2011年03月05日 16:16
来源：羊城晚报 作者：赵燕华

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- 全国政协委员、恒大集团董事局主席许家印接受媒体采访

在芸芸众多的两会委员的提案中，房地产问题仍是此次两会备受关注的焦点之一。日前，广东地产界代表人物之一、第十一届全国政协委员、全国劳动模范、恒大集团董事局主席许家印向政协递交了提案，他认为，城中村改造可以缓解老城区供需矛盾，降低房价稳定市场，同时，为了能使城中村改造更为公平高效，应该规定，80%以上村民投票同意即可进行城中村改造，而在城中村改造项目的拍卖上建议提高竞买保证金至起拍价60-80%。

应主动挖掘老城区的供应

许家印在提案中表示，近年来，随着中国经济高速增长和城市化进程的加速，城市人口数量及居民购买力显著增加，住房需求增长很快,特别是在经济比较发达、房地产市场起步较早的城市，大部分市民受地段成熟度和心理归属感影响选择在老城区置业。旺盛需求与老城区持续紧张供应的矛盾突出，成为推高老城区房价及城市整体房价的一大因素。

昨日，许家印接受笔者电话采访时表示，此前有报道指，中国耕地面积只剩18.26亿亩，18亿亩的耕地红线岌岌可危，这些年大城市人口飞速聚集，大城市面积急剧扩大，城市建设蚕食了不少城郊的耕地。另一方面，“城中村”的数量也将伴随着城市规模的扩张而成倍增加，由于缺乏统一的规划，城中村建筑密度大，出现“握手楼”、“一线天”等现象，严重影响城市形象，尤其是北、上、广、深等国际化大城市。同时，城中村建设管理与城市发展脱节，基础设施落后，环境卫生、生活服务等配套措施的缺乏，导致城中村生存环境质量低下。

在他看来，老城区房价仍在上行，市场供需矛盾剧烈(尤其老城区)，城中村改造将成为增加供应的突破口。

“我认为，应主动挖掘老城区的供应，加大老城区城中村改造力度。”许家印说，这就是向老城要土地，既符合中国城市化发展的大势，有助于提升城市形象和竞争力，改善城中村村民的生活水平和居住环境，不但可以减轻城市发展对耕地的压力，更重要的是可以缓解房地产市场的供需矛盾，降低房价、稳定市场。

旧有改造形式缺乏公开、公平、公正的机制

许家印表示，目前，老城区城中村改造模式不尽相同，一般的总体做法是：企业先和村委会签署意向性的城中村改造合作开发协议；然后由村民投票表决是否同意改造，80%或以上村民同意后，由村委会和企业共同上报政府审批并申领规划要点；随后组织形式上的招拍挂，让前期参与的意向企业获得土地；最后，由村委会和企业主导拆迁补偿、安置和开发建设。

“从本质上看，这种老城区城中村改造的做法缺乏公开、公平、公正的机制，存在诸多问题，严重影响改造的进度。”许家印直言，老城区城中村改造中存在3个突出问题。

首先，村委会与企业合作启动老城区城中村改造，这样从一开始就没有遵循公开、公平、公正的原则。项目运作存在先天不足，并很容易滋生部分村官的腐败。

其二，村委会与企业的合作，令城中村项目改造的村民投票环节变得复杂，比如经常会出现拉票、跑票、强迫投票等各种现象，使村民被动投票，民主表决沦为“空投”。

此外，村委会和企业一起办理各种城中村改造项目的报批手续及申领规划要点，使该项工作复杂化，很容易产生如下三方面的问题：第一，各种报批手续繁琐复杂、缺乏统一的区域规划条件原则，导致审批非常缓慢；第二，同一区域不同意向企业的城中村改造项目的规划要点，例如容积率、限高和公建配套比例等重要指标差距很大；第三，上述这种方式很容易诱发腐败。

提高准入门槛可严控城中村改造风险

为了加快推进城中村改造，加大老城区商品房供应，降低房价、稳定市场，使城中村改造更加公平高效，许家印建议，村民只对是否同意进行城中村改造进行投票，80%或以上村民投票同意进行改造的城中村，即由政府主导推向市场，实行公开拍卖。

为了加快改造进度，建议城市的政府规划部门分区域设定统一的区域规划条件原则，使同一区域不同的城中村改造项目规划要点基本相同，例如容积率、限高、公建配套比例等重要指标。这样可以在保证公平的基础上，大大加快各个改造项目规划要点的确定，同时避免推诿扯皮现象的发生，为公开拍卖节省大量时间。

许家印认为，村民投票同意城中村改造，规划部门很快确定规划要点，国土部门即可将项目推向市场，实行公开拍卖；同时建议将竞买保证金缴纳比例提高到起拍价的60%到80%，以确保城中村改造有充足的资金，并由政府主导专款专用，由村民自主选择货币补偿或回迁安置。

探索新模式完善法律法规

城中村的问题长期以来都是城市改造的一个难点，也是不断诞生不断扩大的一个新问题。据学者估算，按2030年我国城市化程度提高到63%、总人口规模达到140450万人估算，现在城市面积1.4倍到1.6倍的城镇郊区，在2030年将变为市区，当前地处郊区的农村将逐步被城市包围，形成新的“城中村”，未来“城中村”的数量也将伴随着城市规模的扩张而成倍增加。

在许家印看来，破解城中村改造难题在于政府主导，市场运作。解决“城中村”问题，需要改革城市发展模式、控制“城中村”数量扩张，更需要加快对现有“城中村”的改造步伐。

有媒体就曾披露，目前广州城中村改造工作总体进展较为缓慢，市政府关于城中村改造的实施意见还不够完整，造成城中村改造实际操作无法可依。而城中村改造报批程序不明确、通道不顺畅，导致改造都耗在“跑审批、走程序”上。对此，许家印表示，应加强政府在“城中村”改造中的主导作用，为城中村改造工作提供有力的组织保障。

事实上，城中村改造中所产生的问题备受争议。北大法学院副院长也曾提请全国人大常委会对城中村改造引起的拆迁问题，在法律层面上给予规范和解决。河南怡丰置业有限公司董事长韩恺则炮轰城中村改造成了某些人“以小博大”的游戏，应该早早终止。有舆论呼吁，“城中村改造”在各地酿发群体性事件亟待修法。

许家印说，自己一直在思考城中村改造的问题，也对其中出现的问题进行了深入的调查，此次所提方案未必是一个最佳的方案，但是希望全社会再次关注城中村改造的话题，希望全社会一起来探讨尝试城中村改造的新模式，并且逐步完善相关法律法规。

文/赵燕华

-人物简介

许家印

男，中共党员，管理学教授，博士生导师，美国西亚拉巴马州大学荣誉博士，第十一届全国政协委员，全国劳动模范，现任恒大集团董事局主席，身兼中国企业联合会副会长、中国企业家协会副会长、中国房地产业协会副会长、广州市房地产业协会会长、广东省民营企业商会副会长等职。

许家印曾荣获“中国房地产十大风云人物”、“中国民营经济十大风云人物”、“推动中国城市化进程十大杰出贡献人物”、“优秀中国特色社会主义事业建设者”、“中国十大慈善家”、“中华慈善奖”等称号。

做为全国政协委员许家印曾多次递交提案，2009年，许家印向政协递交了《建立“企业利润强制捐助”机制，在全国各城镇设立“低收入家庭扶助基金”》的提案，引起了媒体的强烈关注。同年，他还提出《建议国家“三控”降房价，确保房地产市场长期稳定健康发展》，为后来楼市的调整做出了贡献。2010年，许家印在政协会议上发言，提出《激发企业参与热情 推进慈善事业发展》。

赵燕华