上海公租房：保险资金会入场吗

2010年07月21日 05:2521世纪经济报道【大中小】【打印】共有评论0条

本报记者赵飞飞上海报道

19日，上海政府一场金融工作会议上，上海市长韩正透露，在上海的公共租赁房建设上，保险资金和企业年金有望进入这个领域。

巨量的保障房建设，已经让上海政府在资金及土地资源筹措上捉襟见肘，2010年上马的公租房建设方案，让上海压力倍增，首当其冲亦是资金上的突破。

上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍告诉本报，“在参加上海公租房的政策拟定过程中，对于未来的融资模式，资产证券化、房地产信托融资等等方式都有提及。

本报同时了解，在撬动保险资金、企业年金进入上海公租房建设上，上海政府已经接触了太平洋保险、中国人寿等保险机构，这些机构表现出较大的兴趣。“一旦启动公租房的建设，前期资金几十亿是少不了的，保险资金将是极大的保障。”复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任陈杰表示。

公积金建设担心代表委员有意见

19日，上海召开“上海市加强金融服务促进经济转型和结构调整工作会议”，上海市长韩正道出上海目前主要研究的公租屋资金建设方案。

一个是上海的每个区都建立公租房运营公司，区、市各级政府都是出资方，从银行贷款，并享受各种优惠政策，购买运作价格低廉的房屋出租，用租金还本付息。韩正认为，这个方案可行，但规模难以做大。

而另外一个方案是运用非财政资金，例如保险资金、年金等低成本资金。此类有政府背景的资金存在银行里的利息回报非常低，年息仅1.7%-1.9%。韩正表示，这个方案可以把上海公租房规模做大了，把死钱用活了，还可以把银行的贷款额度让给其他行业。

“保险资金、企业年金也在寻找出路，例如太平洋保险、平安保险都有一定的积极性。上海的公共租赁房，有政府的担保及支持，收益的可能性大，对这些求稳的资金有极大的诱惑力。”陈杰告诉本报，目前这些保险公司都和上海政府进行过一定探讨，谈论合作事宜。 “一旦成型，预计初期的资金量会相当大，先期的启动几十亿是少不了的，但是收益率会比银行利息高很多。”

本报同时了解到，未来公租房上市后，上海政府方面不排除发起REITs(房地产投资信托基金)到资本市场去融资，上海目前正在试点通过商业地产项目的REITs，一旦成型后，有稳定保值及收益的上海公租屋REITs其实也并不遥远。

除此之外，据本报了解，上海目前通过公积金去建设公租房的探索也在继续，因为公积金管理条例限定，公积金不能用作另外用途，这个障碍亟待突破。

“住建部也希望上海对公积金的使用范围做点突破，但是我们担心一旦突破了就是违法，届时很多人大代表，政协委员意见会很大。”

诸多条款异议尚存

6月以来，上海房租飞速上涨，这为上海的公租房未来收益率带来了一定的福音。

多家中介机构近期发布的市场报告称，自4月楼市新政出台后，上海二手住宅租赁成交量连续三个月呈现高增长，6月份部分区域二手房租金月增长幅度高达10%。

“公共租赁房，是作为市场租赁房的弥补，但是价位也是和市场租赁房相连的，市场租金上涨后，公租房房租可能会相应上涨一些，这样对于投资回收也有利，只不过公租房租金涨得慢一点而已。”陈杰表示。

急速上涨的房租也加速了需求方对于上海公租房的期盼。此前一份粗线条版本的公租房意见征询稿也进入了最后的门槛敲定期。

例如，在建设总量方面，参与其中的智囊透露，曾经列出上海公租房建设5年的规划，因为建设压力较大，上海政府并未同意这一进程表。

而到底是在上海成立一家公司统一运营上海公租房机构，或者让区县独立成立运营机构，目前上海政府与参与规划的部分智囊仍有不同意见，有专家告诉本报，由于上海黄浦区、静安区等内环中心区域，已经没有土地可以建设公租房，如果每个区都成立一个机构运营，中心区域的难度较大。

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