2012年房地产行业投资策略：质优股和超跌股

2011年12月19日 10:10
来源：大众证券报 作者：健闻

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新年即将到来。2012年是房地产业调控最为关键一年。目前，楼市成交量大幅萎缩，库存增加，房价下滑。证券市场地产股持续走低，市盈率普遍在10倍左右，成了名目其实的“地板价”。

房地产业健康发展与否始终牵动着中央、地方政府、开发商、消费者各方利益的神经。2012年房地产市场走势到底如何？投资者如何投资，是买房还是买地产股？

对于目前房地产市场复杂态势，各路专家看法大相径庭。有的专家认为：中国房地产已提前通胀，2012年中国楼市泡沫终将破灭，楼市崩盘。有的则认为，说2012年中国楼市崩盘为时尚早,中国楼市未来繁荣至少还有20年。

笔者以为，中国楼市下半场仍处黄金期。两大理由：一是人口红利将加速城市化建设的进程，二是随着保障房制度建立，“双轨制”形成，房地产市场将向着平稳健康方向发展，未来5年行业投资平均增速为10%到15%。

至于明年的投资机会？笔者认为，2012年投资机会：买房的在于核心地段抗跌的房子和同一地段最低价格的品牌楼盘。买股票的在于质优股和超跌股。为什么这么说？明年，房地产业是否健康发展取决于楼市调控政策和货币政策。从调控政策上讲，2012年宏观调控政策明显转向的可能性不大，调控主基调不会改变。

从目前的货币政策上看，货币政策与地产信贷政策走势将出现方向性分离，目前信贷投放也在进行结构性微调。海通证券认为，地产板块将受益流动性放松。通过将2012年经济走势与2005年对比，不难发现以上两个时段均具备紧缩过后又开始适度宽松的宏观背景。在利率走稳、存款准备金率持平，货币增速上升的2005年，受到政策调控的地产板块仍在3个季度具备超额收益。目前央行已经“降准”，2012年宏观流动性定向放松成为趋势。行业当前宏观政策基本面正在转好。

对此，东北证券认为，2012年继续给予房地产行业同步大势的投资评级。投资机会在于选股策略，2012年，涉矿概念股和重组股的投资吸引力将会大幅减小，投资者的眼光还是要重点放在股价超跌的优质地产股上来。重点关注住宅开发类公司，一旦行业开始重新向好，住宅类公司的涨幅将会远远大于商业地产股和园区开发类公司。具有品牌优势、资金优势和持续开发能力较强的一线地产股仍然是投资的首选。同时，一旦行业转好得到确定，那些跌幅最深，市净率最低的公司往往也能获得最大的股价涨幅。

投资建议：建议投资者趁每次震荡的时机低位吸纳；等待行业一季度政策和基本面预期的反转时点的到来。首推保利地产、万科A、中南建设、荣盛发展、阳光城、招商地产、金地集团。

主要风险因素：由于外围市场复苏迟缓，加上欧元区国家主权债务危机进一步加深。这将导致国内经济发展大幅波动的风险。