雅居乐换血半年：去化、去家族化

吴娓婷

雅居乐地产董事局主席陈卓林一向给人传统家族企业负责人的感觉。他最近从改革企业延伸到改变自身，每天跑步五公里。

2014年上半年，公司管理层大换血半年，陈卓林形容：“我个人感觉是工作起来爽很多，（每项工作）都是按照指标去执行。”

今年以来，雅居乐集团管理层实施了大换血，职业经理人接替原来的陈氏家族把控董事会，销售策略上也降价跑量，变动较大。回顾公司半年改革成果，陈卓林给出了认可的评价，“集团目前销售已做到240亿元，而且毛利率保持在35%，从这方面看，公司和董事会的改革是很有效的。”

“接下来将推出的新项目基本都做到了之前提出的12-14个月开工的节奏。”陈卓林说。

策略转向

今年3月28日，22年的家族企业雅居乐宣布董事会重组。主席陈卓林的妻子陆倩芳、胞弟陈卓贤、陈卓喜及陈卓南四名家族成员离开管理层，调任非执行董事。陈卓林本人及其大哥陈卓雄则继续留任执行董事。

陆倩芳和陈卓贤此前为雅居乐的联席总裁，两人离任后，主席陈卓林同时就任公司行政总裁。陈卓林强调，四人仍为公司大股东。

当时市场的议论很多。一名接近雅居乐的资深投资机构人士对经济观察报透露，前联席总裁陈卓贤很有亲和力、号召力，公司与政府之间的关系这块一直是他出面，在公司内部员工也很喜欢他。该人士担心，陈卓贤不再担任公司总裁，会影响公司士气。

期间，在雅居乐工作多年的两名“重臣”——海南云南区域营销总监简毓萍、董事会秘书卫静心亦相继离职，又再引起外界对公司团队军心不稳的猜测。不过，上半年过去，从业绩层面看，雅居乐的表现比去年有进步。预售217亿，完成全年目标45%，同比增加34%。

主要得益于较大幅度的降价。有投资者机构统计，雅居乐上半年的整体降价幅度约在20%。

营运管理部总监李雪君形容，现在公司销售的压力比以前大得多。

“我们集团会监控每个月的销售情况，据此修订下个月的销售情况。”李雪君说。公司在项目层面一定要做到将销售计划细分到每个星期，有时候销售变化很大，每天班前班后都会总结一下。

公司管理层表示，公司主要在“强销售、去库存、重回款”的方面下功夫。目前已竣工待售面积下降12%至160万平方米，2013年以前竣工的物业总值下降三分之一。上半年综合去化率约47%，预计全年会到67%。

李雪君介绍，雅居乐去存货有两个策略，第一是改善库龄的时间和结构，第二提升整体的去化率。在库龄结构方面，上半年有整体的改善，2013年之前的存货达到54%的去化率。

“库龄长了以后，我们优先处理时间久的。第二部分是新增加的库龄方面，会设置一个存货的水平，我们认为合理的存货水平可以将风险降低，这样未来市场比较好的时候，可以不至于产生断货的现象。”李雪君介绍，公司整体的去化率目标设置在60%到77%，新增存货库龄不能超过六个月。

改革空间

陈卓林表示，其对公司完成480亿元目标销售额有信心。

但是，有投资机构担心，雅居乐会像往年一样，在最后关头“掉链子”，完成不了全年目标。尤其是按面积计算，有62%的新项目在第三四季度推出。

一个例子是，今年5、6月份，雅居乐曾宣布下半年在华东区域会实现15个盘的联动。不过，现在随着市场进一步的变化，管理层表示推盘的节奏已有变化。

管理层称，公司放缓了宁波、杭州项目的开发，但表示这15个盘的联动都在开发过程中。据透露，现在上海的项目，8月份已经开始预售、9月份开放样板房，在国庆前会销售。“这些区域基本上可以达到上半年平均去化水平。”李雪君说。

据悉，公司上半年的新开工面积从600万平方米压缩到430万平方米。上半年土地投资182万平方米占地面积，22亿人民币，较上年同期减少80%。

经过较大幅度的降价，雅居乐今年销售均价在9800多元/平方米，跌破万元。陈卓林认为，对于整个盈利空间影响不是很大，因为土地成本价格小于1200元/平方米，在销售额里只占10%左右。

但他同时表示：“接下来我们的价格策略大部分不动，按照这个价格已经去化挺好了，有一部分价格会稍微上升一点点。”其在回答经济观察报记者提问时表示，未来毛利预计维持在30%-35%之间。

然而，有机构投资者预计毛利仍然会受到较大影响，明年毛利可能降到25%-26%。

此外，雅居乐在产品结构、公司内部管理上还有改革空间。

产品结构方面，雅居乐仍然有34.7%的土地是旅游地产用地。陈卓林坦承，今年云南项目不会有太大贡献。

而公司内部架构方面，接近雅居乐的人士认为：“主要是老板想迎头追赶，但在执行层面问题还很多。比如职能设置，还有区域和项目的自主权还受到很多限制，进而影响效率。”

据悉，公司目前的定价机制仍然都是集团和区域一起定。先对市场进行研究，然后测算成本跟利润，在市场定价法和成本定价法中取一个平衡。基础数据上报后组织综合研讨会，采用竞争策略。“项目强一点的，可以听更多项目的意见，项目不那么强的，就由集团决定多一些。”