楼市新逻辑：只许疲软不准崩盘

■程凯

楼市是一个不能说的痛，涨了这么多年，尽管有大把既得利益者，但最多的声音还是怨声载道，尽管楼市对GDP有贡献，但若是把经济结构搞坏了也不行，再加上BAT的老大称王称霸前，排名靠前的首富们都是地产商，所以房地产就是个异类，大家很难用正确的心态去面对。

这就是3月30日几个部委奏起“救市交响曲”时的大背景。

当日下午，首先是央行、住建部、银监会联合下发《通知》，对二套房最低首付款比例调整到不低于四成，接着就是财政部发布《通知》，免征满2年的普通住房营业税。

市场的反映是政策“超预期”。鉴于认定这是政府对楼市启动的最新一轮的拯救计划，所以认为楼市的大涨又将开始，甚至有人喊出来了“有钱就买房，没钱才炒股”。30日当晚，冷静的机构开始思考问题了，以券商为代表的机构自然而然地再宣告房地产的黄金时代已经不再了，现在迎接的是金融时代，所以股票是投资首选。

3月31日的情况大家多少也知道了，房产中介和过户大厅里并不热闹，有提价的开发商也只是象征性地意思了下，没有人真的指望楼市会像2008年那一轮救市一样，开启一轮轰轰烈烈的上升浪；同时，股市上的房地产板块也是虚晃一枪，高开低走，到了尾盘上证指数还迅速杀跌到1%的跌幅。

房地产市场如果是热过头了，就应该让它冷静下来，可是它本身的热点还在加温的时候，政策给它加上的紧箍咒只能是起到小阻力的作用；所以当一套房都被限购、二套房房贷比例被提高、营业税免征从2年提到5年的时候，房价还是在一意孤行地涨。但是，你不能说当时的限贷限购加税不对，因为你不给它阻力，它就会更不把你放在眼里，泡沫会吹得更大，破灭的时候就会更惨。

可是，如果房地产市场自己开始降温了的时候，政策就应该让它缓和下来，一点一点地释放泡沫里的空气，而不是让泡沫直接破了，破了伤害太大；所以这个时候政策给它松紧箍咒其实是一个自然那而然的举动，真的谈不上政府又再给楼市吹泡泡。现在房价是下行趋势，从去年“9·30”央行的新政，到现在“3·30”的多部委联合行动，其实针对的更多的是二套房，也就是说，决策部门现在认定了二套房的购买销售更多的可以被理解为刚需，是改善型住房，而不再应该被解释为“炒房”。

无论房价涨还是跌，绝对意义上的炒房是政策绝对不允许的，尽管炒房不炒房不是那么容易被界定的。现在，二套房被认为是合理的了，不叫炒房。

在楼市下行趋势下，以二套房为抓手稳住刚需，释放刚需，稳定楼市成交量，进而阻止房价的雪崩，这才是政策的目标所在，你说它是救市也可以，但决不是吹泡泡，反倒是现在想吹泡泡也吹不起来。

所以，允许房价疲软，不准楼市崩盘，我认为这是政策对待房地产市场的应有之义：不吹泡沫，也不夸大楼市的风险；不刺激投机炒房，但又鼓励刚需首次购房和改善型住房。其实，政策的基调从来就没有变过，无非就是逆周期调控，和所有宏观调控没有多大的差别。要说差别，其实就是楼市的本性太凶猛，影响面太大，对经济体各个方面的联动更强烈，也就更难达到调控效果，反而容易让政策被市场拖累，进退失据而已。

对所有的泡沫来说，要做到平常心，适应一下新常态，对楼市泡沫如此，对股市上的局部泡沫来说也是如此。

前两天，SOHO中国的潘石屹在博鳌论坛上说，大家不要在一些鸡毛蒜皮的事情上面耗费精力、耗费技术，这是没有用的。现在做的一大堆几万个、几十万个APP，80%是泡沫。结果遭来一通痛骂，我看根本上其实就是因为潘石屹是个开发商，开发商靠楼市泡沫挣饱了钱，怎么好意思去指责互联网泡沫呢？

在各色泡沫里的人，心态都是一样，只许自己挣钱，不许他人讲真话。

（作者为本报编委）