[深度解读]两房企定增获批 房地产再融资终获放行

编者按：停滞已久的房地产企业再融资终于有了新的动向。两家地产公司中茵股份、天保基建3月19日晚间公告称，其非公开发行A股股票申请获证监会审核通过。随着万科B转H本月初获批，以及绿地集团借壳方案的新鲜出炉，2014年3月，注定是A股上市房企不平凡的一个月。

中国证券网讯（记者 覃秘 王宏斌 郎振）3月19日晚，天保基建和中茵股份分别发布公告称，公司非公开发行A股股票的申请经证监会审核通过。3月18日，绿地集团借壳金丰投资回归A股方案出炉，市场普遍认为这是地产公司借壳重新开禁的一个信号。一天后，监管部门就以实际行动印证了市场的猜测。

市场此前对房地产再融资的放行已有所预期。今年两会期间，国务院总理李克强明确表示：“对于合理的自住需求，也要有相应的政策支持，包括增加普通商品房供应。对房地产市场则是要因城因地分类进行调控，抑制投机投资性需求，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。”

“这意味着监管层对于房地产行业的调控思路，从抑制开发商资金向增加供应全面切换，过去资本市场市场化机制被行政手段制约的因素将得以消除。融资功能的恢复畅通是长效机制的必由之路，由此地产股资本市场机制将重归市场化，未来也许不限于再融资，还可能很快出现其他融资形式。”一位房地产行业分析师在接受中国证券网记者采访时明确表示，这次获批的两个公司融资额度并不算大，但是这对房地产板块却有了重大意义。

【看点一】地产再融资开闸 两公司率先突围

中茵股份：再融资“一波三折”

据悉，最早在2009年，中茵股份刚刚实现借壳上市后，就曾谋划过地产项目的再融资。但由于赶上宏观调整，该计划夭折。随后，公司开始了业务转型，实行多元化战略。

2013年3月，公司再次公布定增方案，拟募资10亿元投向新布局的黄金开采项目和医药流通项目。但仅仅5个月后，即2013年8月，在市场环境发生微妙变化的背景下，公司果断决定再次调整募投项目，仍旧回归老本行房地产。（相关阅读：中茵股份调整定增方案 拟募资17亿投商业地产）

天保基建：定增进度“后来居上”

资料显示，天保基建2013年8月30日日因重大事项停牌，公司此后于9月6日披露定增预案并停牌。

一位了解天保基建的人士告诉中国证券网记者，“这次定向增发顺利通过，将会继续巩固期在该地区的优势。公司在此前也有过再融资的打算，但是受制于房企融资搁置，始终未能成行。天保基建去年公布预案并不是最早的，这次快速通过审核有可能是对反馈意见沟通比较顺畅。”

据悉，公司位于天津滨海新区，而其目前土地储备主要集中于滨海新区和空港经济区核心区区域，土地储备质量较高，与经营实力和开发能力相适应。

【看点二】融资项目重潜力 商业、住宅两相宜

中茵股份：17亿投建商业地产项目

定增预案显示，中茵股份本次募投项目基本属于商业地产。根据方案，公司拟向不超过10名特定对象，以不低于9.53元/股的价格，募资约17亿元全部用于“徐州中茵广场项目”。该项目分两期开发，其中一期包括小户型公寓以及酒店、办公楼、产权商铺等，二期则涵盖大型超市百货、文化街区、产权商铺及留学生创业楼等。

公司表示，项目建成后将填补徐州新区高端城市综合体项目的空白。根据业绩预测，该项目除了物业销售收入之外，高星级酒店预计年均净利约3750万元，而自营商业部分年均静态租金收入则约6417万元。

天保基建：15.5亿投建住宅项目

根据此前预案，天保基建拟以不低于4.48元/股的发行价格，发行股份数量不超过3.46亿股，募集资金15.5亿建设三个房地产项目并补充流动资金。此三个项目分部是天保房地产空港商业区住宅项目(一期)，天保金海岸D06住宅项目，天保金海岸D07住宅项目。

据了解，天保房地产空港商业区住宅项目（一期）的地块位于天津市空港经济区内，而空港经济区处在天津市区和滨海新区两极联动带。该项目的定位为“打造具备现代城市文明、绿色宜居的城市精品社区”，强调差异化产品形式、注重社区整体品质。天保金海岸D06住宅项目和天保金海岸D07住宅项目紧邻，均位于天津市经济技术开发区的核心地段，与天津开发区现代服务产业区（泰达MSD）接壤，是滨海新区核心区域十分稀缺的居住型区域。随着天津市经济技术开发区的经济发展、人口进驻，该项目将具有较好的市场潜力。　　

【看点三】还有多少公司值得期待

40只地产股守望900亿再融资

继2013年三季度，新湖中宝公布再融资预案，截至日前，已经有40家左右上市房企发布再融资预案。仅2014年以来，就有苏州高新、中国武夷和浦东金桥等5家上市房企发布预案。

据记者统计数据发现，扣除资产重组的情况，仅现金认购的额度就达到近900亿元：推出现金认购定向增发的上市房企则达到30余家，现金认购项目规模达到850亿元，现金认购+资产认购的项目额度达到40亿元。这也反映了目前亟待政策开闸的房企融资规模。（全文阅读）

【地产龙头动向】

3月3日：万科“B转H”方案获证监会批准

中国证券网讯（记者 雷中校 翟敏）在公布方案长达一年之后，万科“B转H”终获中国证监会批准。

万科2014年3月3日晚间公告，公司已于3月3日正式取得中国证监会批复，核准公司将现有的境内上市外资股转为境外上市外资股到香港交易所主板上市。这也使得万科成为继中集集团之后A股第二家实现“B转H”的内地公司。（全文阅读）

3月18日：金丰投资632亿定增方案出炉 绿地整体上市巧避红线

中国证券网讯（记者 于兵兵 葛荣根）本轮上海国资改革的一个经典案例诞生——绿地整体上市：5亿多总股本的金丰投资拟定增113亿股，收购绿地集团100%股权。去年底，绿地集团先行引入平安创新资本、鼎晖嘉熙等PE，令该案例巧妙地规避了“社会公众持股比例不得低于10%”的红线。（全文阅读）

【券商观点】

海通证券：地产公司资产注入有望重启

国泰君安：城镇化规划出台 将催化行业估值修复

广发证券：时间意料之外 内容情理之中

附表：2008年以来房地产政策调控措施集合

[2008年]

1、2008年3月：财政部、国家税务总局下发《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》

2、2008年3月：住房和城乡建设部下发《关于加强廉租住房质量管理的通知》

3、2008年4月：上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

4、2008年5月：上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

5、2008年6月：国家多项调控近期开始施行土地阀门再度把紧

6、2008年7月：国土部表示小产权房不给宅基地证

7、2008年8月：商品房销售应明示能源消耗指标

8、2008年8月：三部委联合印发《2008年廉租住房工作计划》

9、2008年8月：央行银监会联合发文要求严格建设项目贷款管理

10、2008年9月：央行宣布“双率”齐降

11、2008年10月：西方央行联手降息中国打出“降率免税”组合拳

12、2008年10月：系列新政支持房地产

[2009年]

1、2009年1月：七折利率优惠

2、2009年2月：落实最严格耕地保护制度和节约用地制度

3、2009年4月：治理房地产开发领域违规变更规划

4、2009年5月：《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》

5、2009年5月：《国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知》

6、2009年5月：下调自有资本金贷款比例

7、2009年5月：《土地增值税清算管理规程》

8、2009年5月：四部委负责研究开征物业税

9、2009年6月：强调小产权房违法

10、2009年12月：营业税征免时限由2年恢复到5年

11、2009年12月：提出遏制部分城市房价过快上涨的势头

12、2009年12月：开发商拿地的首付款比例提高到五成

[2010年]

1、2010年1月：“国十一条”出台

2、2010年1月：《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》

3、2010年3月：国土资源部出台19条土地调控新政

4、2010年3月：全国开展对房地产用地突出问题专项检查

5、2010年3月：各地暂停出让住房用地

6、2010年3月：国资委要求78户央企退市

7、2010年4月：缩小首购普通房契税优惠范围

8、2010年4月：国家发改委提出要进一步加强房地产市场调控

9、2010年4月：银监会要求银行评估贷款情况

10、2010年4月：加快研究制定合理引导个人住房消费税收政策

11、2010年4月：二套房贷首付不低于50%

12、2010年4月：国土资源部公布2010年住房供地计划

13、2010年4月：《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（新国十条）

14、2010年4月：可暂停第三套房贷

15、2010年4月：北京新政“限购”

16、2010年5月：规范土地增值税清算细则

17、2010年6月：土地增值税预征率由0.5%提高到2%

18、2010年6月：按家庭成员拥有住房数认定二套房

19、2010年9月：财政部 《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》。

[2011年]

1、2011年1月：银监会：继续实施差别话房贷政策。

2、2011年1月：《国务院关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(新国八条) 同时国务院向各地分派房价调控督查组。

3、2011年1月：房产税试点：上海，重庆。

4、2011年2月：住建部与地方签订保障房责任书：加大保障性住房建设和供应；增加住房用地有效供应。

[2012年]

1、住房信息系统联网：住建部启动的全国40个城市的个人住房信息系统的建设工作将在年底前完成。该40个城市包括省会城市，计划单列城市，及一批大型的地级市。

2、四大行首套房贷利率降到基准线

[2013年]

2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。此外，会议在明确既有政策的基础上，还提出了对房价上涨过快的城市及时采取限购措施，以及建立稳定房价工作问责制等内容。

自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，而这次出台的“国五条”则是第五次调控升级。

证监会两度约谈上市房企 40股守望900亿再融资

房企再融资是否出现松动迹象？绿地集团借壳金丰投资带给市场许多联想空间。

继2013年三季度，新湖中宝公布再融资预案，截至日前，已经有40家左右上市房企发布再融资预案，仅2014年以来，就有苏州高新、中国武夷和浦东金桥等5家上市房企发布预案。

21世纪经济报道记者统计数据发现，扣除资产重组的情况，仅现金认购的额度就达到近900亿元，这也反映了目前亟待政策开闸的房企融资规模。

“就怕上海绿地借壳金丰投资是特案特办。”3月18日，北京某上市房企高管受访时指出。这种说法并非过度担忧，该案被认为是上海国资改革背景下企业重组的典型案例，可能并不能反映目前监管层对于房企再融资的整体方向。

上述房企还透露，此前证监会已经两次邀请相关房企开会，讨论关于房企再融资的事宜。“会议并非一对一约见，证监会也在推进这个事，不过具体的方向性意见尚无发布。”

实际上继两年前或者更早些时候，出于房地产市场的调控目的，证监会一直对房企借壳上市要求严苛，相关的资本运作案例因此持续低迷。更早些时候的2010年8月起，也实质性地关闭了地产股直接融资大门。

从2013年6月份，金丰投资因筹划重组停牌，至今已经8个多月时间，这也显示出这番借壳操作并不顺畅。

也是基于金丰投资重组案例，证监会突破了地产股“不得借壳”的惯例，有业内人士猜测，下一步监管层可能在地产重组、房企再融资、房企A股上市等方面，予以开闸。

实际上除了绿地借壳金丰投资之外，包括东华实业、广宇发展和银润投资(16.96, -0.24, -1.40%)(000526.SZ)等均在2013年底，推出了资产重组的预案，拟通过资产置换股权的模式实施定向增发。

而在再融资方面，推出现金认购定向增发的上市房企则达到30余家，现金认购项目规模达到850亿元，现金认购+资产认购的项目额度达到40亿元，这也显示出，等待新政开闸的房企再融资规模达到近900亿元。

但认为绿地借壳金丰投资属于特事特办的并非仅有上述一家房企高管，3月18日，多位业内人士接受21世纪经济报道记者采访时，均持相似的观点。

不过上述房企高管同时指出，此前证监会曾两次约谈该公司的财务总监和董秘等，洽谈关于再融资的事宜，而且均是多家推出再融资预案的房企一起约谈，总的态度仍是在推进再融资事宜。这也显示出政策上仍然存在一定的可能。

“国土部门对我们再融资的方案已经无条件通过。”另一家北京上市房企人士透露，不过从方案进程来看，尽管预案发布已经达6个月时间，目前再融资方案仍无实际推进，症结仍是卡在证监会审核环节。

目前多数进展仍是股东大会通过或董事会通过，只有荣盛发展撤回了申请停止实施，其它公司仍在等待政策面更进一步的消息。

“仅从绿地案例推测再融资实质性开闸为时尚早。”同一天，华北另一家房企高管受访时同样指出。上述房企进来已经选择项目公司股权融资或土地质押融资等模式，缓解了资金链的压力。

而从近期金融机构推出的房地产融资产品来看，个别产品100万起点认购的年收益已经达到11%，这或意味着房企其他渠道的融资成本仍高。

万科“B转H”方案获证监会批准

中国证券网讯（记者 雷中校 翟敏）在公布方案长达一年之后，万科“B转H”终获中国证监会批准。

万科2014年3月3日晚间公告，公司已于3月3日正式取得中国证监会批复，核准公司将现有的境内上市外资股转为境外上市外资股到香港交易所主板上市。这也使得万科成为继中集集团之后A股第二家实现“B转H”的内地公司。

早在2013年1月19日，万科公布了“B转H”方案，拟申请将已发行的B股以介绍方式在港交所上市。截至2012年12月26日停牌前，万科已发行B股总数近13.15亿股，占总股本的比例为11.96%，总市值达164亿港币。

为保护股东权益，此次B转H过程中，万科将安排第三方向全体B股股东提供现金选择权。具体价格将在公司B股股票停牌前股票收市价基础上溢价5%，即每股13.13港元。但由于期间公司分红派息，除息后上述现金对价调整为12.91 港元/股。

据介绍，万科此前公布的为本次方案提供现金选择权的初始第三方包括但不限于华润（集团）、新坡政府投资公司（GIC）以及高瓴资本。但截至目前，高瓴资本担任本次方案现金选择权第三方的承诺函已到期。万科将安排惠理基金管理公司（简称“惠理”）及惠理基金管理香港有限公司为新增的第三方。

综上，截至本公告日，为本次方案提供现金选择权的第三方包括但不限于华润及（或）其下属子公司、GIC、惠理及惠理香港旗下特定基金。

金丰投资632亿定增方案出炉 PE搭桥 绿地整体上市巧避红线

中国证券网讯（记者 于兵兵 葛荣根）本轮上海国资改革的一个经典案例诞生——绿地整体上市：5亿多总股本的金丰投资拟定增113亿股，收购绿地集团100%股权。去年底，绿地集团先行引入平安创新资本、鼎晖嘉熙等PE，令该案例巧妙地规避了“社会公众持股比例不得低于10%”的红线。

无论从规模还是从影响力上看，绿地整体上市将成为本轮上海国资改革的一个经典案例：5亿多总股本的金丰投资定增113亿股，却巧妙规避了“社会公众持股比例不得低于10%”的红线。

今天，停牌超过8个月的金丰投资复牌，并披露《金丰投资重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易预案》。根据上述预案，金丰投资以全部资产及负债与上海地产集团持有的绿地集团股权进行等额置换。同时，金丰投资向绿地集团全体股东非公开发行A股股票购买其持有的绿地集团股权，其中向上海地产集团购买的股权为其所持绿地集团股权在资产置换后的剩余部分。本次交易完成后，金丰投资将拥有绿地集团100%股权。

27亿市值公司启动632亿定增

一个市值只有27亿多的上市公司，却启动了一个涉及金额632亿的定增计划。金丰投资的“小马拉大车”方案，吊足了市场的胃口。

根据定增公告，本次拟置出资产为金丰投资全部资产和负债，拟注入资产为绿地集团100%股权。经评估，置出资产预估值为23亿元，置入资产预估值为655亿元。两者相减，即632亿元总额为本次定增涉及的总金额。发行单价以上市公司前20个交易日均价5.64元/股为基准，考虑到2012年分红情况，最终确定为5.58元/股，发行总股数为113.26亿股。加上金丰投资目前总股本5.18亿总股本，未来金丰投资总股本将增至约118.44亿股。

具体来说，本次发行股份购买资产的交易对方为绿地集团全体股东，即上海地产集团、中星集团、上海城投总公司、上海格林兰、天宸股份、平安创新资本、鼎晖嘉熙、宁波汇盛聚智、珠海普罗、国投协力。其中，上海格林兰正在办理与绿地集团职工持股会吸收合并事宜，并以职工持股会权利、义务继受方身份参与此前定增。而后五位作为PE机构，则是在去年底突击参与绿地增资扩股的民营资本。彼时，五大PE的增资成本是5.62元/股，并获得增资扩股后绿地20.2%股权。

巧避退市红线 PE功不可没

细看预案，一个一直困扰市场的问题得以解开。

根据《证券法》规定，股本总额超过4亿元的上市公司，社会公众持股比例低于10%，就有可能被暂停上市。而金丰投资以5亿多总股本骤然向特定股东定增113亿股，很容易出现社会公众股比例不足的情况。这也是之前市场人士一直困惑绿地如何实现一次性整体上市的原因。

2006年，上交所发布的《上海证券交易所股票上市规则有关上市公司股权分布问题的补充通知》指出，上市公司股权分布发生变化不再具备上市条件是指：社会公众持有的股份低于公司股份总数的25%，公司股本总额超过4亿元的，社会公众持股的比例低于10%。若上市公司股权分布发生变化，连续20个交易日不具备上市条件的，由交易所决定暂停其股票上市交易。自交易所决定暂停其股票上市交易之日起12个月内仍不能达到上市条件的，将终止其股票上市交易。

而对于社会公众一词的解释，文件称，其不包括持有上市公司10%以上股份的股东及其一致行动人；也不包括上市公司的董事、监事、高级管理人员及其关联人。

再看今日金丰投资预案，方案设计者巧妙规避了这一风险，其中去年底及时进驻的PE伙伴，功不可没。

业内人士解释，PE作为私募股权基金，其性质属于社会公众股东。如果按目前预案披露情况看，根据记者的测算，五大PE在重组后的上市公司所持股权比例分别为平安创投约9.92%、鼎晖嘉熙约4.25%、宁波汇盛聚智约3.82%、珠海普罗约1%、国投协力约0.95%，五家合计约20%左右。其中平安创投几近“撞线”。

在昨天海通证券出具的核查意见书中，海通证券称，本次交易完成后，上市公司股本总额将增至约118亿股，上海地产集团（含中星集团持有的上市公司股份）、上海城投总公司、上海格林兰将合计持有上市公司约75%股权，社会公众股股东持股比例将不低于10%，金丰投资仍具备股票上市条件。

“当然，我们可以把PE入股绿地理解为民营资本与国资合作进行混合所有制尝试的战略考虑，但另一方面，没有PE的参与，金丰投资确实没有办法将如此庞大的资产一次性注入。”一位证券界人士分析。而根据上海证券报记者了解，五大PE参与去年底绿地集团的增资扩股后，随后就有PE在市场上销售所谓的绿地股权产品，从这一点来看，起码部分PE参与绿地定增，产业投资的战略考虑较少，短期协助绿地扩充社会公众持股量的目的更浓。

而另外一个值得关注的上市公司天宸股份获得重组后上市公司27124.63万股，约2.29%的股权。

转身多元化混合所有制企业

知情人士介绍，上海绿地集团整体上市的方案，并非企业层面制定，而是由上海市国资委亲自主持。若此次重组顺利完成，将成为上海国资领域规模及影响力最大的一次重组，也将成为上海深化国资国企改革的经典案例。

本次交易前，金丰投资控股股东为上海地产集团，实际控制人为上海市国资委。本次交易完成后，上海城投总公司、上海地产集团及其全资子公司中星集团、上海格林兰持股比例较为接近，且均不超过30%，上述股东中没有任何一个股东能够单独对金丰投资形成控制关系，金丰投资将成为上海市国资系统中的多元化混合所有制企业。

去年12月17日，上海正式发布《关于进一步深化上海国资改革促进企业发展的意见》（简称“上海国资改革20条”），明确要积极发展混合所有制经济；提出推动企业整体上市、核心业务资产上市或引进战略投资者，成为公众公司；充分发挥市场配置资源的功能，推动国有控股上市公司、非上市公司开放性市场化重组整合。

根据绿地公布的数据，2013年绿地集团实现经营业务收入超过3300亿元，同比增长33%。其中，房地产业务实现预销售金额1625亿元，同比增长53%，仅次于万科集团的1709亿，成为中国第二大房企。在销售面积上，则以1660万平方米排名全国第一。如果不出意外，绿地将以2400亿元的保守估计，问鼎2014年中国第一房企之位。 更远期来看，2015年绿地可能跻身世界100强，其房产销售有可能突破3000亿元。

海通证券：地产公司资产注入有望重启

绿地集团整体上市预案公布表明，上海国资委整合进程仍在继续。上海市国资委旗下具备地产上市平台的有上海实业（集团）有限公司、上海地产集团、上海市城市建设投资开发总公司和上海仪电控股（集团）公司。而本次交易完成后，绿地集团将正式借壳金丰投资上市。按照2013年绿地集团销售额1625亿元测算，655亿元的评估值对应绿地静态PS为0.40倍。由此，绿地集团借壳金丰投资有望启动A股市场上市地产公司资产注入的序幕。

国资整合不确定性较强。由于受到调控影响，地产板块国资重组与其他行业相比目前主要集中在股权交易层面，即国有股份的退出或者引入其他行业国有股份已实现未来转型；其他单纯以地产资产定增注入方式的资本市场重组均存在较大不确定性。我们建议从解决同业竞争、大集团小企业、国企持股集中度和上市公司市值四点因素选择个股。

上海地方国资国企整合所带来的投资机会

本次金丰投资资产置换及发行股份购买资产预案涉及到目前上海国资企业的整合主题。其主要原因在于上海市国有资本运作相对灵活且存在大量大集团、小企业或同业竞争等市场关注热点问题。

上海市国资委平台下主要地产开发集团

目前，下属上海市国资委的房地产开发上市公司主要包括上海实业（集团）有限公司、上海地产集团、上海市城市建设投资开发总公司和上海仪电控股（集团）公司。以上四家集团公司在资本市场分别具备各自上市公司平台。（海通证券）

国泰君安：城镇化规划出台 将催化行业估值修复

新华社报道，3月16日中共中央、国务院印发《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻执行。

虽然规划的详细内容尚未披露，我们判断城镇化规划要点与政府工作报告遥相呼应，3个1亿人问题仍是核心。通知要求“着重解决好农业转移人口落户城镇、城镇棚户区和城中村改造、中西部地区城镇化等问题”，这与政府工作报告中的“促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化”遥相呼应。

新型城镇化规划出台符合预期，预计将催化房地产板块的估值修复进程。我们认为，虽然新型城镇化的核心内容不是房地产，但庞大农村转移人口的住房需求以及棚户区、城中村的改造无疑将使房地产行业大幅受益。资本市场对房地产行业中长期需求的担忧，是目前压制房地产板块估值的最核心因素，该因素的缓解有望催化房地产板块的估值修复进程。

维持行业增持评级。推荐标的：1）契合国家发展战略、布局二三线城市的区域龙头：华夏幸福、荣盛发展、金科股份、中天城投、福星股份、中南建设等；2）受益行业集中度提升的全国性龙头：万科A、保利地产、金地集团、招商地产；相关受益公司有：1）受益京津冀一体化：廊坊发展、空港股份、天房发展、天津松江、天保基建、海泰发展、津滨发展等；2）受益棚户区、城中村改造：云南城投、合肥城建等；3）受益中西部就近城镇化：大名城、渝开发等。（国泰君安）

广发证券：时间意料之外 内容情理之中

《规划》是对今年政府工作报告的呼应

3 月16 日，中共中央、国务院印发了《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》。我们认为，《规划》中强调“城镇化是现代化的必由之路，是解决农业农村农民问题的重要途径，是推动区域协调发展的有力支撑，是扩大内需和促进产业升级的重要抓手”即是对李克强总理在今年政府工作报告中提到‚城镇化是现代化的必由之路，是破除城乡二元结构的重要依托?的呼应。同时，《规划》中提出‚着重解决好农业转移人口落户城镇、城镇棚户区和城中村改造、中西部地区城镇化?的目标任务，也是对政府工作报告中明确的‚今后一个时期，着重解决好现有‘三个1 亿人’问题，促进约1 亿农业转移人口落户城镇，改造约1 亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1 亿人在中西部地区就近城镇化?的呼应。

提高户籍城镇化率：关键是户籍制度改革

按照今年政府工作报告中提出的“促进约1 亿农业转移人口落户城镇”，这意味着从2014 年算起，城镇化率每年平均需提高1 个百分点。同时，这约1 亿农业转移人口不仅是需要进入城镇，而且是需要落户城镇。以转移农业人口为契机、推动户籍制度的改革，也正是《规划》中提出“破除城乡二元结构”的应有之义。

加快城市更新进程：棚户区、城中村改造是重点

随着我国经济发展、产业升级、人口流动以及文化进步，部分原有的城市地区已经不适应现代城市社会生活。以全新的城市功能填充原本功能性败退的物理空间、对城市中某一衰落的区域进行重构、升级的再投资、再建设过程被称为“城市更新”。棚户区以及城中村改造，包括旧城改造，都是城市更新的一部分。新一届政府对棚户区和城中村改造反复强调，“改造约1 亿人居住的城镇棚户区和城中村”正是对改造任务的量化指标。

平衡区域发展：优化提升东部，培育发展中西部

我国过往的城镇化在取得很大成绩的同时也存在着一些问题。我们认为，最大的问题即在于城镇发展的区域结构不均衡，人口、产业和资源等过度地向东部发达城市集中，导致海外历史中曾出现的“大城市病”也出现在我国部分东部沿海发达城市中。《规划》提出“着重解决好中西部地区城镇化”，对应今年政府工作报告中“引导约1 亿人在中西部地区就近城镇化”，强调“就近”二字，也正是基于对东部地区过度集中和由此而生的大城市病的忧虑。未来中西部城市仍将继续是城镇化发展的重点区域。