楼市调控不改主基调 长效机制建设是根本

2012年03月10日 03:29
来源：证券日报

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-本报两会报道组 张 亮

历时两年的本轮房地产调控已进入关键时期。

说它关键，是因为中央坚持房地产调控的决心不动摇，与此同时部分地方及利益集团寻求松动的“小动作”不断，尽管先后被叫停。下一步楼市调控走向何方广为各方关注，也成为正在召开的两会代表委员热议的焦点话题之一。

就在各方议论纷纷的时候，温家宝总理日前在政府工作报告中明确指出，要“继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。采取有效措施，增加普通商品住房供给。加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展”。

这短短的187个字，无疑为2012年房地产调控政策做出定调。可以认为，“巩固房地产市场调控成果”为政策主题，“促进房价合理回归”为政策目标，“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”和“做好保障房建设和管理工作”为政策核心，“住房信息系统建设和扩大房产税改革试点”为政策重点。

从温总理的讲话中，我们不难看出中央的态度非常明确，加强房地产市场调控的决心坚定，房价合理回归要继续促进，对此不应存有疑问。因为楼市调控主基调如果出现松动，房价就可能出现报复性反弹，调控成果就可能毁于一旦。

笔者注意到，一段时间以来，“资金链要断了”、“楼市要垮了”、“银行将有很多坏账”等言论不时出现。特别是，有一种观点甚至认为，房地产的问题应交由市场自己去解决，亦即充分发挥“看不见的手”的作用。凡此种种，无不都在游说中央对严厉调控松绑。

这些声音特别是所谓“市场化论”，看似有一定道理，其实不然。一个简单的道理是，市场也有失灵的时候，任何经济学理论都有严格的情形假设。房地产行业关联上下游数十个行业，其长期稳定健康发展与否不仅影响到整个国民经济，也影响到社会稳定。而当市场失灵的时候，适时适度调控纠偏必不可少。

事实也证明，历经两年的楼市调控，投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。数据显示，截至2012年1月，70个大中城市新建商品住宅环比价格全部止涨，其中环比下降的城市有48个，持平的有22个，51个城市的二手住宅价格下降。而与去年1月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有15个，比去年12月份增加6个，同比涨幅回落的城市则达到50个。

同时，我们还应当看到，就整个房地产调控而言，其实并非“一刀切”，而是有保有控。政策抑制的对象是投机、投资性需求，对于保障性安居工程建设、普通商品住房供给，政策上是积极支持的。这一点在今年的政府工作报告中也十分明确。最近，继国家发改委、住建部之后，负责货币政策制定的央行也在金融市场工作座谈会上提出，继续落实差别化住房信贷政策，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求。

而从长期看，笔者认为，在坚持现行政策措施的基础上，加紧建立有利于房地产市场健康发展的长效机制至关重要，以此防止行政性调控措施一旦退出，房价重新反弹的教训。这也是两会代表委员近日谈论较多的话题。国家发改委主任张平日前也透露“正在研究”。

的确，正如有关专家所言，限购政策是治标，长效机制才是治本。

关于长效机制，一方面可能是如何把目前抑制投机、投资性需求的这些短期性政策如限购政策，逐步转化成一种可持续的有长期效果的政策，如房地产税的逐步推广；另一方面，更为重要的是要在供给上下功夫，如加快推进保障房建设等。另外还有哪些长效机制举措，真值得我们好好研究。