2011年03月12日 00:41
来源：21世纪经济报道 作者：田新杰

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房产税全国试点成为“两会”焦点之一。其间，国家税务总局局长肖捷表示，有关房产税目前主要是总结两试点城市经验，尚未得知北京和深圳被列入下一批房产税试点城市的信息。住房和城乡建设部副部长齐骥则模糊表示，将配合财政部和税务总局，在试点的基础上去推进房产税试点工作。

然而，房产税究竟是为调控房价服务，还是为地方财政服务，依然模糊。

高端市场波动加大

“最终出台的房产税试点方案，太轻描淡写了，尤其是上海版本。”中国指数研究院上海分院研究副总监杜丙国分析说。

比较沪渝两套方案不难发现，上海仅针对新购住房且有较多减免，税率相对较低，仅针对新购且属于居民第二套住房(本市居民人均60平方米以内免征，非本市居民第二套住房无免征)。重庆除针对新购高档住房和“三无人员”新购第二套住房外，还对存量独栋商品住宅征税，税率跨度大，对独栋商品住宅、新购高档住房(交易单价为上两年平均交易单价两倍以上)和“三无人员”(无户籍、无企业、无工作)新购的第二套普通住房进行征税，并设计了不同的免税面积。

中国指数研究院的监测报告认为，两地试点施行至今体现的政策效果，短期影响不大，毕竟较低的税率对持有成本增加不多，但却加大了高端市场的波动。报告指出，房产税对市场的影响关键看税基和税率如何设定。目前来看，开征房产税虽然增加了持有环节成本和投资收益的不确定性，但0.5%左右的税率远低于过去几年房价上涨幅度，较大幅度的减免也使实际税率更低。

让人期待的，是房产税与“国八条”叠加，将加大试点城市高端住宅市场的波动。此次房产税试点主要针对高端住宅市场，2010年占整体比重约10%(上海单价30000元以上住宅成交套数占11.5%；重庆别墅和高档公寓销售面积占比仅为5.6%，销售额占10.1%)。

据21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，1月28日房产税政策实施以后，上海全市单价在28426元/平方米以上的新建商品房房源成交平淡，该单价区间房源于1月28日至2月22日累计成交套数仅为198套，占该时期总成交量比例的11.9%，而1月份前27天该价格区间成交套数占比为16.3%。由此可知，均价在28426元/平米以上的新建商品房房源成交降速更快。

谁的房产税？

一般居民和房地产从业人员更关心房产税对市场尤其是房价的影响，而专家学者则倾向于从增加地方税收的角度来解读。不过，房产税试点近一个半月，两种效果均没能清晰看到。

来自上海市税务局的消息称，1月28日上海市开展对部分个人住房征收房产税试点，截至2月27日，税务机关已受理个人住房房产税征免认定申请1970件，税务机关已发放个人住房房产税认定通知书456份，其中，应征房产税的住房133套，约占已认定数的30%，适用0.4%税率的为129套。

显然，从调控楼市的角度，房产税的威力并未发挥；而所披露的房产税税额，与庞大的土地财政相比，几乎可以忽略不计。根据此前第一太平戴维斯最近做的一个房产税税基、税率的上海样本测算，得出的结论是，即使税率达到1%，上海(也基本适用于其他城市)若对所有房产征税，则每年征税额840亿元，对地方政府收入的贡献率是25%，此后每年递增；若只对新房征税，2011年预计可征40亿元，财政贡献率仅1.5%。

现在实际的税率，以上海为例，仅为大部分0.4%和小部分0.6%，对地方政府财政收入的贡献率显然更微乎其微。

本报记者获悉，从对炒房客等市场主体的调控效果看，房产税对房价的调控作用则显得更为尴尬。

“上海房产税方案中既往不咎的特点，让众多拥有大量物业、并无多少贷款的实力型楼市炒家毫不担心，因为房产税和其手头的庞大囤积房源根本无关。目前这类炒家普遍选择持有收租，并大肆涨租。”上海知名中介公司陆家嘴区域负责人告诉本报，陆家嘴等区域的豪宅是楼市炒家的聚集区，恰恰这些人才是真正的区域房价推动者和既得利益者。

全国推行的困局

某种程度上，是两地房产税试点出台后效果差强人意，令对房产税的争议进一步加剧。这种争议的另一个重要刺激点则是，房产税全国推行的趋势。

在两地房产税试点最终出炉之前，搜房网数据监控中心曾做过一个调查，结果显示，超过五成网友(53.3%)表示不支持上海开征房产税，认为房产税的开征或成为负担。调查中，37.8%的网友持支持意见，房产税或成为房价下调的“一剂良药”。此外，8.9%的网友对房产税的征收与否持“无所谓”的态度。其中，房产税不能遏制房价过快上涨，是被调查者最担忧的事情。1