京津冀市场一体化进程推进 滨海新区“第三极”作用凸显

每经记者 王杰 发自北京

京津冀一体化的利好消息不断。

为深入贯彻落实京津冀协同发展重大国家战略，近日，天津市商务委会同北京、河北商务主管部门，经过深入研究探讨，共同制定了“关于落实京津冀共同推进市场一体化进程合作框架协议商务行动方案”。

上述方案本着优势互补、共建共享、统一开放和共赢发展的原则，确定了三省市商务部门在推进京津冀市场一体化方面的具体工作职责和任务分工。三省市将携手合作，共同推进京津冀市场一体化加快发展。

中国城市经济学会副会长牛凤瑞在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，商务部门管辖对外贸易，天津又是北方的港口，这对天津无疑是一种直接性的利好。滨海新区作为中国“授权经济”的典型地区，下一步将借助京津冀一体化发力。房地产虽然属于区域性的市场，但是外来人口加速聚集，产业也随之迅猛发展，这样势必带动房地产业发展。

商务一体化促房地产业发展/

根据三省市商务部门在推进京津冀市场一体化方面的内容，在建设统一开放的商贸流通市场方面，鼓励京津冀零售业相互延伸、融合发展，为三地“老字号”企业、优势企业和特色品牌发展创造条件。并发挥京津市场窗口优势，支持三地商贸企业在两市进行展示、交易，拓展市场空间。发挥各自在科技、信息、港口和物流资源方面的优势，支持建设区域公共物流信息服务平台，开展物流标准化区域合作试点，共同提高物流配送效率。搭建电子商务交流平台，推进三地电子商务创新发展。

据北京电子商务协会副会长林亚介绍，三省市电子商务协会近期已进行了初步沟通，未来三地协会将定期洽谈如何利用各方优势资源协同发展电子商务产业。比如天津的港口优势，可以帮助北京电子商务企业发展跨境电商业务。

在中国商业地产联盟秘书长王永平看来，京津冀一体化中，交通是第一位的，第二位就应该是商业一体化。流通产业的流动性和活跃度最强，在核心区建立娱乐服务设施、MALL等大型商业项目，可以辐射三地人群。

上海易居研究院研究员严跃进表示，随着京津冀一体化的推进，天津市无疑需要一些地标性城市综合体项目，以便支撑商务一体化。

而在天津滨海高新区内，由高银集团旗下高银地产投资建设的“新京津 高银天下”大型城市综合体即将承担起这一职能。

高银地产总部位于香港中环的国际金融中心，身处国际顶级CBD使得高银不仅对顶级CBD有着深刻的认知，更有着超前的理念和开发经验。多年来，高银地产一直专注在内地发展高端优质物业项目，已积累众多成功案例。

“新京津 高银天下”包含大型高端房地产项目富国高银、天津环亚国际马球会以及以高银金融117大厦为核心的国际甲级办公楼云集的中心商务区三大部分。

在三大部分的众多项目中，高银金融117大厦最为吸引眼球，这张媲美纽约帝国大厦的名片不仅填补天津打造国际化的商务中心进程中的“地标”空白，更将迅速带领该中心进入世界级CBD的行列。

滨海新区桥头堡作用凸显/

在京津冀商务一体化的进程中，滨海新区在天津的地位尤其重要。

滨海新区是我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心、国际物流中心和宜居生态型新城区，被誉为“中国经济的第三增长极”。

滨海新区中心商务区是滨海新区9个经济功能区之一，位于滨海新区的核心地带。天津市滨海新区区委常委、天津市滨海新区中心商务区管委会主任郑伟铭介绍，中心商务区的定位是滨海新区的行政中心、文化中心、商业中心和金融中心。

随着京津冀协同发展升级为国家发展战略，滨海新区中心商务区迎来了新的机遇。区位优势、交通优势以及政策优势等，让中心商务区成为承接北京功能疏解的优先考虑的地区之一。在新形势下，中心商务区将努力发展成为推进京津双城联动发展的主力军，打造京津第二金融街。

东疆港区是天津港的重要组成部分，是人工造陆形成的三面环海半岛式港区。东疆港区具备国际中转、国际配送、国际采购、国际贸易、航运融资、航运交易、航运租赁和离岸金融服务8大功能。

除此之外，滨海新区具有国内其他沿海城市没有的优势：首位港口，综合指标8年第一；北方最大保税区；与天津、北京两个直辖市为邻；1000平方公里盐碱地，是生态用地、工业用地的良好资源；大西北是滨海新区稳定的能源基地；乘飞机一个小时，到达首尔，两个小时，到达日本——这样的优势，世界港口城市少有。

通过自由投资与贸易、国际航运与物流、融资租赁等金融创新、高技术和高端产业聚集等优质要素与产业的聚集，滨海新区将与北京形成“国际港口-国际城市”的互动合作交流机制，并带动河北形成 “沧州-黄骅-曹妃甸-秦皇岛”等沿海线性增长群落，深化港口、物流及电子口岸等合作，推动滨海新区作为京津冀的增长极，推动京津冀作为腹地的整体发展。

滨海高新区是重中之重/

中国社科院区域经济研究专家徐逢贤在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，商务一体化之后，天津滨海新区港口的优势，将把北京的产品销往国内外，也会促进天津对外贸易的发展。“也更有利于天津的发展，原因是天津市的常住人口大约900多万人，北京市的常住人口达到了1380万，商务一体化也间接扩大了京津市场面积，再加上流动人口，这也会对特色产品的经营状况有所改善。”

徐逢贤进而表示，随着京津冀一体化的加速，滨海新区的房地产业会有迅猛的发展，天津的沿海港口，又是南北交通的要道，人口来往的密度也在提高。滨海新区的规划面积大，北京的产业转移也在滨海新区，这样一来，房地产市场相当大。而作为滨海新区中颇具代表性的滨海高新区更是重中之重。

据了解，坐落在滨海高新区的高银金融117大厦，地上117层，建筑高度597米，大厦落成后，将成为华北地区最高的建筑。这座由巴马丹拿公司设计的大楼93层以下为超甲级国际商务办公楼，94层以上由超五星级酒店、观景台、特色酒吧、精品商业和屋面空中花园构成。

不仅如此，大厦的顶端三层更是暗藏惊喜。115层不仅设有空中高级会所，还配有世界上最高的无边际游泳池；116层为视野开阔的大型餐厅，囊括世界各地顶级美食；117层为可旋转的特色酒吧和咖啡厅，在享受休闲时光的同时可以俯瞰整个天津。大厦塔楼顶部为巨大的钻石造型，整座大厦闪耀渤海之滨。

此外，官方曾透露，滨海新区第一位的改革是金融改革，这将弥补天津金融业逊于北京的短板。在这个过程中，高银天下将为更多国际金融大鳄的直接入驻提供完备的软硬设施，实现以融资租赁、股权基金等为代表的现代金融服务业态集聚化、产业化、体系化的发展，逐步形成天津金融业的发展特色。

一座城市的发展与其经济的运行和商务区的繁华密不可分。未来，当金融、科技、人才和商业等在“新京津 高银天下”聚合，各种资源产生的化学反应将对天津的国际化之路产生难以预估的推动力。

牛凤瑞告诉 《每日经济新闻》记者，房地产业是为城市化、工业化提供物质基础的。工业地产就是为新型城镇化提供物质基础的，住房地产就是为城市居民居住提供物质条件的。

他认为，滨海新区借助京津冀一体化的发展契机，地位如日中天。所以滨海新区房地产将迎来新机遇。滨海新区要注重产城融合，使房地产业、居住、就业和生活融为一体，这样也就减少了通勤的压力。这也是以后发展的重要方向。

对于未来的住房需求，牛凤瑞认为，我国的城市住房市场化改革，也才10多年的历史，以前住房条件比较差，目前住房条件有所改善，但不是同步改善，有前有后是一种正常现象，改善型需求肯定是今后几年的重要方向。

“新京津 高银天下”作为这座城市西南部区域的新都市商圈，将和这座城市一起打造新的经济奇迹。

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投资环境

京津冀将打造法制化营商环境

每经记者 王杰 发自北京

京津冀一体化有利于三地打造法制化营商环境。

依据京津冀三省市人民政府关于推进市场一体化进程合作框架协议及相关协议中，在着力打造法制化营商环境方面，建立京津冀打破行政壁垒工作对接小组，建立举报投诉优先处理和合作处理机制，及时交换需合作协调解决的举报投诉件，采取措施推动问题解决。

中国城市经济学会副会长牛凤瑞在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，京津冀一体化对于政府部门的规划特别倚重，也对产业政策给予极大的希望。但是目前情况来看，要淡化政府部门的行为，让市场去配置资源。品牌是企业行为，政府对此要加以保护，三地应该是一体化。“京津冀一体化的关键是生产力要素能跨区域流动，而目前所面临的依然是填平鸿沟的问题。”

滨海新区有发展优势

北京工商大学经济学院贸易系主任、商业经济研究所所长、教授洪涛表示，本次三地政府站出来开启商业一体化顶层设计工作，为三地企业、市场形成共识具有较大推动作用。

洪涛坦言，三地企业、行业协会自发进行一体化合作过程中，顶层协调不够充分，导致运作过程中出现了谁都想当主角的迹象，可能会导致新的过度竞争、资源浪费和重复建设等结构性趋同问题，地方市场为争夺商户而盲目发展，反而不能起到一体化应有的作用。

在行动方案的具体设计上，洪涛认为，应率先制定三地商贸流通方面的规划、协调机制等内容。对于三地规划，洪涛建议要避免一地或一个产业园出现大而全、小而全发展理念，北京应借助自身优势，以创意、设计等上游产业环节为主，物流和实体交易部分应尽快向天津、河北转移；天津应借助运输资源优势以电子商务、网络交易为主，发展物流基地；河北则更多地倾向于实体批发交易和与天津相区别的物流市场。

牛凤瑞认为，在京津冀一体化的进程中，天津的功能定位是北方的经济中心、航运中心和金融中心，其产业定位是高端制造业。而天津发展的重点区域是滨海新区，滨海新区当下的一个重点又是滨海高新区。滨海高新区有一定的政策优惠，就有发展地方经济的优势。

优秀港式物业受青睐

对于滨海新区的其他优势，中国社会科学院区域经济研究专家徐逢贤在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，天津市是直辖市，滨海新区作为国际航运中心的地位提高了，为发展房地产业提供了前提条件。作为滨海新区中的滨海高新区自然就成为京津两地的新中心商务区，成为京津两地人口转移的宜居之地。

徐逢贤表示，产业转移有半径距离，今后北京到滨海新区非常方便，到滨海高新区就更加快捷便利了。从而人口往来的密集度也在提高，随着航运的增加，对外开放度也在增加，滨海新区吸引外资的力度也在增加。

在诸多业内人士看来，区域经济的快速发展，必然带来巨大的改善型需求，区域高端物业也会迅猛发展。

据了解，“新京津 高银天下”项目，位于天津滨海高新区、京津冀枢纽地带，是天津发展最前沿的城市综合体。

更为关键的是，“新京津 高银天下”所提供的办公环境或是国际化生活方式，能够无缝对接北京的需求，这是“新京津 高银天下”能脱颖而出，成为天津较有竞争力商业综合体的关键。

纵观“新京津 高银天下”，从城市经济地位及城市空间特点出发，因地制宜，非常严格地规划了CBD的特性及发展规模，并且非常注重CBD功能的复合性，整个CBD与城市原有的商业中心区、政府行政中心互相配合，充分考虑到交通、生活等。某种程度上说，这一规划水准可与香港中环、纽约曼哈顿等著名中央商务区相媲美。

上海易居研究院研究员严跃进表示，滨海新区的优质物业，必将吸引北京的改善人群来此置业。

牛凤瑞认为，京津冀是同样一个生态空间，同样的文化传统，客观上本来就应该是一体的，所以存在京津冀一体化的客观要求，目前就是要想办法把三地的鸿沟填平。

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专家观点

李宇嘉：京津冀一体化下地标性物业优势显现

每经记者 王杰 发自北京

据测算，2020年“京津冀”地区人口占比将达到全国10%，城镇化率将达到70%，商品房销售复合增长速度将达到7%，其中核心区域将会超过10%。投资标的的选择主要是根据资源升值的逻辑，拥有资源的房企将会获得更大发展机会。

在京津冀一体化的大背景，该区域的房地产行业将迎来哪些机遇？京津冀地区的房地产业又有哪些变化？带着这些问题，《每日经济新闻》记者(以下简称NBD)专访了深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉。

NBD：在京津冀一体化的大形势下，您如何看待京津双城在地产方面的融合和发展？

李宇嘉：从目前来看，北京和天津的楼市在发展方面差距很大，北京商品住房平均价格在3万元/平方米左右，天津商品住房价格则在1.5万元/平方米左右，写字楼租金价格上的差距更大。

京津冀一体化后，二者在公共服务均等化、产业协同和错位发展、轨道交通连接等方面会突破阻碍，获得长足发展，特别是北京首都功能的重新定位，经济方面的功能会转移到天津和河北，这会首先促进地产的融合和发展，表现在产业重新分工和合作上，天津商业办公市场会获得长足的发展空间，而北京商业办公租金也将会下降，产业转移后为北京房地产形态再造创造了空间。

另外，京津产业重塑后，就业随着产业走、人随着就业走，这样天津住宅类房地产的有效需求将增加，对缓解北京楼市需求过于集中、房价过高帮助很大，也有助于做实天津楼市需求。

NBD：改善型的高端物业是否更具有发展潜力？

李宇嘉：京津冀作为我国第三大经济圈、城市圈，居民的收入水平比较高，对于住房的改善型需求本身比较强烈。但是，过去由于需求高度集中在北京，造成北京辖区内房价太高、生活成本居高不下，改善型需求被抑制。京津冀一体化后，由于产业会在北京、天津和河北之间重新配置和优化，特别是北京经济功能、产业会疏解到天津和河北，北京空间拥挤、需求居高不下的局面会有所改观。

长期来看，房价有保持稳定和回落的趋势，这有利于过去被压抑的改善型住房需求释放。从天津来看，过去天津在产业、人才和功能定位上，一直受到北京强大的虹吸效应，发展不尽如人意，积聚效应不够。京津冀一体化后，人才、就业人口会随着产业走，积聚效应会增强，生产效率会提升，居民收入水平也会提升，改善型住房需求会加速释放。

NBD：滨海新区作为天津市发展的领头羊，如何加大产业的导入，带动房产的迅猛发展？

李宇嘉：北京首都功能重新定位后，央企、总部经济和高新技术产业园区等，会首先选择转移到作为北方经济中心、航运中心的天津。

滨海新区作为天津市下辖的副省级区、国家级新区和国家综合配套改革试验区、国务院批准的第一个国家综合改革创新区，其功能配套、区位优势比较突出，有能力承接北京转移过来的经济功能、产业和企业，天津应该大力发展央企总部经济、北方要素配置中心。因此，滨海新区应该加强基础设施建设、公共服务设施建设，工业园区和物流园区建设，这些方面的产业地产、产业综合体应该率先发展，以完善的配套做好承接产业的准备，同时也要做好住宅类地产的发展规划，教育、医疗等公共服务建设的规划。

NBD：京津冀一体化的加速，是否会带动天津滨海新区新的中央商务区（CBD）的形成？如果形成，当地城市综合体会面临什么样的机会？

李宇嘉：天津距离北京近，配套设施相对完善，区位优势相对突出，加之北京写字楼租金越来越贵，企业的办公成本越来越高，一些企业会主动选择入驻天津。

滨海新区应该结合京津冀一体化的进程，制定更有吸引力的金融政策、财税政策、产业政策、人才政策和住房政策，吸引更多的金融、商业和物流等企业入驻，从而使天津中央商务区实至名归。

中央商务区形成后，在商务区功能分区、生活配套和产业配套等方面要重新规划，产业综合体、商业综合体会获得长足的发展机会。

NBD：产业集聚会带动滨海新区的新的置业需求，改善型需求是否更受到青睐？

李宇嘉：滨海新区产业定位于要素配置中心、金融副中心和总部经济等，处于产业链的高端。就业人群的需求会呈现出不断升级的趋势。因此，未来滨海新区的改善型需求会爆发式增长。

NBD：京津冀一体化的加速，是否意味着天津市高端、多元化业态、地标性的物业将面临机会？

李宇嘉：不同的收入水平对应的物业需求是不同的。随着京津冀一体化的加速，一些大型央企和国企、总部企业和品牌企业的入驻，高端人才也将在天津积聚，天津市高端物业的需求会越来越多，房地产市场也会迎来一个很好的发展机遇。除了住宅，商业、工业和商住一体的物业业态等多元化物业也会迎来新的历史机遇。

天津滨海新区的发展会吸取其他新区发展过程中的经验和教训。未来，集居住、工作和生活为一体的“立体地产”、“垂直地产”将会有发展的空间和政策鼓励。向上要空间的多元化业态、地标性物业将会成为节约集约利用土地的首选形式。