房地产板块重磅利好解读 建议关注四类股

凤凰财经综合 央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。

与此同时，财政部发布关于调整个人住房转让营业税政策的通知：个人将购买不足2年的住房对外销售，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）普通住房对外销售，免征营业税。

机构及专家解读房地产利好政策及投资策略

招商证券表示，最新经济数据显示经济下行和就业压力仍然比较大，政策需要做出响应。二套房最低首付的调整有助于进一步释放刚性需求，稳定房地产价格和房地产市场。

民生证券指出，鼓励组合贷以及二套房首付比例的下调力度超预期，房地产市场短期压力缓解。但本轮房地产调整是短期因素（信贷偏紧）和中长期因素（政策回归中性+高库存+人口老龄化）共振的结果，现在救市只能缓解短期问题，但无法扭转中长期趋势。

李大霄指出，这是房地产政策的重大变化，利于自住及改善性需求，利于房地产市场的稳定，同时对经济稳定剂股票市场的稳定有重要作用。利好股市及房地产股票，投资价值排序为内房股、B股、A股。

财经评论员、专栏作者郭施亮微博表示，经济下行压力骤增，房地产影响力依存，救市已然成为大趋势。二级市场影响：房地产、大金融仍将疯狂，市场进一步逼近3850以上点位。但需注意，3850以上属于阶段性风险区，追涨需慎重。

瑞信分析师杜劲松分析称，房贷新政对A股和香港市场地产股短期料有提振作用，但不一定能持续；新政对地产市场成交的实际刺激作用有多大还很难说。

中原地产首席分析师张大伟认为，二套房贷款政策松绑的标志意义非常大。一是，二套房贷款政策是2013年楼市收紧政策的标志政策。2013年，楼市火爆，很多地方收紧政策，将二套房贷政策调整为首付从6成上浮到7成。松绑这一政策将意味着政策方向的全面调整。二是，二套房贷款政策如果调整，对于改善需求来说，将出现质变。2014年9月30日，央行发布的松绑限贷政策，事实上已经放松了改善需求入市但主要针对的是卖一买一需求。如果对二套房松绑，意味着改善需求将全面被鼓励。三是，信贷政策一直是楼市政策的核心，如果二套信贷松绑，各地方政府将出台更积极、激进的松绑政策。

西藏德传投资管理有限公司董事长姜广策在其微博中表示，“果然，大盘新一轮上涨又要开始了，看来本届政府决心很大啊，我支持！”

上海易居房地产研究院副院长杨红旭在微博上评论称，继上周两部委打响楼市第一枪后，今日三部委和财政部联合打响第二和第三枪，楼市将足以回暖。杨红旭表示上周五，两部委新政出台后，我写的文章标题是：两部委新政打响救市第一枪！预测后续还有其他部委将行动。非常之精准！三部委房贷新政，属于救市第二枪。而财政部与国税总局的营业税新政，属于中央救市第三枪！还不服老杨吗？可能还有第四枪。即便只此三枪：火力已能使市场回暖了！

分析人士认为，目前高层对于地产调控的放松已经基本达成一致，现存的问题或在于是释放一揽子计划，一次出重拳来强刺激中国楼市，还是温和刺激楼市回暖。李克强曾表示，“我们这几年没有采取短期强刺激的政策，可以说运用政策的回旋余地还比较大，我们‘工具箱’里的工具还比较多。”

国泰君安发布的研报指出，2015年，板块投资策略是“既要过日子，也要浪漫满屋”；推荐：1）龙头房企全面受益于降息降准和再融资全面松绑，资产负债表边际改善最为明显，推荐：保利地产（600048）、招商地产（000024）、万科A（000002）、华侨城A（000069）；2）旧貌换新颜（强调新路径、新机制、新模式）：国企改革类重点推荐：格力地产（600185）、天健集团（000090）。3）浪漫满屋（转型之优秀标的）：推荐滨江集团（002244）、中天城投（000540）、华业地产（600240）；4）区域投资主题：京津冀“廊坊三宝”：华夏幸福（600340）、荣盛发展（002146）、廊坊发展（600149）。

机构建议重点关注以下四类地产股投资机会：1、行业巨头型企业招商地产、万科、保利地产、华侨城；2、区域战略型企业中国武夷、金融街、华夏幸福、首开股份、厦门国贸、建发股份、荣盛发展；3、新机遇型企业嘉凯城、信达地产等；4、以互联网创新为主的世联行。

近期房地产市场利好政策

3月24日上午，北京市公积金中心称，北京现行政策中针对90平方米以下的房屋，首付款将从三成降至两成。不只是北京降低了首付款要求，据媒体梳理，目前福建、济南、宁波等地都已出台稳楼市政策，山东、惠州、上海、广州等省市也正在酝酿出台政策。国管公积金也加大了贷款限额。3月18日，中央国家机关住房资金管理中心发布关于进一步调整住房公积金个人贷款有关问题的通知。

通知明确将加大对职工购买首套房的贷款支持力度。通知显示，在北京住房公积金管理委员会确定的贷款最高额度内，综合考虑借款申请人的缴存时间、个人账户余额、还款能力、配偶缴存情况等因素确定住房公积金个人贷款具体额度。

3月20日，住房和城乡建设部部长陈政高在该部召开的全国电视电话会议上提出，要提高资金使用效率，发挥住房公积金的潜力，简化手续，建立方便快捷的业务流程，缩短办理时限。对此，专家分析称，此举是释放刚性需求以及稳定房地产市场的“救市”措施。

但在业内不少人士看来，住房公积金政策的刺激力度不会有预期那么明显。一方面，一二线城市房价普遍过高，购房者贷款一般还是以商业贷款为主，公积金贷款只是辅助，因此降房价才是去库存根本；另一方面，利用公积金刺激楼市需求政策的可持续性并不高，只是根据公积金资金的状况来进行调整的。有些地方的公积金并不富余，并不适合做出类似的放松政策。

不过，在去年全国楼市整体低迷的情况下，当前地方政府纷纷对公积金贷款作出调整，让闲置的资金流通起来，提振购房者的积极性，从大环境来看显得尤为迫切。各地出台的政策也体现了这点，如放宽贷款条件、降低贷款首付成数、扩大贷款额度，乃至允许异地购房申请公积金贷款等。在业内看来，住房公积金实际已成为地方政府对房地产调控的政策工具。

从购房者角度来看，公积金贷款门槛降低，对于老百姓自住性需求购房的决策有比较大的相关性和影响力。举例来说，从商业银行贷款100万元的话，以20年为期，按照当前6.15%的利率计算，累计还款需要170多万元。而使用公积金贷款，同样的贷款金额和年限，累计还款少20多万元。

另外，我国各地方之间的公积金并没有打通，各地公积金数量和提取情况也不相同。很多城市公积金总量庞大，但由于申请门槛高，手续繁琐，一直没有充分发挥功能。

2008年时，业内专家就指出，全国各地公积金存在规模高达4000亿元的闲置资金，这些闲置资金的地区分布很不均衡。适时调整政策，盘活这笔巨额政策性资金，运用这笔巨额资金发放保障性住房贷款，完全符合住房公积金制度的本来宗旨，实现公积金的住房投融资功能作用。

因此，从这一角度来看，消除公积金沉淀，降低贷款门槛、提高贷款限额是盘活公积金这一住房金融工具的途径之一。

对楼市有何影响

近期，各地公积金政策调整已经影响到楼市成交量。

中原地产监测显示，二手房市场方面明显回暖。3月24日，中原地产监测的40个重点城市数据显示，上周新建住宅成交面积环比上升2%，其中一线城市表现最好，环比上升7%，二线及三四线城市则基本持平。3月以来，新房市场较春节前期回升明显，但较年初仍存在一定差距，与去年同期相比则大体持平。40城市3月前22日成交量较2月同期上升36%，但较1月同期下降14%。

对此，中原地产市场总监张大伟向媒体表示，公积金历来是房地产微调的先头部队，虽然涉及人群面不及普遍政策，但却预示着未来的政策取向。

在他看来，当前经济增长放缓压力不减，房地产业将继续为经济平稳增长作出重要贡献。因此，2015年房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路。

降低公积金申请门槛、激活改善购房需求的作用在业内则有不同看法。

上海公积金管理中心政策法规处副研究员丛诚此前一直认为，公积金政策调整并非房价涨跌的决定性因素，在他看来，只要楼市产生波动，公积金贷款额度就必然会在资金不够的时候下调，在资金宽松的时候上调。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授也认为，提高公积金贷款额度，对目前楼市影响并不大，他对媒体表示，降低公积金门槛、提高公积金贷款额度更多的意义是改变购房者心理预期。

不少从事二手房销售的人士告诉记者，公积金政策的调整属暂时性政策，因此，局部城市出现的楼市回暖并不能说明公积金对于楼市有立竿见影的效果。在实际中，买房的人还是以商业贷款为主。因为有刚性需求的多是年轻人，而年轻人工作时间短，公积金能够提取的金额很少，不足以支付高昂的房价，所以只能通过商业贷款来买房。

但也有房产中介指出，提高公积金贷款额度，对于中低收入家庭更有帮助。

根据丛城此前透露的数据来看，目前房贷主力尽管以商业银行的贷款为主，但公积金占整个房贷的比重也不容小觑，在全国来讲可能在1/3左右，或者1/4左右。因此，盘活公积金贷款，对于缓解楼市低迷、减轻购房者压力、提升地方经济都是有良性作用的。

“道理显而易见，如果选择商业贷款，购房者将要负担高额利息；而仅凭公积金贷款又通常不够买房。”一位房产销售经理告诉记者，提高公积金贷款数额，能够使购房家庭有更多的贷款选择。即使公积金不够买房，也能通过组合贷款的方式，达到降低购房成本的目的。