中金：房贷新政超预期 地产股将涨20%

央行今日盘后发布通知，将购买普通自住房的“二套房”首付比例下调至不低于40%，购买普通自住房公积金首付比例调整为20%，购买普通自住房的二套房公积金首付比例为30%，同时财政部宣布“营业税满五免征变为满二免征”。

中金公司分析称，房贷新政措施、时点均超预期，将带动地产销售。中金同时称，当下是地产股最好的投资时间，2015年政策惊喜多于基本面，继续看多地产股表现，从估值看仍有20%的上涨空间。

以下为全文：

千呼万唤始出来，政策放松超预期！继续看好地产股！

1.组合拳出手，措施、时点均超预期。政策放松预期更明确！

二套房首付比例下调，是继2008年上次放松，过往6年以来第一次放松改善性需求;同时营业税政策也回归到2008年。从措施上来看，继上周五住建部国土部实行“紧供给”调控之后，刺激需求政策随即出炉，体现了国家支持自住、合理改善性住房需求的决心，明确了政策放松大方向，也符合我们前期提示的“政策组合拳”的判断（我们在近期的报告及邮件中均提到“住建部、国土部控制的是供应端，需求端在其他部门手中，光减少供应是不够的，见效也很慢，只能说是中长期的着眼，所以短期要让地产市场企稳，需求端的支持肯定会有，比如交易税减免、变更首付比例（包括公积金放松、异地流动）等等”），但出台时点上超预期。

2.政策会有何实质效果？

我们估计，二套房首付政策将使得二套房购买者的购房能力回到2012年前，或将拉动销售额增加0%~5%；如果未来二套按揭利率调整到基准，相当于名义房价下降约5%，。根据我们测算，二套房信贷政策变化，a)将使得购房能力指标（非农人口户均储蓄额/平均房价下的首付金额）恢复到2012年以前的水平；b）如果伴随二套房按揭贷款额度打开（比如2015年按揭贷款新发放额度同比提升10%~15%），将拉动销售额上升约0~5%左右；c)如果同时伴随二套房利率逐步下降至基准，将相当于名义房价下降4.6%~6.1%。

而公积金首付比例下调将推动首次置业人群入场，拉动5%~10%的新增需求；如若伴随各地公积金贷款上限打开，效果将更加明显。就我们经验，截止2015年1月底，住房公积金提取额累计2.9万亿元，发放住房公积金个人住房贷款总额4.3万亿元，相当于按揭贷款总额的36%，一般而言，各城市使用公积金，使用商业贷款与一次性付款比例大约是2:5:3；而按照住建部前期规定，90平米以下户型贷款首付比例不低于20%，90平米以上户型首付比例不低于30%,我们估计此次公积金首付比例下调将影响使用公积金人群中约50%的需求（万科90平米以上户型占比约在50%左右），拉动5%~10%的新增需求释放，同时如果结合各地政府公积金贷款上限打开，效果将更为明显。

我们估计，营业税减免将来影响市场交易中约20%的二手房屋，其有效房价将下降5%-6%。同时看到营业税减免政策，以一线城市为例，2010年-2012年间的四大城市新房交易合计1.08亿平米，二手房交易1.12亿平米，年均销售量新房、二手房均在3000-4000万平米左右，营业税减免政策将涵盖到2亿平米的住房，相当于年交易量的5-7倍，但如果假设受惠房屋中有10%左右能够形成供应，将相当于年交易量约20%的房屋，实质房价下降5%-6%。

3.A股地产投资逻辑:

最好的时间就是当下，经济/地产基本面均偏弱，政策放松概率高，不能轻易下车；继续看多地产股表现。我们坚定认为，2015年政策惊喜多于基本面，继续看好地产股，而且从估值角度看，2.0x P/B才是地产股估值天花板，还有20%的上行空间，地产龙头排序：万科/招商/保利，中小市值公司：首开股份/中南建设/中华企业。(中金房地产·宁静鞭)