马来西亚房产投资风险

“马航失联事件”引发全球各方焦虑的情绪。一家房地产开发商对经济观察报表示，其集团高层正在密切关注飞机的动向，必要时会作出相应的措施。这家房企在马来西亚买了土地，正在开发住宅项目。

2012年起，马来西亚成为中国房地产商们争相进驻的热土，碧桂园位于大马的首个项目金海湾在去年实现近百亿元的销售额，吸引了大量中国客户。

“马航失联事件”发生之后，舆论认为事件让人对马来西亚国家的安全有忧虑，马国政府处理危机的能力也受到质疑。

多名地产业内人士则认为，飞机失联是孤立事件，估计直接影响不大。但开发商在马来西亚投资的风险更多的在于政策方面。2014年开始，马来西亚政府对房地产投资已有收紧迹象，中国开发商青睐的柔佛州新山依斯干达区存在洋房供应过剩风险。

看好马来西亚的开发商

富力地产董事长李思廉表示，马来西亚项目第一期现在正在做样板间，预计年中推售，建筑面积42万平方米，推售均价1.6万元/平方米人民币。该项目今年销售目标是50亿。

李思廉坦言最近马航飞机失联的消息“不太开心”，但从生意的角度，富力拿到的地块很好，靠近新加坡，且有海景，对项目本身很有信心。他正在考虑要不要像碧桂园一样拉国内旧业主去当地看楼。

富力地产一名高层表示不需要延迟开盘时间，“个别事件，而且至今未明朗”，他表示项目在正常运作，相信对销售不会有太大影响。

但马来西亚房地产业内人士认为，富力项目开售时间距离马航事件太近，还是有一定风险。“当然，主要还是看富力怎么进行正面引导。”一家知名开发商内部人士说。

去年12月，富力地产宣布其全资子公司以85亿元收购位于马来西亚柔佛州新山地区的四幅空置永久业权地块及两幅永久业权填海地块，总面积约为116英亩(约46.9万平方米)。单价890令吉，创下柔佛土地交易价格新高。

经济观察报从马来西亚地产业内了解到，富力的项目位于新山市中心，是新山旧罗厘关卡原址。旧罗厘关卡紧邻新柔长堤及新关卡，是新山黄金地段之一，也是传言将设立新加坡地铁未来延伸至新山时的设站地点。柔佛州苏丹对该项目赠名“公主湾”。

富力地产2012年净利为56.6亿人民币，比上述成交价还少约将近30亿。换言之，富力地产动用比去年盈利还高的价格，买下这些地块。

可以看出，富力期望在马来西亚的决心相当大。

富力地产是以全资子公司富力发展（R&F　Development）出面交易。据悉，该公司也在独立运作这一项目。

作为最早进军马来西亚市场的中国房企，碧桂园在2012年初正式进驻马来西亚后，已投资了3个大型项目，总投资额超100亿元。由碧桂园自主开发的首个项目金海湾首期推出105亿货值的产品，签约金额达到70亿元。

然而，富力进入新山的时间，少占了一些“先机”。不但其土地交易价格更高，而且还需要与马来西亚本族企业合资。马来西亚对于本族相当保护，华资公司必须将30%的股权分给马来西亚本族的企业。由具有政府背景的企业供应土地，也必须通过买卖双方结成合资公司的形式。卖地给碧桂园的马来西亚财团其时对经济观察报透露，因为碧桂园是第一家到依斯干达开发的中国企业，作为“破冰”，公司愿意给予便利。

当地媒体从马国公司注册局查获的资料显示，富力发展的其中两名马来族股东查提占与查丽法，是一家名为VC　Mahawangsa公司的股东。

中国房企对马来西亚确实充满热情。今年1月，新华联发布公告宣布，公司以3亿元购买马来西亚柔佛州梅蒂尼B区9幅地块，总建筑面积为19.16万平方米，地块将建设南洋度假中心。2月底，绿地集团也高调透露集团投资200亿元大举进军马来西亚。同月，雅居乐宣布斥资4.3亿元取得吉隆坡一块约4.1万平方米的土地，宣布首次试水海外市场。

为何对马来西亚情有独钟？李思廉揭示了最关键的原因，在马来做发展商盈利空间很吸引人：“2000多元人民币买来的地，16000卖出去，这个利润率不错。”

马来西亚地产业内人士认为，有些房企拿的地不具备竞争优势。例如有的项目所处地区性质特别，房企并没有实质的产权。银行对该区项目做信贷有抵触。

洋房过剩风险

多名接受采访的人士提醒，马航飞机失联只是孤立事件，对开发商和购房者来说真正的风险在于开始收紧的投资政策。

马来西亚政府在2014年财政预算案中宣布“打房”措施。其中一条是提高房产收益税。据悉，原本外国人在马来西亚购房，三年内转手征收30%收益税，2014年起变为五年内转手均须征税30%。

上述马来西亚地产业内人士认为，政府此举“只是不让房屋转手一下子轰炸了市场”。“从买房到收房就需要等上四年，收房以后再等个一年就可以卖，其实影响不是很大。”该人士说。

更严厉的措施是提高购房门槛。马国政府原定今年1月1日提高外国人在马的购屋最低门槛，从原来的50万令吉提高至100万令吉(约合人民币217.82万元)。不过，这项新条例因未在宪报上公布，可能延迟至今年5月。

措施可能会对中国房企集中的新山造成冲击。据新加坡橙易产业Orange　Tee统计，依斯干达的外国购房者占购房总数的39%，远高于马来西亚其他地区20%的比例。而且，该地洋房供应量从现在开始到2017年会增长145%。相比之下，房屋的总体供应上升幅度只有38%。

以碧桂园为例，其金海湾项目的买家40%是马来西亚当地，30%来自新加坡，25%来自中国，还有5%是其他国家。一旦新条例实行，会影响其相当大比例的客户群。

有消息指，当地发展商正积极在新条例正式生效前，把手上的存货清掉。

对即将推盘的富力地产“公主湾”，李思廉表示会在推盘结构上做改变。但他认为政策也有调整的空间，“今年抬高门槛明年也许会降低”。“发展商要有长远考虑，不可能紧随政府做事。”李思廉说。

有意思的是，开发商大量建洋房的原因是，按规定只有洋房能对外国人销售。独立屋按规定有90%是要销售给马来西亚人的。也就是说，中国开发商原本就是看好新山能吸引新加坡人和中国人才在此地开发的。

如果新措施实施，开发商只能想办法吸引新山当地和马来西亚其他地区的购房者。然而，由于地广人稀、公共交通落后，当地人实际上习惯住独立屋和开私家车。

Orange　Tee研究与咨询部主管李敏雯在接受经济观察报采访时说：“（在依斯干达买房）购房者要想清楚，房子买了以后能做什么。”

“出租给新加坡人是不现实的。”李敏雯说：“新加坡有发达的公屋制度，所有没买过房子的人都能得到两次分配公屋的机会。”据悉，新加坡买家多是购买房屋作为度假用途或“周末房子”，或是作为投资方式。

李敏雯透露，因为当地抢劫案屡发，新加坡人不愿意将自己的车开到新山。

新山的前景

柔佛州1997亚洲金融风暴，柔佛州因企业过度发展和借贷成为重灾区。政府成立国家资产管理机构接管银行体系的坏账和抵押或被接管的资产。

马来西亚政府其后于2006年设立依斯干达特区，与雪兰莪州、西部巴亨和吉打并列国家四大特区，重振经济。依斯干达特区与新加坡一水之隔，涵盖新山市在内的五个县市，面积是新加坡的三倍。

即便是新山市中心，仍有大量被遗弃和半封闭的商店，显示这个城市未完全从1997年的金融风暴中恢复。

依斯干达特区设立初期三年，制造业吸引到的投资额最高。在累计投资金额到达217亿令吉后，增长速度开始放缓。但每年仍能够吸引20亿至43亿令吉的投资。其后房地产业投资激增，其与制造业比重分别达到了38%和31%。因此当地以制造业为主业，大部分就业人口是普通工人，同样难以租住目前开发的洋房。

金融风暴后，不少现金充裕的华裔富商向国家资产管理机构买下许多资产。例如IWH董事总经理丹斯里林刚河，拥有超过4000英亩土地。随着依斯干达开发，这些马来西亚财团大肆吸金。光是林刚河的IWH就有16家地产商向其买地，其中3家是中国房企。

依斯干达描绘了一个类似中国香港和深圳的故事，用来吸引投资者。因为地缘优势，每天通过新山往返新加坡和马来西亚的人次达16万。去年，马来西亚总理纳吉布与新加坡总理李显龙表示两国同意建设高铁，经新山衔接吉隆坡和新加坡，将两个国家的车程距离缩短至90分钟。高铁预料在2018年投入运作。

李思廉毫不掩饰对马来西亚的喜爱，“未来要是继续海外买地，首选一定是马来西亚新山地区，现在也有新地块在谈，要是价格合适也会考虑。”“马来西亚就像之前的中国，落后有落后的好处。”李思廉说。

而李敏雯则认为：“新山会怎么发展，取决于新加坡和马来西亚双方如何互动。”

目前，高铁计划仍没有任何实质性的内容。前述知名房企内部人士笑言：“或者经历几任政府以后就能实现高铁？”其进一步说：“开发商没法预估这些情况，现在只知道主张开发高铁的执政党情况并不乐观。”

去年，马来西亚选举，现任总理纳吉布领导的现执政联盟国民阵线胜出。但选情前所未有地紧绷。纳吉布领导的国民阵线虽然仍延续着长达56年的执政历史，但以往取得“压倒性胜利”的日子一去不复返。反对派领导人安瓦尔拒绝承认选举结果。

李敏雯认为，对于中国开发商来说是，出海投资是没有错。中国拿地困难，开发商必然要到海外拿地，开发商只关心房子能不能卖出去，以后5年、10年会变成什么样则不是他们要担心的事情。“但对于购房者来讲，投资之前就要做足功课。”李敏雯说。