郎咸平：绝对不碰中国股市 黄金会大跌可买房

导读：

郎咸平：绝对不碰中国股市 黄金会大跌可买房

易宪容：楼市不调整 股市岂能牛？

人民日报：资金大挪移 股市好了是否缘于楼市倒了

李大霄：买地产股相当于首付买套房

郎咸平：绝对不碰中国股市 黄金会大跌可买房

据温州商报报道，在温州某项目的全球招商签约大会上，应邀作演讲的著名经济学家郎咸平称，“房价全面上涨已经不可能出现，今后的楼市必然是有涨有跌，多样化发展。温州如此，全国都一样。”郎咸平表示，尽管受宏观经济形势的影响，近年来楼市呈现萎靡不振之势，但若将它与另外两大投资产品股票、黄金相比，楼市投资依然是国人较好的选择。

对于中国股市，郎咸平自言“绝对不碰”，因其“连续6年下跌全球罕见”；而对于黄金投资，他则认为，由于美元长期看涨，黄金只会进一步走弱。

相比前两者，他认为楼市在经过一二年时间的调整之后，或将趋于正常：有涨有跌，多样化发展。“在调整完成之后，投资楼市的回报总体上应该可以达到高于通胀率一二个点。”

今后对于楼市的投资者而言，精挑细选尤为重要，郎咸平说。那么选择的诀窍是什么呢？他给出这样的建议：刚需房、地铁房、学区房……总之是性价比最高的房子。“即便楼市不振，这样的房子也是最抗压的。”

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现在到底该不该买房？

最新统计数据显示，八月份全国54个主要城市住宅合计签约20.2万套，环比上涨9.24%。主要城市成交量出现小幅反弹，但整体楼市仍处在降温过程中。

从近来楼市成交来看，观望气氛仍然浓厚，有的购房者希望在市场低迷时逢低抄底，但又担心房价还会一路下跌，现在到底是出手买房还是不买房，对于很多人来说很纠结。

随着九月来临，开发商都在为抢抓“金九银十”楼市传统旺季这一有利时机，加大营销力度，如最近鸿坤林语墅、华远好天地和望京金茂府都不约而同高调推盘据记者实地调查发现，以往楼市“金九银十”到来时出现的“日光盘”、购房者排队抢购现象变得踪影难觅，但也并非完全绝迹。

如日前北京泰禾1号公馆首次亮相即首战告捷， 该项目开盘当日，场面火爆。上午十点半，“抢房风暴”正式开启，一组房源多人竞争，只用了半个小时，所开的88套房源就被一抢而空。同样的情形也出现在泉州，8月30日，泰禾泉州东海广场首期开盘，近360套顶级SOHO办公房源在1小时内即被抢购一空，开盘即清盘。

诚然，如此火爆的场景并不多见。近日，由鸿坤地产与楼市传媒联合主办的“北京新机场的经济版图”主题论坛在北京举行，北京师范大学教授董藩仍在鼓动百姓，想要快速致富应该买房。

据记者了解，目前在北京，其实房价并不是都在上涨，部分开发商采取观望的态度，价格策略上也是原地踏步；也有部分开发商采取积极的去库存策略，多以变相降价的方式促销；当然也有部分开发商涨价，有的楼盘价格上涨幅度还不少。

以方兴地产旗下北京的三个项目广渠金茂府、亚奥金茂悦和望京金茂府为例，广渠金茂府开盘三年来，房子单价从4万元一路飙升到12万元，亚奥金茂悦一年多的时间房子单价从3万元左右开始持续上涨直至翻番，望京金茂府在两年不到的时间里单价也从最初的4万多元涨到了目前最高8万元。

有的项目则很难说用价格的涨跌来判断，以位于北京通州的华远铭悦(好天地)为例，有销售人员据记者透露，半年前推出的精装房价格在2.7万元每平方米左右，目前在售的毛坯房价格为2.3万元每平方米。在楼市低迷时期，开发商后期常采取用毛坯房替代精装房的方式制造“变相降价”迷惑购房者。

前面提到的三家开发商都对自己的楼盘未来充满信心。如鸿坤林语墅位于北京南城，靠近北京新机场，鸿坤地产相信，新机场的规划利好会带来巨大的人流、物流和商业发展机遇，也将有利于区域楼市整体发展。前面提及的方兴地产北京三项目都位于北京黄金地段，在其看来，这些地段的房子卖一套少一套，对未来并不担心。而华远进军通州则是看好首都向东发展的大趋势，扼守通州咽喉的华远自然也不惊慌。

相反，现在那些项目优势不突出，资金压力大的开发商和一些看不清楼市发展趋势的购房者心里没底。可以预见，房企为冲刺年度目标，在传统楼市旺季的九、十月份，推盘量会有所增加，多数房企也会采取以价换量的策略，价格战在所难免。总之，不排除部分开发商继续降价，也不排除部分开发商在楼市松绑和“金九银十”到来之际趁机涨价。

董藩说，1987年北京平均房价才500元每平方米，现在北京平均房价大概4万元每平方米左右，这些年北京房价平均每年上涨18%还多。董藩说，“我们一定要相信房地产市场在财富创造当中的奇迹，未来社会房子将成为我们普通老百姓的财富阶层划分标准。”在董教授看来，现在还是应该买房，但是面对这位一直跟开发商走得很近，声称25年后北京房价将达到80万元每平方米的专家，人们心中充满疑虑。（中国经济时报）

易宪容：楼市不调整 股市岂能牛？

对于楼市与股市的关系，本来就是没有这样翘翘板的关系。即楼市繁荣了，股市就会衰退；反之，股市繁荣了，楼市就会衰退。但是，目前中国楼市的情况有些特别，而这种特别所导致的问题不解决，中国股市是无法牛起来的。何也？

首先，国内楼市风险之高，房地产泡沫之大，这已经是不争之事实。2011年路透社曾计算过，在全球居民买不起住房的15个大城市中，中国就有7个，而前5名城市分别是：北京、上海、深圳、香港、天津。这就说明了，无论是从空间上来看还是从时间来看，当前中国房地产市场是世界历史上最大的泡沫。这个泡沫破灭是迟早的事情。由于这种房地产泡沫会破灭，“房地产化”经济的不可持续，因此，国内房地产市场的周期性调整是国内经济基本面改善的一个前提。而没有这个前提，中国股市将面对一系列的不确定性。

而国内房地产市场泡沫之所以会这样大，关键的问题就是在前十几年，国内房地产的宏观调控政策让大量的资金涌入房地产市场，并让这些资金沉淀在房地产市场等待资产价值的升值。根据已有的数据，2008-2013年新增加信用扩张达80万亿，而80万亿流动性中有一半以上的资金沉淀在房地产市场。

由于大量的资金沉淀有房地产市场，这不仅会造成房地产价格持续飚升，房地产泡沫不断吹大，而且也造成了金融市场的资金价格全面上涨，金融市场的资金不是服务于实体经济而是追求资产价格升值。在这种情况下，就会造成流入实体经济的资金越来越少，实体经济的资成本增高。这不仅对上市公司的业绩具有严重的挤出效应，也会导致企业对实体经济投入减少。比如说，在购买住房就可获得暴利的那几年，有些企业购买几套住房的利润就远高于其一年的主营业务。在这种情况下，国内许多上市公司纷纷进入房地产市场，上市公司的主业自然会受到严重冲击与挤出。如果房地产市场不调整，国内不少上市公司能够逐渐退出房地产市场吗？

其次，由于国内经济过度依赖房地产，或经济“房地产化”，这一定会增加国内经济的不确定性。因为，这不仅在房地产泡沫会破灭，房地产市场迟早要调整，而且房地产的调整会导致经济增长整体下行，及影响与房地产关联十分密切的几十个产业的业绩，影响到国内银行的资产质量下降。从最近国内各上市银行所公布的业绩报告来看，虽然银行的赢利增长多以会符合市场预期，但是银行不良贷款则是成几倍增长。而这些风险，对国内股市来说，是十分担心的事情。因为，银行、房地产企业、钢铁、煤炭、建筑材料等这些行业的上市公司在国内股市中占绝对比重。如果这些行业的公司业绩不好，面临调整中的巨大风险，那么国内股市牛市如何来启动？我们可以看到，2013年国内股市创业板市场与A股市场的股票指数表现相差悬殊，很大程度上就在于A股市场的“房地产化”经济包袱过大。

再次，从当前中国经济增长模式来看，如果国内房地产市场不调整，政府怎么也不意愿摆脱以过度融资来拉动房地产扩张的经济增长模式。无论是中央政府把房地产增长重心转移到保障性住房及棚户区改造，还是当前地方政府正在绞尽脑汁采取各种方式救楼市，都表明了在中国政府的观念中离开了房地产整个中国经济增长就会寸步难行。实际上，当前中国这种以过度融资来推动房地产扩张的经济增长模式完全是不可持续的，国内房地产市场随时都面临着金融危机爆发的巨大风险。如果经济增长都不可持续，股市的繁荣从何而来？

可见，当前国内房地产市场完全扭曲金融市场一系列的利益关系、价格关系、市场的行为方式。如果国内房地产市场不调整，这些关系就不能够得以修正，国内股市要想发展也非容易，更不要说启动牛市了。因为，市场的各种金融资源根本上就不会流入股市。

当然，国内房地产市场调整，是否会启动新一轮的牛市到来。这同样是不确定的，但当前国内房地产市场调整是股市牛市启动一个必要条件。因此，要启动国内股市牛市，就不能中止当前楼市调整。在这条件下，加上一系列新的制度安排来保证，国内股市牛市才会来。(中国网）

人民日报：资金大挪移 股市好了是否缘于楼市倒了

看空楼市和看涨股市的两种声音在近期的市场中可谓是不绝于耳。自2007年股市告别6000点以来，股市走熊、楼市走牛的格局一直持续。然而，越来越多数据显示这一趋势正在开始改变。专家认为，在楼市投资回报率大幅降低的背景下，不少逐利资金加入A股投资是正常现象，未来股市能否保持良好势头更多要看中国经济增长模式转型以及股市基础性制度设立方面的脚步能否跟上。

“房冷股热”形成反差

国家统计局公布的7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，70个大中城市中，价格下降的城市有64个，较上月的55个又增加9个，其中北京首次出现下跌。房地产开发投资增速持续回落，商品房销售面积也不断下滑。房企中报也证明了这一事实。截至8月24日，两市已有84家A股上市房企披露了中报，这些公司上半年业绩同比下降了3.7%，楼市低迷对房企业绩的影响开始显现。

“大部分企业完成年度销售目标的可能性越来越低。”中原地产分析师张大伟表示，限购取消对市场影响较为有限，在目前政策环境趋好但信贷环境尚未明显好转的前提下，房地产市场或许面临加速筑底的情形。

与之相对的是日渐回暖的股市。从7月22日本轮行情起涨点2049.81点，到8月20日盘中高点2248.94点，22个交易日中上证指数最大涨幅已达9.7%。上周的沪深两市也在宏观数据表现不佳的情况下仍旧保持了前几周的震荡向上走势，市场的乐观情绪显露无疑。权威数据显示，7月底以来A股新增开户数不断增长，场外投资者入市步伐正在加快。

市场表现各有内因

实际上，投资热点从楼市转向股市跟此次宏观经济的改革有着密不可分的关系。高盛(Goldman Sachs)在本周一发表的报告中指出，尽管7月份数据显示经济有所降温，但投资者的乐观情绪、流动性环境维持宽松、外部资金流入以及沪港通和国企改革等政策利好依然支持着中国股市上涨。

“从市场资金面看，本轮行情启动以来不断有新增资金入市。整个7月份证券市场保证金累计已经净转入1230亿元，证券市场交易结算资金余额也已经连续两周保持在8000亿元以上的历史高位，较此前的平均水平提高了约1500亿元。”五矿证券分析称，一方面，赚钱效应吸引更多资金参与A股，除了存量投资者带来的增量资金外，即将开启的港股通、RQFII(人民币合格境外机构投资者)、企业年金等新增资金也将陆续入市，其中就有在楼市投资回报率大幅降低的背景下，加入A股投资逐利的大量资金；另一方面，只要市场的上涨逻辑没有发生变化，如宏观经济仍在复苏当中、改革红利仍会持续不断地释放、周期股的去库存正在进行中，则市场做多的基础就依然存在。

炒楼资金转战股市

当楼市无法再保证“只赚不赔”时，作为老百姓另一个投资渠道，股市开始受关注就不难理解了。分析人士指出，当前投资性购房需求正在逐步淡出楼市，“炒楼”资金在资本逐利本性的驱动下，会自发流向其他价值“洼地”。而目前股市的泡沫程度远低于楼市，还有一定的上涨空间，而且股市投资低门槛，比起楼市投资更易于吸引观望资金进入。同时，由于房地产在国内经济中扮演着重要角色，当楼市不断降温时，中央政府很可能放松银根，降准甚至降息来维持资本面充足的流动性，则资金成本有望进一步下降，这意味着投资A股的机会成本随之下降。

中国社科院金融研究所研究员易宪容认为，就当前股市来看，炒楼资金的进入能否推动股市牛市启动，仍是一个不确定的问题。“一个如此之大体量的房地产市场，它的调整并非一蹴而就的事情。前十几年中国的GDP(国内生产总值)增长基本上是以房地产的扩张为主导，因此房地产市场的调整不仅会影响整体经济增长下行，更重要的是会影响与房地产关联十分密切的银行、房地产企业、钢铁、煤炭、建筑材料等行业，这些行业的上市公司又在国内股市中占绝对比重。如果这些上市公司的股票不能够有好的表现，那么中国股市能否进入牛市还是相当不确定的，必须首先要解决经济增长模式转型的问题，让长期沉淀在房地产市场的等待增值的资金得以有效流出。”易宪容认为。(人民网)

李大霄：买地产股相当于首付买套房

近期股市的利好消息打破了不少投资者长期以来的悲观情绪，甚至有不少业内人士预言牛市即将到来。专家指出，目前看到的利好股市消息还是来自政策层面，这些政策的利好是影响市场的正面因素。不过，由于市场乐观情绪被有效激发，预计市场强势格局将维持，但震荡上行更可能成为后市的主基调。而今年楼市尽管迎来拐点，但仍有部分房产股价出现涨幅，有专家认为买房产股胜于买房产，但要关注政策的变化和趋势。

牛市真的要来了吗？

在下半年宏观经济回升、沪港通、国企改革启动等多种因素刺激下，经历多年低位徘徊的上证指数最近持续走强。在短短半个月时间里，大盘从8月底不到2200点的位置启动，近期沪指迅速突破了2300点，沪深两市日均成交量也呈翻倍趋势，因此关于牛市到来的呼声近来此起彼伏。

英大证券研究所所长李大霄日前在深圳接受南方日报记者采访时断言，“中国股票市场一轮真实牛市已经到来。这一次的牛市会反映经济的成长，反映上市公司的业绩，不好的股票会掉下来，真正的好公司会上涨。”还有证券机构此前甚至大胆预测，这一波股市行情有望冲上5000点。

抛出“5000点论”的国泰君安分析人士认为，“近期各种改革提速将系统性改善中国经济长期前景。而随着房地产长周期调整开启，无风险利率下沉，使得商品房、理财、信托等竞争性资产收益率出现趋势性下降，居民资产配置偏好开始向股票倾斜，这使得股市资金面得到改善”。

持相同观点的长城证券分析师张勇也表示，“当前，包括经济由衰退转向复苏、货币政策逐步宽松在内的牛市必要条件已经具备，大类资产配置重点已经由债券转向权益类。另外，市场赚钱效应显现，各路资金跑步入场，蓝筹与成长股轮番上涨造就了全面牛市的基础”。

当前的股市究竟是反弹，还是牛市启动的前兆，散户投资者是怎么看的呢？此前大智慧投票箱所做的一项“A股放量增长，牛市是否已经来临？”的民调显示，超过四成的投资者认为牛市已经来临，不过三成投资者并不赞同，有近三成的投资者判断不明。

包括上述三成投资者在内，也有不少专家对此波行情持谨慎态度。著名经济学者，原中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容就认为，当前国内股市不仅存在股市基础性制度设立、股市改革等方面不确定性，而且也存在着国内经济基本面的不确定性，因此难以确定当前中国股市牛市已经启动。

易宪容特别提到，当前国内经济增长下行的压力难以缓解，支撑A股牛市的经济基础还很薄弱。由于多地经济依然过度依靠房地产拉动，并给银行和上市公司造成巨大的风险，如果经济增长模式未能转型，房地产市场沉淀资金不能流出，牛市就不可能真正到来。

根据上述观点，有部分业内人士认为，未来的股市前景，需要结合经济转型，尤其是房地产的量价变化来考量。如果经济增长需要明显下台阶，寻找新的平台，股市也不排除会再跌一波。

“买地产股相当于首付买套房”

房市虽不好，房地产股却表现不俗。Wind数据显示，今年上半年有119只基金新进配置了地产股。在李大霄看来，房产股的吸引力远超房产。他认为，这些年的房地产市场都在一路上扬，基本没有经过很大的调整，但是房地产股票却经过了七年的熊市，调整已经比较充分了。

“从这个角度来看，我们用0.8倍的PB(市净率)就可以买到股票，用0.7倍或0.5倍甚至0.3倍的PB就可以买房地产股。这意味着，我们只是需要付首付的价钱，就可以买一套房子，而不用付后面70%的余款。”李大霄认为，按照这个逻辑，买地产股要比付了首付买个房产，再还70%的余款好得多。

以万科的股票为例，据了解，它的最低点出现在今年2月26日，价格是6.52元。这个时间刚好是人民币刚刚经历了多年来第一次贬值，且在美联储退出QE后不久。有业内人士分析指出，资产价格要见顶，房市要出现拐点，这样就会使曾经加在房地产市场上的各种行政枷锁通通去掉，包括封锁房地产企业多年的股市，大门也会重新打开。而事实是，后来的演变正是循着这路线走的，对房地产股来说，往往是那种极低价的地产股，反而反弹的爆发力更强。

尽管房地产目前处于下行通道，但不少房企开始转变经营策略和尝试不同的商业模式，这是否会让某些房地产股走出独立行情？还是以万科为例，近两年，万科开始实施轻资产战略，在多个项目中实行“小盘操股”的模式，还逐渐试水商业地产。李大霄认为，万科转型商业地产以及实施轻资产战略都是很好的尝试，尽管从时间上来看步伐比早已布好局的公司晚了一点，但相信会走出自己的路子。

“我们看到，万科很多高管会自己掏钱买自己的股票，这就证明这只股票是值得买的。” 数据显示，万科A是持仓基金数量最多、基金持有股票数量最多、基金持有市值最大、对基金影响最大的地产股。截至上半年末，共有253只基金持有该股，共计持有15.52万股。“万科底部在钻石底里面，是一颗小钻石。”李大霄对记者表示，今年上半年正是低价买入的好时机，地产股未来尤其是沪深300成份股中的地产股、蓝筹股中的地产股，行情依然可期。

在李大霄看来，那些肯掏钱买自己公司股票的公司是值得买的，但那些不顾一切在卖自己公司股票的公司就需要谨慎，而且这种股票现在大量出现。他认为，目前万科还没有发挥其真正的价值。

“多关注低估值蓝筹股”

南方基金首席策略分析师杨德龙此前也预计9月份会有一波反弹的行情，但没想到来得这么快，每天都有1%的涨幅，力度也超出预期，10月份可能还会有一定的调整，但不会太深。

在反弹过程中，投资者需要关注哪些风险？杨德龙认为，获利盘目前压力比较大，可能会造成市场出现一定回落，因为这一波反弹很多个股都有30%以上的涨幅，很多投资者可以获利了结。另外，小盘股，特别是创业板个股存在回落的风险，因为沪港通的开通对小盘股的冲击比较大，香港的中小盘只有5—6倍的市盈率，而A股市场却达到50—60倍的PE，这差距将会通过港股小盘股的反弹加上A股的小盘股的下跌来收拢，虽然不一定抹平，但趋势肯定如此。A股创业板的风险正在加大，所以投资者应该多关注一些低估值的蓝筹，尽早从小盘中获利了结。

现在看到，房地产股过去一段时间出现了较大的反弹，对于内地房地产板块的投资方面，杨德龙认为，内地房地产板块受到政策影响，又受到基本面的影响。虽然说成交量低迷，房价也从高位回落，但各地受到土地财政的压力，开始松绑限购，股价的反弹也不少，比如万科有50%的涨幅。因为市场关注房地产板块更多关注政策的脸色，目前房地产板块估值偏低，成交量低。