厦门经济转型“去房地产化”迫在眉睫

http://www.nbd.com.cn2014-10-16 00:40

每经记者 李婷 胡健 发自厦门

今年厦门房价环比涨幅全国居首，去年当地还曾出现一房难求得的情况。

集美区杏林大桥桥头，一家房产中介公司区域总监陈迪（化名）讲起去年二手房生意之好做，眉宇间透出兴奋。“卖出一套二手房，好几个人排队买，房东干脆直接在我们店铺开起了拍卖会。”

尽管今年厦门楼市成交量同比有所下降，但价格未见松动。陈迪告诉《每日经济新闻》记者，杏林大桥桥头区域是距离厦门岛内最近的地方，房价上涨潜力大，现在一套二手房的价格在17000元/平方米左右，同地段新房均价为20000元/平方米，而在两年前，该区域的价格大约只有10000元/平方米。

此外，据了解，厦门岛内主城区新房均价已经在35000元/平方米左右，并且已有豪宅化趋势，鲜有刚需小户型商品房。

对此，厦门大学经济学系副教授丁长发指出，厦门的高房价对人才形成挤出效应，当地经济发展需要“去房地产化”。

政府提优化发展第二产业

多项厦门当地官方统计数据显示，近年来，厦门房地产行业的快速发展对当地经济增长贡献颇大。

2013年，厦门市房地产投资531.8亿元，占全部固定资产投资1347.54亿元的39.5%，刚好占第三产业投资的半壁江山。当年房地产业实现增加值271.4亿元，增长12.0%;占全市GDP的9.0%，对三产的GDP贡献率为22.7%。

在财政收入上，厦门市2013年土地出让金收入273.07亿元，占厦门市一般财政预算收入490.6亿元的55.7%，其房价在去年底全国排名第4位，而GDP总量排名仅列53位。

对此，丁长发指出，与制造业相比，房地产业来钱快。过多的资金、资源配置给房地产业对制造业等其他产业产生“挤出效应”。

此外，由于土地供应偏紧，引得众多房企在厦门逐鹿土地资源。今年7月，经过116轮竞价，厦门同安一地块被保利地产以33.88亿元收入囊中，溢价率为31.42%，楼面成交价为10381.49元/平方米，成为同安区“新地王”，至此，厦门岛外四区的楼面价全部突破万元大关。

这使得厦门楼市逐渐走出一股“独立行情”，地价节节升高，房价也随之而起。

厦门一当地开发商向《每日经济新闻》记者表示，厦门的房企经过前两三年的发展积累，手头现金流相对充裕，不像其他市场的开发商急需去库存。“由于供应不多，很多开发商在厦门都没有土地储备，大型房企在各地开发的战略规划一般都是储备两到三块地，而在厦门，开发商如有一块土地储备（除在售项目）已算相当不错，资金和土地都使开发商没有迫切去化需求，降价意愿自然不强。”

对此，丁长发认为，“短期内，虽然发展房地产、土地财政让GDP增值、财政收入增加，但从长远看，这不利于经济的可持续发展，也不利于产业的转型升级。”

丁长发进一步指出，厦门的核心驱动力还是制造业和旅游业，旅游是周期性行业，因此根本还是在于实体经济，房价居高不下，难留住人才。

事实上，福建和厦门当地政府也已经意识到此问题，早在2012年，时任厦门市委书记于伟国就指出，产业才是这个城市的骨架。没有强有力的产业的支撑，这座城市做不大、做不强。

福建省省长苏树林在今年福建的地方“两会”上也指出，厦门要“又富又美”，一定要优先发展第三产、优化发展二产，不发展二产没有出路；不发展二产，厦门强不了；不发展二产，厦门三产没有服务对象。

一时间，优化发展第二产业、做优做强实体经济成为厦门的 “热词”，但这对厦门这个正在努力实现岛内外一体化的城市来说，先发展第三产、优化发展二产将是一个慢工出细活的过程。

丁长发指出，目前应有意识地降低房地产对经济的贡献度，集美、同安等地正在开发中，卖地出政绩和卖地出财政收入的冲动需要避免，即便城市发展需要地产，但厦门的房地产跑得快了点。

寻经济增长新支点

2010年，国务院批复厦门经济特区范围扩大到厦门全市，将岛外的集美、海沧、同安、翔安4区纳入特区范围，特区面积陡增到1573平方公里。作为“海峡西岸经济区”龙头的厦门，便开始提出一系列概念，核心就是寻找经济增长新支点。

上海自贸区建立不久，厦门就迅速提案设立自贸区。由于福州新区、平潭综合实验区也不甘落后，均提出享受“自贸区”或“自由港”的同等政策，最后福建省政府为了平衡各方，将三个地方捆绑在一起，打包成了福建自贸区方案。

不过，在当地学者看来，考虑其定位和规划，福建自贸区短期获批可能性较小。

地理位置优越，经济增长近年来却一直疲乏，这引起了一些当地学者的困惑。厦门大学教授林书民表示，近年，周边地方的经济发展层次对厦门经济的发展有着较大的支持。如晋江、泉州、漳州一带，它们距离厦门较近，有着同城化的需要，同城化之后当地民营企业的运营机构、总部开始往厦门搬迁，甚至汕头也有一些企业总部迁往厦门。

林书民认为，厦门在闽南三角洲还是中心地带，可以成为闽南地区的资源配置中心。按照现在这种模式，岛内开发加上周边发展，变成大都市，这座城市就很有前途。

但因三方利益诉求完全不同，各有算盘，同城化目前没有多大的进展。当地一位不愿具名的业内人士告诉《每日经济新闻》记者，漳州目前仍然是“吃饭财政”，如果实现同城化，厦门房价可能会跌很多，如果区域合并，则涉及大规模人事变迁，都属于麻烦事。

与厦门只有一小时车程的泉州作为福建民营经济重镇，是国内一大批知名鞋服品牌的生产基地，泉夏之间的总部经济暗战也是两地政府间公开的秘密。

今年泉州地方“两会”期间，泉州市长郑新聪在晋江代表团座谈时特别提到总部经济区和服务业，其称晋江在这两方面都做得很好，“厦门开单、泉州提货的局面，要改变，泉州要做好总部经济”。

对此丁长发认为，厦门岛内筑巢就能引凤的思维需要改变，规划是这么规划，能不能实现是另外一回事，厦门政府对外企和国企服务的很好，在针对小微企业和民企的力度和政策还有欠缺。