哈继铭：房价下跌的三条理由

哈继铭是最早警告国股市5.30危机的分析师，也是近距离观察东南亚金融风暴的经济学家。在中金担纲首席经济学家过程中，一直以行事、为人谨慎著称，曾因多次对国内经济形势的准确判断，被媒体冠以“最佳预言师”的称号。2010年哈继铭改投高盛，担任高盛集团首席投资策略师一职，成为继龚方雄之后，又一位由专家转做投资银行家的经济学家。在接受凤凰财经《总裁在线》栏目专访时，因为人口结构的变化，中国房地产的黄金时间，现在就剩一两年时间，下跌是不可避免的。

理由一：

人口因素：过去中国在50、60年代生育率很高，但是到了80年代开始，生育率极度的下降，那么这就导致了这个到了80、90年代的时候，中国有工作能力的人在社会当中的占比很高，而且在不断的上扬。但是这些人对未来没有一个安全感，他们只能有一个孩子，所以在他们能挣钱的年代，他们首先想到的不是花钱，而是怎么存钱，存钱的一个最重要的方式就是买房子，这是中国老百姓储蓄的一个最重要的手段，也被认为是最可靠的手段。但是等这拨人就所谓的中国婴儿潮未来退休以后，他们就失去了购房的动力，尽管他们的下一代也许还能够，但是人数上要少于他们的父母辈，而且可能很多未来下一代，可能不需要买房，因为他知道早晚他从父母那就能继承房子。所以那个时刻的到来，也就伴随着房地产需求的急剧的下降。

理由二：

货币政策专向：中国在过去多年来，货币政策极度宽松，基本上是在跟随着美国的货币政策来做出的反应，因为美国2008、2009年之后，货币政策也是逐步宽松。所以中国在那个时候推出了四万亿，其中大部分是通过货币贷款形式来刺激经济，这个情况可能对未来造成一个风险，就是等到一两年后，美国的货币政策真正转向就是美国加息的时候，中国是不是还继续复制美国货币政策呢？我觉得如果复制的话，中国也加息，那可能就会捅破债务和地产这两大块儿，如果不加息，货币政策外边已经紧了，中国自己还在那松的话，人民币就有可能会贬值。贬值有可能会导致资金的外流，而这种资金的外流，会伴随着人们抛出房子，来把资金搬出去，搬出境外。那这样无论是哪种选择，都有可能对房地产造成很大的冲击。

理由三：

城镇化无法支撑房价：因为城镇化和老龄化有密切的关系，我们知道这个企业在城市招工，一般都是喜欢招年轻人，如果整个劳动力年龄逐渐的上升的话，那么企业招工的这种需求也会有所下降。而且中国的有很多制造业，其实是科技含量附加值不是很高的，它主要是靠廉价劳动力来获得优势的，获得在国际上的竞争优势的。所以将来劳动力供应的减少、工资水平不断上升，那么企业它可能按照过去这种增长模式特别难以生存，它也没有必要招那么多工人，本身他的利润率就会随着工资的上升而下降，可能更多的企业是考虑如何搬离中国，去其它劳动力生产更低的国家。所以城镇化的速度正常情况会下降。

而针对节目组提出“房地产黄金十年”之后，将会呈现怎样的状态？哈继铭表示不同的地区可能会看到不同的结果。因为这个买房子，最终还是地区地区再地区，如果说是有这个充分就业的这种机会的，较大的城市，我相信具有一定的抗跌性。另一些规模比较小的这个就业机会，不充裕的这些地区，就可能泡沫破裂。