时隔251天 万科京城首度拿地

2011年09月01日 06:40
来源：时代周报 作者：明鹏

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本报记者 明鹏 发自北京

时隔251天，万科在北京土地市场再度“开胡”。

8月25日，万科以3.24亿元竞得丰台区郭公庄车辆段项目二期居住用地。据了解，该项目建筑规模不得大于3.6万平方米，折合楼面价为8969元/平方米。

今年在北京土地市场上屡次徒劳无功的万科，终于打破“零拿地”纪录。而万科上一次在北京土地市场拿地，还是2010年12月17日，北京万科携手北京京投置地房地产有限公司在房山区取得一块地。

不止万科，标杆房企均在一线城市放缓拿地节奏。在限购的背景之下，一线城市的土地真的不具备吸引力了吗？

万科土地市场抄底

不同于前几次败给竞争对手，万科此次以3.24亿元的价格力战其他3家企业，将丰台地块顺利装入囊中。据北京土地整理储备中心的公告显示，丰台郭公庄车辆段项目二期居住用地体量并不大，建筑规模仅为3.61万平方米，自8月11日挂牌到挂牌竞价截止时间，网上共出现了4次报价。在8月25日下午的现场竞价中，万科表现出众，最终以3.24亿元的价格压倒其他企业，成功斩获该宗地。

按照成交价计算，该宗地的平均楼面价约为8969元/平方米。而同区域在2010年出让的花乡六圈两地块的成交楼面价分别为15230 元/平方米及17153 元/平方米。在售的商品房项目也达到了2.8万-3.3万元/平方米。其中中海九浩苑达到了3.3万元/平方米，二手房区域内均价为2.6万元/平方米左右，其中热点项目主要有：怡海花园2.7万元/平方米、天下儒寓2.3万元/平方米等。

北京万科人士向时代周报记者表示，郭公庄项目位于四环边，虽然面积不大，但位于郭公庄地铁站。“北京万科看好郭公庄地铁沿线区域，并希望能在此地区有进一步发展。”

“该项目建筑规模较小，加上有部分限价房，所以未受到市场太多关注。”北京中原地产市场分析师张大伟向时代周报记者分析，不到1万元/平方米的楼面价，表明目前土地市场依然冷清。

虽然以58万平方米的拿地量，跻身2010年土地市场拿地面积三强。但在2011年年中经历香河楼市地震，痛失欢庆城项目的万科，如果要保证在北京市场2-3年的土地储备的供应量，土地市场逢低之际，必须出手。

据了解，今年北京万科已陆续推出中粮万科长阳半岛、万科幸福汇、金隅万科城、住总万科金域华府等项目，预计在11月还将推出五矿万科如园项目。

北京万科人士向时代周报记者表示，北京万科预计2011年销售面积为55万平方米，与2010年持平。

标杆企业一线城市拿地16块

北京之外，万科今年在上海、广州、深圳的拿地数量也不多。

1月26日，万科以11.19亿元取得上海嘉定一地块，仅超过出让起始价300万元，折合楼面价6216.6元/平方米；2月24日，万科旗下深圳市浪骑游艇会有限公司以底价1.39亿元竞得龙岗区南澳一旅游项目地块。在广州，万科并没有通过招拍挂市场取得土地，而是从广州世纪新光房地产手中收购别墅项目新光城市花园，并更名为红郡·翡翠。

包括上述项目，万科今年在一线城市新增项目6个，北京、广州各有1个，深圳、上海各有2个。此外，万科在北、上、广、深的土地市场上，并无更多动作。

“北、上、广、深土地资源较为紧张，成本普遍较高，资本运作量过大，不利于保证企业资金稳定。”中投顾问房地产行业研究院韩长吉向时代周报记者表示，另一方面，随着限购政策的执行，二、三线城市成为新的利润增长点，全面布局二、三线城市成为标杆企业近年来发展的重点。

事实上，一线城市的地价远远高于二线城市是不争的事实。据新浪乐居联合克而瑞土地运营咨询中心发布的数据显示，2011年上半年，上海、北京、广州、深圳的平均楼面价为7436元/平方米、5665元/平方米，4407元/平方米、3800元/平方米。二线城市中，虽然杭州、苏州、福州等少数城市楼面价“价格不菲”，分别达到8066元/平方米、5355元/平方米、6454元/平方米。但大部分二线城市的地价都在2000-3000元/平方米，例如沈阳、天津、重庆2011年上半年平均地价依次为2115元/平方米、2884元/平方米、2583元/平方米。

“非北京户籍纳税5年才可购房、70%的住宅用地用于保障房建设，北京房地产市场已经出现了明显的变化。”绿地集团京津房地产事业部总经理陈志华向时代周报记者分析，开发商都处于观望阶段，不会轻易在北京市场拿地。

据中原地产研究报告统计，今年1-7月，在北、上、广、深四大城市的土地市场，一线房企的占比非常少，在限购最严格的北京土地市场，甚至没有出现标杆企业的身影。

4个大城市，标杆房企合计拿地仅为16块，总金额为246亿元，只占标杆房企前7月拿地金额的25.9%，远低于往年。亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存更是指出，开发商在一线城市做项目的意义在于打造品牌、塑造形象，而真正盈利还要靠二线城市的项目。

放缓拿地现金为王

截至2011年上半年，万科的土地储备面积为3585万平方米，较2010年底减少55万平方米。

土储减少之际，万科手中的现金流不断增加。据其2011年半年报显示，截至6月末，万科持有现金约407.8亿元，相比一季度末提高9.7%，远高于短期借款和一年内到期的长期借款230.4亿元，剔除预收账款后的各项负债占总资产的比例为36.8%，净负债率20.8%，继续在行业中保持较低水平。

据万科总部人士回复时代周报记者：2011年上半年，万科斥资147.2亿元拿地，占同期销售金额的22.4%。其中一线城市的拿地金额约53.5亿元，占36%。

“万科并非简单按照‘一二三线’确定投资重点，而是综合考虑经济发展、人口变动、收入情况、居住水平以及项目本身等各方面的因素。在管理方面，根据发展阶段的不同，万科将各地公司划分为领先型、拓展型、成长型。”万科总部人士向时代周报记者表示，无论何时，快速销售、现金为王是万科的一贯策略。

在调控不断深化的背景下，万科在2011年上半年快速销售、放缓拿地、现金为王的策略被众多标杆房企效仿。

2011年上半年，恒大地产、中海地产、保利地产、绿地集团的销售金额均超过300亿元，较去年同期而言，均有50%以上的增长，销售速度明显加快。然而在土地储备方面，仅保利集团较2010年底微增了12万平方米，恒大地产、中国建筑(含中海)、绿地集团的土储面积分别减少了163万、38万、205万平方米。在现金流方面，恒大目前累计可动用资金达522亿元，而保利地产，截至2011年年中经营活动产生的现金流虽然为-82.64亿元，但较去年同期-233.48亿的现金流净额，已是增加了不少。

在对下半年的预期中，众房企纷纷提到了“加速销售”的应对战略。万科方面人士也向时代周报记者表示，下半年，继续坚持以满足刚性居住需求的中小户型普通住宅为主，加快销售回笼，确保资金平衡。