皇明拿地多在黄胜时代 百亿“方舟计划”几近停滞

2012年07月25日 06:13
来源：每日经济新闻 作者：夏雨

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伴随着第三次IPO的折戟，皇明集团迎来一次严峻考验。

“终止IPO是皇明主动放弃的，因为我们的非经营性资产太多太大，过不了会，我们给证监会做了很多解释工作都没有成功。”皇明集团董事长黄鸣近期表示，除了盈利因素外，非经营性资产过重是其终止IPO的主要原因。

不过，却有消息将皇明集团终止IPO与从德州起家的前山东省副省长黄胜被“双规”联系在了一起。对此类传闻，黄鸣予以了强烈反驳。

此前有报道指出，皇明在山东德州太阳谷以低价拿到3000亩土地。黄鸣则反复强调，当时将这块土地拿到手时，付出的是高于开发区中心位置地价 (当时标准地价)20%左右的价格，以及负担数亿元的拆迁任务。

不过，当有记者询求证据时，黄鸣表示：“我为什么要提供证据？你也不是法官，我也不是罪人，我没有这个义务提供证据。”

为解开皇明太阳谷拿地的重重谜团，《每日经济新闻》记者近日来到德州开发区展开实地调查。

拿地多在黄胜时代

关于太阳谷规划的占地面积，主要的说法为3000余亩。按照国家现行有关规定，征用耕地超过520亩，就需要国土部审批。

根据德州市国土资源局有关人士的说法，在德州开发区能拿上千亩地，只有皇明这一家企业，其他企业拿的很少。

皇明开始在德州开发区拿地发展，可追溯到上世纪90年代。这次的3000亩地，不是一次拿到的，而是采取分批的方式，按公司发展规划，每次征200~300亩左右，滚动发展。

“我是2006年之后调到市国土局的，皇明的地大多是在2005年前征的，2006年以后的三五年里，几乎没有再拿过新地。”上述人士告诉《每日经济新闻》记者。

每年，德州市都会制定全年的土地征用分配计划，并在政府主导下，确定各区县和企业的用地范围。

上述人士说，“现在每年德州的总征地计划也就4000多亩，还要分配到各区县和企业手中，实际上单个企业每年也分不了太多。”

因涉嫌腐败而落马的黄胜，从1994年开始挂职德州地(市)委副书记，后任德州市市长、市委书记等职达10余年。2007年，黄胜离开德州，升任山东省副省长。

据媒体报道，目前可查询到的皇明土地权证包括太阳谷地区的4个地块，目前的账面价值约3.8亿元

(包括不同时长的折旧摊销和增值因素，与出让价格相似)。另外还有2007年到手的账面价值约1亿元的蔚来城小区地块。这5个地块，都在黄胜调任副省长之前办成权证。

上述人士表示，2007年7月后才实施土地“招拍挂”的出让方式，在此之前，皇明拿地都是以政府协议的方式，为德州市政府主导。除征地费外，德州市政府还要向企业收20%的收益，但按国家规定收益不能低于40%，只不过德州当时在全省经济发展中比较落后，为了加大招商引资力度，给予了企业一些优惠政策。

投身“太阳城”项目

2005年，德州市开始实施“中国太阳城”战略，皇明集团也开始了太阳谷大规划建设。

《每日经济新闻》记者现场调查发现，太阳谷目前已初具规模并开发出来的，主要是位于德州开发区减河以西的几千亩土地，建有酒店、会展中心、太阳能学校、生态农业、洁能建筑、光热光伏制造等设施。

据了解，现阶段已建好的太阳谷部分，土地主要属于当地一个名叫刁李贵的村庄，涉及农民的宅基地、部分耕地、林地。

黄鸣此前曾对媒体表示，太阳谷土地包括现在已经投资拆迁安置的450多亩村民居住的宅基地，占地近200亩的几个小型村办企业，还有数百亩村民取土填塘、坑、池、沟，剩下的大多为村民种植的速生杨树林，和为数不多的一般农田。

“皇明是分批征地的，最早征用我们的耕地的征地费是每亩1000元，还加200元的青苗费，差点的耕地每亩800~900元左右。”刁李贵安置小区的一位村民告诉记者，“拆迁也是根据皇明太阳能的发展，对太阳谷的建设分步骤进行。村民通过村委会将该村的土地集体转让给皇明。”

随着太阳谷建设的扩张，及中国房地产市场的火热，皇明进一步提高了征地的标准。一位女村民告诉记者，皇明太阳能大学开建时，她家的地以9000元/亩被征，外加200元/亩的青苗费。

在太阳谷的建设用地上，德州市先做好整体太阳谷的规划圈，并预留了用地。

2008年1月，德州市政府在“中国太阳城”战略推进委员会第二次全体会议上提出，减河以东约3000亩土地，可以按规定在依法进行农用地转用、土地征收审批后，通过“招拍挂”方式，转为太阳谷后续项目建设预留用地，并纳入德州市城市建设规划和经济开发区建设规划；减河以西土地部分手续未办理完毕问题，由该市经济开发区协调刁李贵村委会尽快在土地登记表上签字盖章，由国土局等相关单位补齐手续；关于将开发区温屏玻璃厂以北、东方红路以南、太阳谷大道以西、高速公路以东土地包含在太阳谷以内，由于高速公路以东土地不符合土地利用总体规划，大部分属一般耕地，可由德州规划局调整规划，用地指标从2008年山东省分配指标中优先解决。

修建搬迁安置房

2009年，皇明集团等企业、德州经济开发区投资2亿元实施太阳谷片区建设，按照规划，建设太阳能产业基地、中心会堂、主题公园等。

除了政府协议出让，皇明还采用了另一种拿地方式。2009年皇明曾以修建刁李贵村搬迁安置房，零补价置换太阳谷784亩土地。

刁李贵安置小区项目因2010年召开世界太阳城大会，德州市政府为优化会场周边环境，要求刁李贵村整体搬迁而建，由皇明公司为刁李贵村居民新建住宅小区，并以居民小区的建设成本，置换刁李贵老村的土地。

刁李贵村安置小区于2008年开建，2009年建成，并对该村的村民进行安置。

德州市政府曾发文称，德州开发区通过市场化投资12000万元，完成刁李贵村旧村安置改造。

一位村民告诉记者，当时一座宅院式住房的院落拆迁补偿15万元，每人可以700~1000元/平方米的价格，选择安置房40平方米，多出来的面积需住户自己花钱购买。

2009年皇明的报表显示，当年3.41亿元在建项目中，刁李贵村项目已投入7787.3万元。另据德州市政府2010年工作规划披露，刁李贵村的拆迁同时由地方政府出资1200万元将村民异地安置。

据一位开出租车的刁李贵村人介绍，该村的人基本都住在安置小区。皇明还给该村的人其他的安置福利。除了物业费、热水费全免，还给每人发放面粉40斤/月，逢年过节还发放食用油等生活物资。

不过，这位出租车司机还说，并不是村里的所有土地都给了皇明，比如有一处土地采用的是租赁形式，皇明在上面建一个工厂，每年村里获得200万元“租金”。

北京天则经济研究所 “中国土地问题课题组”曾在一则报告中提到德州经济开发区的农民征地问题，“在开发建设的过程中，德州开发区采取了货币补偿和留地补偿相结合的物业补偿方式。货币补偿为3万元/亩，相当于当地年平均每亩价值的30倍，达到了《土地管理法》规定的最高补偿标准。与其他地区不同，德州开发区土地补偿费和安置补助费全部支付给村集体经济组织，用于发展集体经济，没有分配给个人和农户。”

“方舟计划”遥远

按照皇明公布的规划，除了太阳谷，还有一个包括现有太阳谷在内的更大的“方舟计划”，面积达784亩的刁李贵村只是计划于2011年动工的“方舟计划”的一期工程用地。不过到目前，这个计划还没有大规划开工建设，接近停滞状态。

记者获悉，“方舟计划”总占地面积接近8平方公里，是城乡一体化的规划，集办公、工厂、商贸、仓储物流、展览展示、旅游、学校、住宅、农业生态园、绿色食品生产园、科普培训基地等多项功能于一体。它以皇明集团总部东部的减河为界，减河以东区域面积为7107亩，减河以西为4336亩，建筑面积分别807.3068万平方米和588.1812万平方米，建筑造价将超140亿元。

除了减河以西的太阳谷地区，《每日经济新闻》记者了解到，在减河以东、104国道以北的德州开发区袁桥镇杨庄村，皇明也“征”了相当一部分土地，这也属于“方舟计划”用地的范围。

一位杨庄村村民告诉记者，村里的耕地很少，皇明已征了村子里的果树林地和少部分耕地，前者是按每亩12000元征的，后者每亩1000元/年，分12年付清。不过，这一数据并未得到当地土地部门的证实。

对于以租代征一事，黄鸣一事情绪激动，并对《每日经济新闻》记者说：“租下来的也是农田，作为生态农业开发，租下来就是搞房地产吗？”

“皇明在减河以东的杨庄只征了少部分地，还没有大规模征地，也没有大的建设开发。”当地国土局有关人士说。

如今在减河以西，300多户的刁李贵村，绝大部分村民已搬迁到安置楼，一片荒芜的土地上只剩下几幢农家宅院散落，院落间的地里还种有玉米等农作物。

记者在皇明微排酒店内的沙盘模型上看到，刁李贵村区域排列着高层民居建筑和联排别墅及花园洋房。

据皇明规划，“方舟计划”一期包括国际花园式产权绿色酒店、世界500强绿色总部、金融总部及太阳微排低碳城市建设示范集群等12个项目。

现在，这块土地还没有开发建设，大多农家宅院也没有拆除，只是空无一人。记者辗转找到一家宅院里有人居住。

记者询问后得知，这家的主人也已搬走，居住者是承包太阳谷生态园种植的作业者，“现在这房子归皇明公司，暂时让我住这儿，我是承包它们的生态园搞种植的，我还要交承包费的。”