哈继铭：政府调控房价将延续未来房价下调时点

2011年11月12日 11:12
来源：凤凰网财经

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凤凰网财经讯 2011财新峰会11月11-12日在北京举行，会议主题为“寻找真实的成长”，凤凰网财经全程进行报道。高盛投资管理部中国副主席哈继铭在峰会上上表示，中国房地产价格上涨的势头2015年以前一直是比较强劲的，如果听之任之，房子涨到2015年之后出现比较大的回落。现在政府调控房价是对需求的压制，将延续未来房价调整的时点。

以下为哈继铭发言实录

哈继铭：经济分析一般分为两类，一类是怎么样才是正确的经济政策，这类分析我相信各位都听到前面几位发言人的高见。另外一类是预测性的，主要重点不放在政府应该怎么做，而是更侧重市场，对政府不管怎么做可能出现反映的一种分析。在政府部门、学术界或者是国际组织，大家比较关注前一类研究，我在市场上自然是比较关注后一类的研究。

一谈到“新年”两个字，中国人马上讲到第三个字，“好”，这是中国人的客套话，尽管新年不一定好。要看到新的一年无论是经济还是市场，有几个关键点是不容忽视的，一是欧债问题，二是中国经济自身的增长及政策可能出现的微调。三是股市问题，大家关注欧债问题的朋友，可能在不同场合看到很多分析和研究，我这里只想就一个方面谈一下个人的直观感觉。我前两天在东南亚一个国家参加了一个论坛，有一个来自印尼的代表，说希腊的问题跟我们很像，我们应该到希腊给他们出点点子，解决这个问题。我心里想，你们的问题跟当初根本就不像，因为当初我在印尼任IMF的代表，我很清楚它的汇率，从2500印尼兑1美元，几个月时间贬值到17000，6倍以上的贬值，无论是政府、企业或者是个人，都没有能力进口产品，但是出口能力明显增强，经过几年顺差的积累把外债还上了，希腊现在是做不到这一点。

打个比方，比如一个人已经很饥饿了，如果一些客观的条件使得他必须勒紧裤腰带，这个调整相对比较容易一些，在饥饿的情况下想喝点凉水，或者是早点睡觉，不会想其他的东西，汇率贬6倍，客观的条件使你没有办法，不得不作出调整，必须作出调整。如果你已经很饥饿，明明有食品放在那里，但你就是不吃，这就很难了，这个时候脑子里整天想的不是早点睡觉，喝点凉水，是想着怎么把这个东西吃了，这是很痛苦的，也是很漫长的。欧元就是一个气球，强度是由最薄的部分决定的，我相信欧元区里许多其他的一些国家，问题和希腊大同小异。这个调整非常漫长，明年我们可能还会处在欧债问题难以得到圆满解决的状态里。

对于中国经济会不会在短期内出现硬着陆，这是投资者们非常关注的一个问题，我在任何一个论坛上几乎都会被问到这个问题，尤其是一些来自国外的投资者。我是这么跟他们说的，我说您要是对中国的投资是看未来五年或者十年的我可以请你吃饭我们个别聊，如果看未来一两年的，那你放心，中国不会硬着陆的，我们撇开其他的宏观指数不谈，一个国家老百姓的储蓄率很高，资本账户是关闭的，这个国家又没有欠多少外债，而且政府对于国内资源的掌控和支配能力很强的情况下，这个国家经济很难出现硬着陆。效率不一定是最高的，但是在抵御外来冲击的时候可以是最有效的。如果我们分清楚长期和短期，我相信短期我们不会出现硬着陆。

这种状态可能会伴随着经济的小幅下滑，或者是一些原来比较高起的价格变量出现下降，这个时候人们通常期盼政策能够放松，能够有一些微调，我对微调的理解是你要有比较理想的工具才能实现微调。我们看到“微调”两个字的时候想一下我们有什么工具可以微调，最近有些国家进行了微调，比如我刚才提到的印尼降了两次息，原来利率是高于通胀的，原来实际利率是正的，通过微调是可以得以实现的。我们现在利率低于通胀，往那个方向调是调不过去的。我们很多政策，这十年以来微调工具有没有增加，我觉得有，汇率是一个，其他方面的政策要么就是0，要么就是1，我们是二进制的政策，限价或者不限价，限购或者不限购，很少有比较适合微调的工具。所谓谈的微调，无非就是两种，一种是局部调整，这个我们在做，由于没有微调工具变成重调了，这不是我们所需要的。未来欧洲的问题不是短暂的，可以用暂时的政策进行应对的，可能是一个比较长期的过程，长期微调是不太现实的。

市场上现在大家最关注，中国经济可以增长8%、9%，股市从3000多点跌到2000多点，有些国家，比如美国经济增长1%、2%，股市不怎么跌，中国是经济不错股市不行，其他国家是经济不行股市不错，这到底是什么原因？我觉得原因很正常，有些分析师觉得股市是经济的风向标，如果股市跌去1/3，代表经济硬着陆，我觉得这是不正确的。之所以产生这样的现象，根本原因是在于我国和其他国家在3、4年前刺激经济的方式方法完全不同，我们以美国为例，看其他国家是怎么做的，美国过去财政状况非常良好，至少GDP债务负担，或者是财政赤字占GDP的比重3%，或者债务负担是40%左右，经过这一轮的刺激之后，财政刺激是真正意义上的财政刺激，财政赤字到了10%以上，债务负担接近100%。换来的是企业得救了，无论是经营企业还是非经营企业，现在的本金比例以及现金流状况是明显改善的，大家很清楚，政府是不上市的，企业是上市的，美国那种情形是政府帮助企业渡过难关。经济比较差，财政赤字很大，财务负担很重，相比之下中国当时用的财政刺激，名以上是财政刺激，实际上是信贷刺激，财政赤字中国没有怎么增加，2009年是最大一年占3%左右，我估计今年2%左右，但是我们的信贷在2009年增长30%，比08、09、10年这三年的货币增长明显超出GDP累计超出50%多。最后这一轮保增长政策完成之后，发现政府其实没有怎么伤筋动骨，反而是企业和银行资本金不够了，需要到市场上进一步融资。这么一来，投资者会想，一般来说刺激政策的成本是由税民未来几年逐渐偿还的，但是中国这个情形需要股民短期内来偿还的。经济可以增长很快，但是股市可能就不一定和经济保持一致的增长了。

我觉得这是中国经济和股市似乎脱节的一个很重要的原因，这个现象可能还会对一些中小企业造成挤出效应，财政是有挤出效应的，中国的财政刺激没有看到挤出效应，其实是有的，在这个政策退出的时候，信贷方面有很大的回落，或者是增速方面有很大的回落，但是中国这些银行贷款的方向就决定了他对于中小企业的伤害是最大的。如何解决中小企业融资难的问题，我们可以规劝银行多给他们一些贷款，这种规劝还是二进制的政策，要么是0，要么是1，不是比较市场化的手段。长期来说是机制改革，短期也许有一些办法，如果我们能在财政上拿出一部分资金作为对于中小企业贷款的担保，银行可以给他们贷款，但是一旦出了问，前20%或者是多少可以由财政进行买单，这样银行就会有比较大的积极性来进行放贷。这个有点像EFSF里面20%的买单，其实EFSF也不是新的东西，当时我们在印尼的时候，印尼当时对于中小企业贷款，在亚行的支持下就是采取这种做法。这方面是可以做一些探讨的。

房地产政府会不会调控，人们认为接下来泡沫可能就破了，我过去做过一个分析，中国房地产价格上涨的势头，2015年以前一直是比较强劲的，如果听之任之，房子涨到2015年之后出现比较大的回落。在这样一种风险之下，我觉得政府在那个时刻到来之前，主动用一些政策进行抑制泡沫的增长会延续未来房价上下调整的时点，短期需求的释放得到了抑制，而这种需求在未来几年是不会消失的，最简单的，中国现在有2亿多年轻人需要买房子，成家立业要结婚，不一定20岁就买房子。如果这时候用政策抑制这样的需求，将来可能到25岁再买也可以，25岁和20岁的人一起买，未来的需求可能会得以释放，从而延续房地产价格平稳或者上升的时间。我觉得这种做法我这里不谈科学不科学，我相信政府主动调控房地产，这在其他政府是很少见到的。我不知道当初日本政府在80年代是怎么做的，我听到美国的政府说泡沫是不能事先识别的，破了之后才能救他，中国在泡沫破灭之前就能调控，这是好的现象，使我们中国房地产市场能有更长期的发展，谢谢大家！