2011年02月10日 08:48
来源：经济观察网 作者：杨红旭

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经济观察网 杨红旭/文 才过罢春节，第三次加息便呼啸而至。对于房贷负担者而言，每次降息，都会欢呼；每次加息，都会心痛。对于广大民众来说，更关心的是，连续加息之后，房地产市场将会作何表现。

每轮加息，都是一个漫长的过程。上一轮加息周期，自2004年至2008年，共计加息九次。这轮加息周期，始于去年10月，12月第二次，现在属于第三次。未来还会有几次？那要看CPI的脸色了。本次加息的主要目的就是抑制通胀，这次加息的直接原因，是因为今年1月的CPI，可能会超过5%，创两年来的新高。

而通胀具有滞后性，过去两年货币供应量太大，导致今年全年都会处于偏高通胀水平，国家希望全年CPI控制在4%以内，估计上半年会高于下半年。第三次加息之后，一年期存款利率为3%，要想使当前负利率的不正常状况，转变为正利率，估计还得加息100个基点，若每次都是25个基点，则需四次。保守估计，2011年还将加息2-4次。

对于房地产市场而言，加息的影响需要经历一个量变到质变的过程。每次加息都是小小的利空，但在加息周期的前半段，总体影响较小；直到累计加息多次，比如六次左右，加息周期过半，尤其是最后一次加息完成之后，其累积效应，才会显著表现出来。若依此规律，则当前第三次加息后，对于楼市依然属于“温水煮青蛙”，不必夸大其效果。

然而，我们需要关注的是房地产政策环境。虽然加息进程尚属前半段，但自去年以来，房地产调控已历经四轮，尤其是上月底出台的新“国八条”，非常之严厉，加上重庆和上海终于开始试点房产税。这就意味着，即便没有加息的货币紧缩措施，楼市也会进行调整。有了加息，则会产生货币政策与房地产政策的“叠加效应”，两股力量将促使楼市出现一定程度的低迷。

贷款利率提高，必然会增加贷款者的购房成本。雪上加霜的是，去年以来房贷政策持续紧缩，首套住房首付已由最低二成提至三成，贷款利率已由最低七折升至八五折，目前部分银行已再度提高到基准利率。至于二套房贷，则更为严苛，首付最少六成，利率最低为基准的1.1倍。若以20年期100万贷款计算，则当前首套房贷的利息已达80万元，比七折利率时期增加约33万元之多，增加约70%。

实行按揭房贷制度的本意，是促进住房制度改革，提高民众购房(用于自住)的支付能力，但事实上近些年来，这一金融工具越来越多的被用于增强房产投资投机能力的杠杆。不过，水至清则无渔，只要实行住宅商品化，市场中不可能杜绝投资投机行为，将房产作为资产配置的对象，别国同理。但需要注意一种现象，在房价上涨阶段，购房贷款越多杠杆率越高，有利于投资者以小博大，利率高低常被购房者忽略；当房价止涨或下跌时期，人们会转而非常关注利率高低、利息多寡。

近十年来，房价持续上涨，贷款购房者获益甚多。随着房价持续飙升阶段的结束，尤其是未来两年，在调控房价与加息周期的影响下，部分城市的房价会出现一定程度的调整，购房者、投资者会对利率变化越来越敏感。从这一角度讲，加息过程中，部分购房需求会被抑制。当然，加息影响最大的群体，还是所谓的“房奴”们；而对于去年以来，越来越多的全款购房者，加息跟他们并无直接关系。

对于开发贷来说，加息同样也提高了开发企业的融资成本，增加了企业经营的难度。在市场向好时，开发商可以将这种成本转加到房价上，在市场调整期，开发商的日子也不好过，这将导致企业缩减开发规模，以求度过难关——而这又为未来几年的市场供应不足埋下了隐患，房地产市场就是在这种波动中周期性发展的。

总体来看，第三次加息的效果不宜奢望，对市场影响更大的还属国八条。但随着加息次数的累加，预计将于年底和明年完成由量变到质变的过程，届时国八条有可能放松，但货币政策对楼市的影响将会显性化。

作者系上海易居房地产研究院综合研究部部长