国务院发文推进大众创新创业 八股今日站在风口

苏州高新(600736）：毛利率和投资收益较低拖累公司业绩

公司主要在苏高新区和徐州从事旅游地产开发，主要涉足开发、基础设施、旅游业和产业投资，并积极推动“旅游+商业+住宅”组合扩张模式。近几年公司加快刚需项目周转，强化文化旅游及酒店服务产业，徐州彭城乐园开始贡献业绩。公司产业基金所投资的金埔园林、江苏银行等正加快上市进程。考虑到2014年公司计划完成合同销售面积45万平，我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.22和0.31元，对应RNAV是6.60元。截至10月29日，公司收盘于5.05元，对应2014、2015年PE分别为23.19倍和16.04倍。公司参股多家苏州高新区内企业，部分企业正加快A股上市步伐，未来有望受益。我们以公司RNAV的8.5折5.61元作为公司6个月的目标价，维持公司的“增持”评级。（海通证券）

南京高科(600064）：创投医药大战略、价值低估67%

公司业务发展稳健、国资改革助力：1）地产、市政和投资三大业务格局：公司自2007年起开始涉足商品住宅开发，逐步形成了涵盖市政、房地产和优质股权投资（如：医药）三大业务格局；目前前三大业务是，地产销售占比约64%、其次是市政园区27%（市政建设+园区服务）、药品销售占7%。2）国资改革添动力：虽然国资改革之前要求公司退出发展较为稳健的地产和市政业务， 但由于新领导上任以及退出需要时间，我们预计公司有可能不退出，如果退出，那整体退出仍需要3-5 年，但国资层面的支持依旧会较强。 　　

依托南京开发区，地产市政业态良好：1）在售货值充分、可提供流动性：公司目前主要在售商品房项目为高科荣境和高科荣域，总建筑面积110.44 万方，目前未售面积81.96万方；2）出租物业出租率高：，主要在租项目为东城汇和开发区工业厂房，合计可租面积22.2 万方，预计年化收入8000 万；3）市政业务毛利虽少但风险也少：公司市政年收入超10 亿元，毛利率不到10%，但该项业务简单且风险较小。 　　

创投能力一流、医药将加大投资：1）三大平台打造创投大战略：公司积极发展投资业务，目前已经形成上市公司、高科新创和高科小贷三个投资平台，公司采取市场化投资决策，创投能力一流且投资收益颇丰；2）公司所持股权价值150 个亿：公司重点投资有23 家公司，其中持有上市以及增发项目股权6 个，预计市值约91.2 亿；持有非上市股权项目17 个，预计市值58.3 亿元；3）公司创投业务提供估值提升催化剂：公司目前有9 家拟上市企业，比较接近的有南京证券、金浦园林、优科生物等，未来都有可能成为潜在的催化剂；4）公司将加大对医药产业的投资：医药销售在公司的年销售额约3 亿元，未来成长空间巨大，预计公司将通过并购重组而非自我培育的形式进行外延式扩张。 　　

公司价值被低估67%，合理市值应为183亿元；1）以RNAV 重估计算，公司价值约178亿元，对应62%上涨空间：公司地产业务RNAV 约28.01 亿元、投资股权合计公司价值至少约178 亿元；2）以FCFF估值计算，公司价值约164 亿元，对应50%上涨空间：我们定义显性阶段、半显性和衰退性阶段，平均收入增速为24.2%、23%、14.5%的，最后得到公司最新的股权价值约164 亿元，每股价值31.73 元，对应超过50%的成长空间；3）以PE 估值计算，公司价值约207亿元，对应90%上涨空间；我们预计公司2015 年EPS为1.34 元，目前股价对应PE仅16 倍，假如参考张江高科50 倍、鲁信创投70 倍等，目前暂时给予公司2015 年30倍PE 估值，目标市值约183亿元。 　　

投资建议：公司传统业务经营稳健，创投能力一流、收益颇丰，公司将加大医药行业的外延式扩张，积极应对国资改革，适应科创中国建设，根据RNAV、FCFF 和PE 测算公司每股价格约为35.4 元，相比目前上涨空间67%，首次覆盖，给予买入评级。我们预计公司14-16 年EPS 约为1.04、1.34 和1.77元，当前股价对应的PE 倍数为20.3、15.7 和11.9 倍，我们给予公司30 倍PE估值，首次覆盖给予买入评级，目标价35.4 元。（申万宏源）

市北高新（600604）：控股股东与阿里合作，未达销售条件业绩承压

公司定位于“都市型产业园区”综合运营商和服务集成商，已布局3.13平方公里的上海闸北市北高新产业园和5.2平方公里南通科技城产业园。目前，市北高新园区经济每年30%高增长，园区生产性服务业比重已超90%。公司合计持有权益建面118万平。同时，未来5 年市北高新园区可开发建面260万平，南通储备4200亩土地。未来几年公司项目储备有望快速上升。自贸区产业链升级后，部分生产性产业和辅助性企业将转至外高桥周边启东产业园为公司带来间接利好。考虑到公司开发项目尚未达到对外销售条件，我们暂不进行业绩预测。目前，公司的RNAV是12.77元。截至10月29日，公司收盘于11.91元，对应2014、2015年PE分别为37.67倍和28.98倍。我们认为未来公司启东产业园将受益于上海自贸区发展。我们以RNAV作为目标价，对应目标价12.77元，维持对公司的“增持”评级。（海通证券）

鲁信创投(600783）：注册制带来创投春天，资产重估提升价值

创投行业高景气山东金改大空间。公司受益于创投业的高景气度和山东金改的黄金机遇。创投行业目前处于2008 年以来最好的快速成长期，国内产业升级和金融改革均亟需提升直接融资比例，扩大资本市场规模，尽力减少甚至消除一级和二级市场互通的障碍，不管以何种形式均将利好创投公司的资金盘活和规模扩张，2014 年创投业的募资和投资金额均创历史新高，GDP 的渗透率达到0.7%，但较美国的1.4%仍有一倍空间。山东金改则出台诸多利好本土创投发展的政策利好，并培育区域股权投资和交易市场，同时山东国企股权激励等改革举措深入推进，公司将成为最大的受益主体。　　

三大利好催化公司向上空间。IPO 加快和注册制、新三板快速扩容、并购重组升温正是拉动公司向前发展的“三驾马车”，由此打开公司向上的巨大空间。1、IPO 的重启和注册制的推进，直接带动公司业绩持续高增长；2、新三板连续竞价和制度将极大提升板块公司的流动性和估值水平，为公司提供了崭新的投资和退出平台；3、经济结构升级和国资改革驱动的并购重组浪潮为公司开拓了新型盈利模式，公司已率先通过一二级并购的方式将所持股权项目变现，带来较高的投资收益和自主掌控的退出节奏。　　

项目重估提升公司安全边际。通过对公司的项目进行详细梳理和重估我们发现公司的价值增长迅速，具备极高的安全边际。公司目前上市项目已有9 个，2 个在会项目，7 家新三板项目，2 家金融企业、46 个未上市投资项目、32 个基金管理平台，所持股权市值乐观测算达到309 亿元，具备40%的提升空间，更重要的是以上三大利好因素的持续催化，提升股价向上弹性，再次重申公司的“推荐”评级！（长江证券）