陈志：楼市调控弈至中盘 现在是买房好时机

2012年03月10日 03:29
来源：证券日报

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-本报两会报道组 王丽新

随着“两会”拉开帷幕，会上代表委员们的议题探讨不断深入，会外房地产界的各种声音也随之传播开来。

北京房地产业协会秘书长陈志认为，楼市调控已经棋至中盘，接下来一段时间，在方向不动摇的基础上，根据市场情况的变动，对房地产行业进行预调微调将是今年的看点。

限购政策下半年要放松？

《证券日报》：“新国八条”实施已经一年多，房地产市场格局已经发生了根本改变，有人判断，接下来房地产行业可能要浴火重生，您怎么看？

陈志：如果当前形势保持不变的话，今年下半年，整个行业将进入高风险时期。届时，房地产行业拉动经济下行趋势将成为定局。但经济下行幅度对稳增长的影响程度有可能成为调控重点关注的内容，过度下降和硬着陆都是对经济的一种伤害，更是对百姓增收的一种打击。

就房地产行业内部来看，不可能所有的企业都会存活下来，不适应的开发商必然出局，甚至包括大的房企。

《证券日报》：今年“两会”上，地产界委员几乎集体认为“一刀切”限购不符合实际，微调呼声异常高涨，如果北京在限购方面实施微调，您认为可能会采取哪些手段？

陈志：楼市存量房过大是一个事实，如何让存量“动”起来是关键，这不仅需要开发商进行合理定价，也需要政府对刚性需求和改善性需求的大力支持。如何合理地把刚需释放出来，特别是满足改善性需求的合理要求最为重要，这应该是微调的方向。

如果在限购方面进行微调，可以适当地把“连续5年纳税证明”改为“累计5年纳税证明”。实际上，因工作变动等各种原因，非京户籍人士纳税时间出现断层的人群占有一定比例，如果把“连续”改为“累计”，那么这部分刚需人群就会被释放出来。这种政策的调整应该被讨论和探索。

《证券日报》：有“两会”代表委员认为下半年因经济增长趋缓，调控或适当放松。您认为微调手段实施的时间节点会在什么时候？

陈志：初步看，这样的判断有一定预见性。以北京为例，我们能够看到政府税收在降低，由于企业盈利水平下滑导致企业所得税降低，交易量的腰斩导致企业上缴的房地产营业税等大幅度下降。

这种政府税收下降和企业盈利水平下滑的状况如果长期持续下去，对2012年的财政收入会造成巨大影响，进而会影响到政府已经确定的民生性开支和基础设施建设的投入，势必会造成对经济的一种伤害。

北京试点房产税时机未到

《证券日报》：最近几天，有不少专家称房产税扩围“箭在弦上”，应该全国推广，您怎么看？

陈志：在现有条件下，房产税绝不能简单的等同于地方政府土地收入的税源。房产税的征收必须要先减除不合理的部分，例如，与土地出让金同时征收的重复成分。否则，就是在向人民头上“开刀”。

《证券日报》：北京会不会成为房产税扩围的下一个试点？

陈志：目前这个时机，我并不看好北京成为房产税的试点。以北京复杂的住房结构状况来看，现在应该处在调研的起点阶段，而不是在尚不成熟的时机上来就征收。

在北京征收房产税存在一些技术环节障碍，例如，一个人如果有两套房，是地段好的那一套免征，还是地段不好的那一套免征？

除此之外，其最大难点是既得利益者的阻碍。况且，如果征收成本过大，那么房产税的开征就没有意义了。

房价有下行空间？

《证券日报》：许家印说他的毛坯房价格是5090元／平方米，处在合理价位，您怎么看待这个“合理价位”？

陈志：许家印说他的房子5090元／平方米是合理价位，但这一单价放在西部地区可能就高了。除了看区域，房价水平还要与经济发展水平、百姓的财富积累能力相一致，与社会预期、经济整体平稳等多个指标联系，要连续而综合各方因素来评判，单一看都是偏颇的。

单一追求房价的下降和单一追求GDP指标是同一类型的错误，合理回归最关键的是抑制房价的过快上涨。

从长期来看，住房供应紧张的局面难以改变，房价适度上涨也是必然趋势，关键是房价水平要与百姓收入，特别是住房支付能力相适应。就短期而言，我个人认为，房价不继续上涨就已经是合理的，关键是需要快速让百姓的财富积累能力得到提高。

《证券日报》：最近，好多人在问，持币观望者该出手了吗？

陈志：现在是买房的好时机。最近，开发商都在做打折促销活动。为了最大限度的减少库存，回笼资金，获得喘息的机会，开发商势必让度利润空间，在市场上放手一搏，但这种态势不会一直持续下去的。