万科抄底拿地 有内幕还是凭经验？

2011年09月22日 07:38
来源：北京商报 作者：董家声

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9月16日，北京万科与北京市基础设施投资有限公司、北京京投置地房地产有限公司联合体以33.51亿元竞得丰台区郭公庄车辆段项目五期1518-632地块。

9月18日，万科以12.7亿元底价竞得广州白云新城白云大道地块，楼面价1.35万元/平方米。

短短一个月内，万科已在北京连夺4宗地块。另3宗分别为北京丰台郭公庄二期项目、北京房山区长阳高佃项目及北京大兴区旧宫3号地。

据不完全统计，从8月至今，万科已斥资70多亿元在合肥、西安、北京、太原、广州等地共取得了10个项目。

一时间，各类猜想纷至沓来。有人怀疑：“万科可能是掌握了宏观调控尤其是限购令解禁时间的内幕消息，因为近期万科联合拿地的合作方多数是国企。”当然，这样的言论立刻招来了业内人士的全盘否定，“万科拿地是惯性而非内幕”。但究竟是什么样的“惯性”使得万科敢于在市场跌入低谷的2011年，仍然如此冒进？

分析之后，或可将万科的这一做法总结为经验、资金和压力三大原因使然。

首先是经验。业内人士不会忘记， 2008年，王石抛出拐点论，带头降价促销，且在拿地上也极为谨慎。不料2009年6月房市回暖，万科发现可售房源跟不上报复性上涨的房市，被迫从这一年的第三季度开始不断高价买进土地。之后的2010年，万科吸取了这一教训，成为土地市场上的绝对大户。事实也证明了，无论是北京万科重回京城房地产公司头把交椅，还是万科破纪录地打造出中国房企第一个千亿销售平台，都与这样的果断决策密不可分。相比之前，2011年的土地市场更加冷清，虽然万科在上半年拿地十分谨慎，但并非信心不足，而是等待真正的机会。当心仪的地块与联合体组成之后，上文中提到的爆发就成为了必然。

其次是资金。作为国内第一个成功突破千亿销售大关的房地产企业，万科的资金链从来都没有真正绷紧过。即便是8月份万科业绩单月同比首次出现下滑，销售均价同比降低了三成，但依然没有让万科感受到与其他房企相等的资金压力。这一现象一方面来源于万科的战略决策，正如万科集团副总裁、北京万科总经理毛大庆所言，“万科超过10亿的项目一定要寻求合作伙伴”；另一方面也是万科全国布局、多点开花、风险分散的早年决策的后期良好反馈。没有资金的压力，决策人必然将更多的心思放到企业未来的发展上，而土地作为房地产企业的第一生产资料，投入也就理所当然了，更何况是在这么优越的价格与地段面前。

最后是压力。面对恒大、富力、保利等行业巨头的穷追猛打，万科想要保住领头羊的位置，不仅要只争朝夕，更需未雨绸缪。从半年报的数据中，万科已经感受到了来自恒大的压力，正所谓棋胜一招，要想在这一轮的行业调整中继续成为市场风向标，占有目前甚至更多的市场份额，保证后期的供应自然是当务之急，否则2008年谨慎拿地却导致2009年无房可卖的历史就极有可能在2012年重演。

由此，所谓“内幕”不过是一句玩笑，但调侃之后，万科战略的转变与持续推进确实应该引起行业的关注。抄底拿地，或将可能列入更多企业的日程工作中。