2011年03月12日 01:07
来源：21世纪经济报道 作者：王营

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潘石屹在其朝外SOHO的小会议室里，谈起房地产的趋势时说，“大家都很慌。未来房地产格局一定大变。可以想象的是，50%以上开发商将被淘汰，而3年后市场却可能出现供不应求”。

在潘石屹与记者私聊的一个多小时里，记者能深刻感受到这一轮调控开发商们的恐慌。按照潘石屹和其他开发商的看法，如果调控能够坚持，制度持续改善，未来的房地产市场将会越来越健康。

《21世纪》：先判断一下房地产市场上关心的限购会持续多久吧。

潘石屹：我觉得限购令至少会持续3年。因为这一次政府采用的是休克疗法，或者说是麻醉疗法。政府需要在两年之内把房地产市场全都调整过来，所以只能先把房价给冻结，把外地人购买需求冻结。这就跟人做手术一样，先打上麻药，让你没有知觉，随后市场上就没有反应了。

《21世纪》：麻药什么时候能醒来呢？

潘石屹：至少最早一批保障性住房建成以前绝对不能让麻药醒来，起码2013年中之前绝对不能。现在保障性住房建设已成为政治任务。可以想象的是，未来70%土地都会用作保障性住房，商品房规模会缩小，在这个冬眠期内要保证保障住房建起来。限购令是为了解决人口矛盾。而住房的投资性，会随着限购令出台彻底消失。现在投资性购房比例占到购房需要比例是很大的，有些开发商跟我说他们的房子中投资性住房占到30%，这个数据是比较准确的。

《21世纪》：您认为此轮调控的终极目标是否以降房价为目的？

潘石屹：这次调控的根本目的是调整结构，即由原来商品房占市场90%以上调整到保障性住房占到50%以上的格局。目前用限价的办法抑制房价，只是用休克疗法，先冻结房价、甚至市场来争取时间，等50%以上保障性住房的结构调整完毕，普通商品房的价格政府就没有必要去控制。当然，看到一些城市在限制外地人购买的过程中还有一个房地产之外的目标，就是限制人口，解决城市中人口资源环境的矛盾。这就另当别论了。

《21世纪》：这一次调控有新的改变吗？

潘石屹：以前调控成效不显著，主要是地方政府与中央政府目标不一致。以往的调控方向、计划都下了决心，6年前政府就下了调控的决心。但中央政府和地方政府的出发点不一样，地方无论如何都要把土地财政搞起来。而中央给地方分的税太少，所以地方政府就去拆迁，赚钱。2007年就是一个临界点，房地产最火爆的销售年份。但市场规律是到了一定极限就会回复。所以发生了2008年我说的“百日剧变”。本来一大批地产商濒临生死存亡，大家就等政府救我们，结果政府真的出手救了。那一年，有些地方政府不但不催缴房地产出让金，还帮助地产商。因此又出现了如今的房地产调控。不过，可以看出来，这一次政府的决心很大。相信土地财政等问题也会慢慢触及。

《21世纪》：中央政府调控如此坚定，对开发商的影响有多大？未来的市场对开发商而言还有机会吗？

潘石屹：“十二五”规划要建设3600万套保障性住房，至少占据了房地产半壁江山。我认为至少有50%的房地产企业会在未来两三年内被淘汰出局。淘汰掉的企业应该是实力比较差，产品与保障性住房在地理位置、产品质量和户型上没有太多差距的企业，以及没有特点的房企。房地产企业生存最重要的是资金实力，资金成了房地产企业的核心竞争力。民企现在都希望政府在保障住房市场对他们开放个活口。