2011年03月12日 01:06
来源：21世纪经济报道 作者：张晓玲

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3月9日，住建部召开的新闻发布会传递出来的信息是，今年将吸引8000万社会资金进入保障房建设领域，其中，地产商被寄予厚望。

招商证券分析师贾祖国认为，地产上市公司参与保障房的动力不足。未来会有1/3的地产企业会参与到保障房的建设当中，这1/3的企业当中上市公司的比重较小，因为上市公司需要对股东负责，而保障房利润太低。

万科总裁郁亮对记者表示，万科愿意参与保障房建设，但前提是符合股东利益。他认为，保障房的推进主要靠政府，开发商无法计划可以建设多少保障房，如果将来的制度可以让保障房持续运营，万科也会加大参与力度。

不亏钱原则

郁亮透露，目前地方政府有很大的保障房建设压力，千方百计去促进这件事，有不少地方政府找万科谈，尝试建立一些保障房的合作模式。

万科也参与了不少保障房建设，南京一个项目就过百万平米。“万科参与的原则是在不影响股东利益的情况下，也就是不亏钱。”郁亮说，万科目前参与保障房建设主要是尽到行业领跑者的责任，“我们向地方政府说，建保障房只要给我1块钱利润就够了。为什么给1块钱利润？这样就可以对股东说，我们做这个项目没有亏钱。”

据郁亮向本报记者介绍，万科参与的保障房建设，都需要自身投入资金，政府提出的回报率是3%，平均算下来回报率在3%-5%左右。

至于保障房盈利的方式、保障房地方融资平台如何建立对开发商的支持，保障房是否有持续运营的机制，郁亮称万科目前还没有找到，要靠政府和国家制度性的安排。

“如果你问要靠它赚钱这件事，我们也进行了研究，但还没有找到很好的方法。”郁亮表示，未来政府在制度设计上能够使保障房可以持续运营时，万科也愿意尝试。他提出，未来可以帮政府做一些代建商品房项目，政府负责资金和土地，万科负责代建，收取管理费，“我们非常乐意这样做，”郁亮说。

行业发展的必要条件

“我去年说房地产市场开始进入下半场，就是指保障房会改变供应结构，”郁亮认为，未来的住宅市场供应，会分成两块，政府解决一部分低收入人群的住房问题，市场解决有另一部分有条件人群的住房问题。政府下大力气来促进保障房建设，今后5年要建3600万套，这确实是非常大的比例和力度。

“新建的保障房将改变住宅的供应结构，也会改变整个行业未来的方向，”郁亮称，万科非常看好保障房的供应，因为保障房供给是未来房地产行业获得比较好的发展环境的必要条件。只有保障房大量落实到位，房地产业才有发展的基础。

至于保障房会否压缩刚性需求，郁亮认为，保障房出来后有可能冲击商品房市场，万科的市场份额会受到影响，但无论影响有多大，万科都支持保障房。不过，保障房是以租还是以售为主，覆盖面有多广，仍然需要研究。

对于商品房市场，郁亮称，万科坚持为普通人盖好房子，这些人仍然是市场的主流，其中有一个变化，就是限购之前很多人买两房，限购之后至少要买小三房，因为原来可以梯度消费的，现在不行了，要一步到位。万科就是要更多满足这类人群的需求。