马庆斌：符合中国实际的城镇化道路是稳定房价的关键

2010年10月11日 11:36凤凰网财经【大中小】【打印】共有评论0条

凤凰网财经讯 2010年10月11日上午，中国国际经济交流中心“经济每月谈”第十六期在北京举行。本次主题是“加快保障性住房建设，促进房地产市场健康发展”。凤凰网财经全程直播。中国国际经济交流中心副研究员马庆斌，在会上发表演讲介绍欧美保障房发展和管理经验，他强调：中国大城市的房价飞涨，很大的问题出在目前的城镇化发展道路上。研究和探索更加符合中国实际的城镇化道路对稳定房价至关重要。以下是文字实录：

马庆斌:

很荣幸有这样一个机会和我十分敬仰的郑主任和在座的各位领导能够探讨这样一个问题。刚才听了很多专家的演讲，我很受启发。实际上，接到这个题目以后，最近一直很激动。激动的更多的原因就是因为保障性住房和房地产对于我这个年龄的人来讲更事关切身利益。很多时候很多专家谈的很多问题，应该说让我和我周边很多人都有这样的体会，就是房地产应该稳定，同样保障性住房应该更多供应。我想以“他山之石”来回答一下这个问题，看看别的国家是怎么做的，因为时间问题，我只能以粗线条的方式来探讨这个问题。

马庆斌:

实际上，保障性住房不仅是自古有之，就像大家熟悉的杜甫诗词，“安得广厦千万间，大辟天下寒士俱开颜”。他在他的破房子里面考虑的不是自己改善住房的问题，考虑的是其他的事情，道德还是比较高尚的。我们国家有很多国有企业在争当地王的同时，也考虑更多的责任的话，也许保障性住忙的问题会解决得好一些。

实际上发展到今天，发达国家如何处理保障性住房和房地产问题上也存在很多问题。今天主要有三点，第一，梳理其它国家的做法。在这个基础上归纳几点经验，我提出一些不成熟的建议，供大家参考。我讲到美国的时候，大家可能会感到十分不舒服，正因为美国的做法，导致全球的次贷危机，美国有很多做法还是值得借鉴的。我总结叫政策的介入和市场的主导。上世纪六十年代以后，美国政府不再直接建设保障性住房，美国和新加坡是两个比较典型的特例，美国的保障性住房是零，而新加坡是85%以上。今天我们要专门讲一下，作为美国来讲，我认为有三点，在六十年代以前，完全是靠市场提供保障性住房。在他失败以后，作为一个资本主义国家，又走向另外一个极端，完全靠市场，总结为“成也市场，败也市场”，关键是政府和市场的问题上，边界在哪里？

马庆斌:

美国在不同的经济发展阶段，制定和修订的住房保障法规，通过法律的形式保证住房和房地产的发展。但是它有一个很大的变化，上世纪七十年代以后，基本上停止了补贴私人发展商，而是补贴中低收入家庭，变化很大。92年以后依托“两房”帮助中低收入家庭住房问题。美国1980年以后，保障范围从中低收入逐步缩小到低收入，由于经济的发展，规模越来越缩小。

马庆斌:

德国是一个比较成功的案例，有八千多万人，但是全国住房有四千多万套。实际上，很多人在考察德国经验时更多是从体制上。事实上，从其他角度来考察的话，你会发现，德国的房价之所以稳定，不仅仅是因为有一套完美的体制，更重要的原因是它的发展模式。中国未来解决房地产问题时，不仅仅是从政府和财政的角度以外，更多的要考虑未来中国城镇化走什么道路的问题。这一是从宏观层面上解决保障性住房和房地产发展的问题。作为德国来讲，可以总结为，它分类实施培育多元化建房主体，它对福利性建房和个人建房、购房是一个鼓励的态度。从财政或者税收的角度，对于住房买卖则给予高额的交易费用。它是完善而严格的租房法律体系。在德国，自有住房是42%，租赁住房率为58%。德国法律规定，如果你的房租超过20%就违法，50%就是犯罪。对于低收入群体的补贴，不仅仅是补贴穷困的人，更关键的是对租房人通过补贴或者贴息的方式，让租房人和承租人都能够得到他应该得到的东西，因为是对各个利益体的保护，而不是简单的保护弱势群体。德国建立了鼓励制度稳定价格的住房金融体系。德国实际上是先存后贷、合同储蓄的模式，和公积金的模式不同，强调的是合作而不是盈利。现在合同储蓄占到德国房贷的总额一半，德国强调的是住房与消费品的属性，而弱化了资产的属性。如果去德国小城镇转转，发现德国的小房子非常漂亮，环境也很优美。

马庆斌:

新加坡也是中国借鉴比较多的国家，它和美国利益相反的方向，政府是住房市场的主角，85%的人居住在保障性住房以内。它的成功主要有：第一，它成立了专门的机构来运作；第二，它有强大的金融支持；第三，政府扶持和严谨的住房分配和管理制度，进入和退出标准都相当完善。而且再分配上也根据不同的发展阶段，经历了由廉租房向廉价房的过渡。所以，不同的阶段不同的国家采取了不同的政策。

具体来讲，新加坡专门成立了一个半官方的主管机构，建屋局来进行管理，资金是贷款和政府补贴。

马庆斌:

建立完善的进入标准和退出机制来讲，这是一个值得借鉴的地方。按照家庭收入和家庭人口的规模，来进行优惠，比如说买一居补贴三分之一，三居是百分之五，四居以上在成本上加百分之五。这和我们很多做法可能有所区别。采取分级优惠的方式，买的房子越小，得到的优惠越多。分配的优先权，按照你申报的次序来决定，应该说还是比较公开透明的模式。限制炒房，对于租屋的家庭套数有严格规定。这里面最大的问题就在于，租房信息的透明化和公开化的问题，如果信息不是透明的，不知道对方到底有多少套房子。印象中比较普遍的就是，当你去买限价房或者经济适用房的时候，或者银行贷款的时候，都是你的公司或者企业给你开一个工资证明，如果买经济适用房，基本上自己开一个数额很低的工资证明，盖个章就完了。如果去银行贷款，需要把收入写得很高，中国在这种基本的信息方面不是太科学。为了防止租屋的衰退，一个很大的问题就是在国际上很多租屋或者廉租房容易退化为贫民窟。为了防止这点，必须进行定期的教育或者基础设施的改善，这是我们需要借鉴的一点。

马庆斌:

因为时间问题，我对上面一些国家进行简单梳理，认为有几个政策的启示：

一是政府应该尽快介入，并设立专门机构，必须采取市场化的运作。

二是通过建立和完善住房的保障法规，在美、日、新加坡这些国家，保障性住房法都是大法，但是我们国家还没有一部专门涉及住房保障的法律，这一点需要在具体工作中进行完善。

三是以住房储蓄为核心的保障性住房金融体系。目前完全靠政府财政解决没有成功的案例，光靠市场，像美国，也是失败的案例，如何在这两者之间找到一个比较好的界限，我们看一下英国的发展历程，你会发现很有意思。英国在二战以后，它的保障性住房曾经一度高达60%、70%，随着经济发展，人们住房问题基本解决以后，保障性住房逐步下降到20%左右，说明不同时期保障性住房的比重应该是不同的。而且据一些研究机构研究发现，当你的保障性住房低于50%的时候，对房价中长期的影响是很小的。当然这个数据还有待遇验证。但是说明一个问题，如果我们简单地靠一定的保障性住房来影响房价的话，我认为还是有难度的。

马庆斌:

四是所有成功的关键在于，完善保障性住房供应和退出机制。哪些人该买，哪些人不该买，应该买多少，新加坡做得比较完善，更关键的问题是他如何退出。有的人买了廉价房以后，或者我租了廉租房以后，我是不是永远租下去，如果我拥有了廉租房或者廉价房，我就转租给别人，对有些人来讲是另外的收入，但是他侵占了一种公共资源。所以退出机制就相对重要。最近英国政府也在讨论一个问题，就是廉租房退出的问题。这是世界上所有国家都关心的问题。让老百姓住进一个房子比较容易，再搬出来难度比较大，尤其是大规模的。所以，这里面应该先行一个政策的设计。

马庆斌:

再有，保障性住房应该有阶段性。通过梳理一些西方的保障性住房，发现他们的政策有很强的阶段性特点。一般保障性住房有三个阶段。一是供需矛盾比较突出的总量供需矛盾，比如中国目前来讲很明显这一点，城镇化快速发展，每年一两千万人口进入城市，特别是大城市，矛盾主要体现在总量的供需上面。当大家的总量问题逐步缓解以后。下一个矛盾就会转变为第二个阶段，也就是结构性矛盾阶段，户型大小的问题，不仅要吃饱，要吃得更好，更高的阶段是吃饭不是为了吃了，还要为了好看。三是公平和效率的阶段。像美国，历史上没有遇到太多的，一、二阶段很少，他们的缺点是市场上程度太高了。二战以后，特别是二战到六十年代，日本在快速城镇化阶段，它的保障性住房曾经高达40%、50%。到目前为止，日本的保障性住房比例是在44%左右。应该说，在不同的阶段应该制定不同的保障性住房的比重，以及不同的政府和市场的边界。通过前面的例子可以知道，随着矛盾的转化，你会发现政府补贴方式也不一样，首先从实物建房到补贴，所谓私人的企业建廉价房，再到后来直接补贴老百姓或者中低收入者，在不同的阶段应该有不同的财政方式和补贴方式，中国应该尽快制定中长期的保障性住房的战略规划，而不是简单地说今年市场有问题了，我就建保障性住房。未来的十年二十年，是中国城镇化快速发展的十年二十年，相对来讲应该体现在总量供需矛盾和结构性矛盾上。

马庆斌:

保障性住房的供给方式也发生变化，供给的对象应该是越来越小的。随着经济发展水平越来越高，从中低收入者逐渐专项低收入者，保障的范围越来越小。这与经济发展水平是有密切关系的。基于上面的分析，我们提出一些政策建议：

从宏观方面来讲，研究和探索更加符合中国实际的城镇化道路。前几天，郑主任交给我一个任务，专门探讨中国城镇化的问题。德国的房地产稳定，不是简单地建一个法律制度，最关键的问题在于，德国走了一条比较特殊的城镇化的道路。你会发现，在1910年德国已经完成了城镇化，有65%的人住在小城镇和乡村，到目前也是60%以上的人住在小城镇中，而不是大城市。中国大城市的房价飞涨，很大的问题也是中国需要反思一下我国目前城镇化发展道路的问题。目前农民工流动方向来讲，应该说一半以上的农民工流到县级以上的中等城市和大城市。这说明一个问题，大城市的就业机会多。但是也说明一个问题，农民工为什么不愿意回到家乡？就是小城镇和农村的生活环境还有待于改善。

马庆斌:

我曾经到上海和浙江工作，发现很多经济发达地区，在解决住房问题上有很多成熟的办法，比如说浙江，为了解决农民工住房的问题，可以用政府统一规划，农民在自己的建设用地上建房的方式，政府规划，农民自建，解决农民工住房的问题。北京前段时间采取了一个方式，在集体建设用地方面建设廉租房的方式，为农民工和刚毕业的大学生解决廉租房的问题，这都是好的探索。我曾经也到过北京密云的蔡家洼，原来是很贫穷的地方，一个小山村用几年的时间快速发展起来，而且老百姓就在当地打工。这种模式远比你让他盲目地进入城市好得多，这种模式已经超出了中国改革开放初期那种所谓的乡镇企业型的村的发展模式，而是一种更高级的方式。这还有待于研究。城镇化发展到一定水平以后，农民先进大城市，折返到乡村以后一种创业模式，更加符合中国当今城镇化的模式。我个人也比较推崇这种方式，就是就地城镇化，便于保护中国的文化，而不是简单地涌入大城市。

马庆斌:

建立完善而成熟的房地产市场。简单讲，保障性住房稳定房地产市场，难度是很大的。实际上保障性住房的本还是在于城市的房地产市场里，如果一个国家的房地产一路飞涨，让老百姓不知所措，这时候也就是说，被保障人越来越多，这是最可怕的。如果你的房地产处于稳定的上升的趋势，这是经济发展的需要，但是如果过快上涨，买房上午一个价下午一个价的时候，被保障人就会越来越多，无形地增加了政府的财政负担，这是一种恶性循环。现在中央政府推出一系列政策，来稳定房地产，这是一个互动的过程。

应该实行“双轨制”住房制度。很多国家经验表明，政府应该为中低收入者和低收入群体建设保障性住房，市场应该向高收入者提供住房，提供可行的道路。应该强化廉租房，而且要封闭运行经济适用房和限价房。现在很多城市在经济适用房和限价房方面，更多的是今年买了，五年内卖给市场，现在也在探索封闭运行的问题，体现了公用资源的公平性的问题，它应该给予那些应该给予的人。这是最重要的。用农村的集体建设用地解决农民工住房的问题，用农民的地解决农民的问题，这方面在北京探讨得比较好。财政引导拉动民间资本进入保障性住房建设，这是老生常谈的问题，我就不说太多了。把保障性住房的问题纳入政绩考核体系，因为保障性住房最关键的还是地方政府。如果他们有积极性的话，会找到百个理由告诉你。

马庆斌:

保障性住房里的社会问题。2005年以及在最近，法国的巴黎等等很多地方发生了骚乱，一个很大的问题在于所谓的贫民窟，贫民住在穷人的地方，富人住在富人的地方，就会引起很多新的问题，所谓的仇富心理，等等一系列的问题。为了避免，应该形成良性的，提倡混合居住，让大家都有互相的文化的交融。这也是下一步需要在保障性住房建设方面需要关注的一点。谢谢各位！

主持人郑新立:

马庆斌同志收集了大量国外的案例，给我们开阔了眼界。我们怎么借鉴国外经验呢？九十年代，我在国家计委政策研究室工作的时候，我是国务院住房改革领导小组的成员，所以有机会去刚才他说的几个国家考察过，专门考察了新加坡的、德国的、荷兰的、日本的、美国的房地产市场。我的评价是，美国的房地产制度过于市场化，对我们有可以借鉴的地方，但是它的过度市场化也不是我们不能参照的。新加坡过于行政化，保障的面过大。我是很推崇德国的住房制度，它是把政府的帮助和市场的手段结合起来，特别是用住房金融的方式，用互助基金，住宅银行。住宅银行运行了四、五十年了，欧洲各个国家里，德国的住房问题解决得是最好的，而且德国住房价格是很稳定的，从五十年代价格到现在基本上没有大的变化，德国老百姓买房子的收入是三个三分之一，一个是自有资金的三分之一，银行贷款三分之一，另外获得互助基金的支持占三分之一。由于住房价格的稳定，带来了整个德国的市场价格的稳定和整个市场的稳定，以及社会的稳定。所以，这个经验还是很值得研究和借鉴的。

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