北京大学冯科：怎样认识中国的房地产市场

2010年11月08日 14:31凤凰网财经【大中小】【打印】共有评论0条

北京大学冯科：怎样认识中国的房地产市场

北京大学房地产金融研究中心主任冯科图片来源：经济观察网

凤凰网财经讯上投摩根高校论坛北京大学专场10月23日举行，此次论坛主题为市场资金流向之谜。以下为北京大学房地产金融研究中心主任冯科演讲实录：

冯科：首先我作为主办方之一给大家致歉，这个场地太有限，但同时也告诉大家，这是北大经济学院最漂亮的一个会议室，大家看到外面的风景，是最好的会议室，我们把最好的，我想起一句话，小的是美好的，希望大家能领会。

那么谈到宏观政策，还有房价这些问题，上面两位专家给了很多启示，我也很赞同他们的一些看法。下面我想讲一下怎么样来认识中国的房地产市场今天的价格趋势，还有我们的调控措施是否得当。我想最后的结论我们才会去讨论到给大家提交的话题，就是行业内资金的流向问题。

第一个我想讨论一下，我们应该在危机中学习什么东西，学习到什么？我想任何一个市场经济，不管是美国、欧洲还是日本，包括中国，我们都在构建市场经济，市场经济的基石是什么？我想就是三个力量，一个是契约自由的力量，一个是行业自治的力量，再有一个是政府监管的力量。这三个力量，它是否均衡，取决于你这个经济体是否稳定。

所以我说我们从美国次贷危机中学什么？我们是契约自由的市场吗？我们想创造金融产品就可以创造吗？美国是上个世纪对市场经济管理放松的原因。刚才张先生也讲了，是因为政府管制的问题。金融一直处于管制的状态，我们是政府实体，所以危机出来以后，我们不但不反思要放松监管，恢复自由，增加一些创新，反倒是监管部门利用危机说事，自我加强监管权利。我看见很多都是反市场化，比如说恢复信贷的指令性计划，指标性计划，这是2000年以前就取消了，2007年，各种调控政策非常地弱小的时候，不起作用的时候，我们恢复了，用指令性的计划，每个银行给多少信贷指标，叫做指导性计划，硬化为指令性计划，这是一个逆市场化的行为。在我们的金融领域里面，出现了更多的审批的权限。

所以我们就在思考，我们究竟在危机当中学习什么？不同的体制、不同的问题、不同的毛病怎么能用同一副药去治呢？这是我们一定要认真去反思的。包括我们从日本经济危机，从东南亚经济危机我们又学到了什么？这是我觉得是这一个，是我们要认真思考，我想现在不管是决策当局，还是经济学界都没有很好地认真思考和反思这个问题。只要来了，危机来了，我们就匆匆忙忙地反危机，匆匆忙忙地加强监管，是否应该从这里面反思我们应该怎么做？

第二个问题，我就想，中国的房地产的价格，房地产的市场，形成这么一个价格格局和趋势，究竟是什么原因导致的？它存不存在泡沫？张先生讲了，泡沫要崩了以后才能定义，我们现在所观测到的这个市场核心的问题在哪儿？所以现在究竟政府已经是调控到了什么样，限购一人一房，这完全是行政干预了。如果严格执行下去，这个市场肯定崩塌，不用预言，对不对？所以很多开发商发出感叹，看着干粮，饿着肚子。卖房子，有钱的不让买，没钱的把房价降到两千一平米他也买不起。所以政府对这种房地产市场的失控，什么原因？大家很清楚，就是土地制约，什么18亿亩，这些都是一个假说。对不对？我们讲我们整个伟大的祖国960万平方公里，真正有城市建筑面积的大概是2.3万平方公里，80年代批出的开发区就2.52平方公里，要把这些建完，要用20年、30年都建不完，我们是土地稀缺吗？如果香港的人均居住密度，我们东部地区可得承载30亿人，把印度合并进来都可以。所以土地稀缺是伪命题，它跟地方财政密切相关。我们看到北京，我们不要看别的，我们每天从家里来这里，各个科研单位圈了巨大的地块，他们的土地是划拨用地，所有的用地成本都由居民居住成本来承担，有没有人想过这个问题？如果北京的房价不清醒，不存在泡沫，那么用一个简单的经济学常识判断，日本的房价比我们还低。就是一个中等收入人家在北京买房很困难，这是一个简单的常识，你不用计算，什么叫中等收入？按照财政部要申报税收，12万就可以了，一家两口24万，24万在北京买房子困不困难？这是经济学常识。所以中国的根本的房地产的问题的症结土地，土地制度，这是谁也不敢去碰的一个最基本的根源，谁也不去碰。所以所有的调整都背离了这个原则，你不去碰根本的土地制度，所以所有的调整都不能奏效，最后没有办法，只能采取管制，只能恢复行政管制，一人买一套，严格审核你，所以这是一个非常畸形的市场，我们是对当前形成房地产价格机制的这个市场的判断，所以我们很担心会出现日本的问题。我们应该从日本的危机里面吸取教训。

现在日本的房价大概没有超越过1987年到1990年，最高的，我们经常讲一句话，把日本东京卖掉可以买到整个美国，刚才汪涛博士讲过了，美国的财富是GDP的3-4倍，但是大家不要忘记，我们做了一个测算，中国的房价的水平，房价的总价值是60万亿，已经是GDP的两倍，根据我们的发展程度，我们能有这么高吗？要么它不是真实的财富，是虚幻的，里面有水分，但是我们按照这个房价，按照它的面积来估计，再跟一年的GDP比较，已经是两倍。日本出现泡沫的时候，充其量就是3.2倍，所以如果我们还觉得我们的房价还很合适，四环以里没有三万，五环两万五，六环的一万五左右，这个房价还没有泡沫的话，我们问什么才是泡沫？它会对经济产生什么影响？我们不好说，中国的消化能力比较强，暂时还承受得起。我们经常讲，我们北大食堂除了留学生食堂没有问题，其他食堂，只要留学生去吃准拉肚子，中国学生吃没问题，说明中国抵抗经济波动的能力比较强。咱们视经济学是股灾，股市下跌20%就是股灾，咱们从6000点下降到2000点还不叫股灾，所以咱们中国人承受价格波动的能力比较强。所以我们最担心有五个条件的出现会引发我们内部危机的爆发。

第一、就是升值，持续升值，你看日本，他出现问题是持续升值。

第二、我们被美国列为头号竞争对手，很要命，处处盯着你。

第三、人口老龄化，我们大概在2020年前后。

第四、居民的资产负债表破损，就是出现负资产，不仅是居民，是中央政府、地方政府、企业、居民都借了很多钱，当这几个四五个问题都集聚在一块的话，可能会来一次灭顶之灾，大家都看不见。我认为我们现在用从紧的政策、谨慎的政策，收紧调控，策略上，我认为方向是正确的，我们还要有所警惕，这是我今天要讨论的第二个问题。

第三个是中国经济的前景跟世界的差异。我认为中国经济增长前景应该没有什么问题，中国经济和世界经济差异很大，我们是工业化和城市化没有完成，我们工业化指数大概31%，百分之百才叫完成，城镇化指数大概47%，到百分之八九十才完成，加上对城镇化有很多争论。大家认为把外出务工半年以上的也看成是城镇化，这是有问题，所以真实的城镇化水平可能只有37%、38%，到不了47%，远远没有完成。所以我们的阶段跟人家不一样，人家是完全后工业化阶段所采取的金融政策、货币政策。我们现在是从工业化加速阶段，城市化加速阶段这样的一些政策。这应该值得我们去关注。

在这种背景下，一个国家的工业化完成周期，大国小国不一样，大国要三五十年，小国一二十年，英国用了70年，美国50年，韩国20年，香港17年，中国大概要15年，从1980年开始算，到2030年没有大的问题，但是我们担心2020年进入老龄化以后，这是一个敏感的时期，没有绝对的时间限制。总体来讲，我们的经济增长长期没有问题，但是我们不要自我满足。今天时间关系，这是我的一个简短判断。

第四个问题是市场资金，我是这么理解，中国有一个货币流通速度之谜，说这个钱去哪儿了？中国的资金流转跟美国是不一样的，我刚才讲第一个问题就讲了，缔约的自由，我们很多是没有缔约的自由，所以无法定义什么是热钱，但是我们可以定义市场资金，市场资金是不受政府管制的资金就叫市场资金，不是说政府让你放就放，不让你放就不放了，银行里面大部分钱是非势场资金。所以我们的经济呈现出货币流通速度下降，就觉得很奇怪，发行越多货币，但是货币流通速度在下降。就说明我们的经济的体外循环非常严重。为什么没有出现像智利那样的200%的通货膨胀？这钱去哪里了？流到体外去了，现金交易，它不在你的账户监管之内，因为我们的税收监管是依据你在银行账内的进项和出项，对不对？有差额就交增值税，有所得就征所得税，有营业就征营业税。所以很明显地体现出，当大家确认房地产得到有利的调控的时候，这个时候，市场资金的翘翘板效应出现了，导致我们故价格从6000点下降到3000点，也是最近这一段时间。这是我们能够感觉到的一些变化。就是我们现在要政府想要管制的市场资金，非常庞大，谁也不知道有多大，这些钱肯定不是外面的，外面的热钱我不太担心，中国实行外汇管制，很多人就问我，外资热钱进来怎么办？我说不会的，像摩根士丹利，像德意志银行、像瑞银不会随便地走地下钱庄，进来的钱都是小公司，我们今天讨论的是市场资金在我们国内的，在监控体系之外的市场资金的涌动，这些力量非常强大，规模不可估计。也会导致艺术品价格的畸形的波动，我们还没有办法找到它的动向，今天提出来，可以供大家以后有机会共同来研究。

最后判断一下整个政策的趋势。根据我们刘伟教授的判断，中国的经济大致上呈现出一个逢八衰退，逢二增长的一个规律。1978年，如果不改革开放，一放开，经济就过热，然后到1988年又开始治理，开始衰退，衰退到1992年，外国资产，1992年南巡又开始起动，到1998年亚洲金融危机，再到2002年，经济起动，一直起动到2008年，下一轮的经济的恢复大概在2012年，这是政策经济学，不是经济政策学，咱们是政治经济学，政治第一，政策第二，学问第三。所以如此不济的人才去搞学问，最优秀的人都在政界，第二优秀的人在经济领域，政治经济学要跟政治经济周期相一致，为什么出现逢八衰退，逢二增长。我们换届的时候是什么时候？2012年，所以撇开政治因素，从经济周期来看，现在是后任政府在练兵，所以从这个意义上讲，从紧的政策在2012年之前不太可能松动，我想这是从中国的政治周期来考虑的，不仅是经济的趋向去考虑。最后我认为，中国的房地产行业的资金仍然会有很多热钱涌动，但是它在区域、在产品门类上会有所区别。首先是从住宅地产转向商业地产，商业地产的增值的，一般要滞后两年，比居住的住宅要滞后两年。所以它住宅上去了，商业地产还没来得及涨价就被管制住了，所以属于用投资的角度看，能够流向商业地产。另外会流向城市化率比较合理的地方，比如北京、广州、上海、深圳就不太可能。北京的城市化率已经85%，上海87%了，深圳接近90%，没有地了。城市化率我们是不均衡，我考察了很多县是18%，一般的省会城市大概百分之五六十。特大型城市百分之八九十，他已经完成了，北京为什么房价这么贵？他没有地方了，四环以里找不到的，只有拆楼才能腾出地方，所以跟城市化率有关系。所以我认为从产品们类上，会从住宅产品走向商业地产。从城市地域的角度看会从特大型的城市逐渐流向车时化率在30-60%，仍然有10-20%空间的省会城市，还有一些沿海的经济发达城市，像青岛、宁波这样的城市，包括苏州这样的城市，会一些投资的机会。当然我们也不会说是，我觉得只要是我们的制度，我们这个制度，土地制度，包括我们的整个房地产运行机制不做根本的制度性改革，房价行政干预，按压弹簧式的这种调控，最后有可能会引发报复性反弹，如果不做彻底性的改革，仍然是这个土地制度，有可能会有报复性反弹，所以这个我们要警惕。现在为什么掏空失效不是因为措施不得利，而是因为企业跟居民对政府的政策的信心在下降，他不太相信你的调控政策，所以大家就是你说你的，我买我的，所以形成这样的，现在要加紧调控。过度的调控不会持续太久，如果他一下子把这个市场调死的话，极端的反转又到了，他会马上放开。所以我认为那种管，那种叫做管制购房和管制贷款的指令不可能持续太久，也要评估这种指令对市场的危害，尽管我们说房地产市场有很多问题，但是有问题也不至于要用这种措施来管制，所以这是我们从一个极端走向另外一个极端。但是从来没有人认真思考。但是有人思考土地制度，政策界很少去碰土地制度。这是我们认为，大致的市场是这样的。我们对长期的经济充满信心，对短期的周期的调控，上述的观点供大家批评指正，谢谢。

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