马光远：保障房退出机制当学英国和日本

其实，是否给产权，并不是问题的所在，关键在于，当保障对象的经济条件发生重大变化，超出了保障范围，以一个怎样的制度设计确保这些占有或者租用保障性住房的人退出，而将住房让给后来者，形成一个良好的内循环。在这方面，英国和日本给我们提供了很好的案例。

马光远

深圳市住建局22日通报了社会广泛关注的深圳桃源村经济适用房三期“豪车门”的调查结果。调查结果和我们以前听到的很多故事一样：媒体曝光的52辆过夜 “豪车”，9辆是单位的，28辆不是小区业主的，只有12辆是业主所有，而且这12辆车都是入住后所购买。该局负责人就此特别指出，目前没有任何法律和规定限制经济适用房业主买车，不能永远不让购买经济适用房的人致富，不能仅因为其购房后买车就让其退出经济适用住房。

这一方面似乎预示着主管部门在“豪车门”事件中并不需要承担审核不严的责任。但是，该负责人的这番辩护却提出了一个有价值的命题：购买了经济适用房的人，在经济条件完全超越了住保障性住房的情况下(如，买个宝马车)，能否继续拥有保障性住房？如果需要退出，又该如何退？

事实上，这几年围绕经济适用房的是是非非，大多在能否拥有产权上做文章。很多人认为，作为保障性住房，不应该拥有产权，保障性住房在各个国家都是给居住权的廉租房，不像我国一样给产权，一旦拥有产权，以后收入增长了，不具备保障条件了，却依然占据着产权，既不公平，又无效率可言。其实，这是一个莫大的误会。举凡全球，在保障性住房供应上，大都建立了多元化的供应体系，有些给产权，有些不给产权。比如，新加坡的公屋是给产权的，英国亦有共有产权的保障房。

其实，是否给产权，并不是问题的所在，关键在于，当保障对象的经济条件发生重大变化，超出了保障范围，以一个怎样的制度设计确保这些占有或者租用保障性住房的人退出，而将住房让给后来者，形成一个良好的内循环。在这方面，英国和日本给我们提供了很好的案例。

英国有一种“共有产权”的保障性住房，和现在江苏淮安的模式有点像。这种“共有产权”的房子由政府直接投资建设，供应对象是低收入家庭。购买者可以先取得房屋的部分产权，没有取得产权的部分缴纳租金，在收入增加以后必须买下整套住房，政府用这些资金再去建房。而日本的公营住宅，也就是相当于廉租房，对于租户的收入每年进行严格的核定，当收入连续3年超过标准时，累进计算房租，如果在收入超标的情况下，连续租住5年则必须买下公营住宅。

英国和日本的住房保障，在世界上都属于比较成功的，我们在住房保障问题上学美国，其实并没有选对合适的学习榜样。而日本和英国住房保障制度成功的精髓并不在于是否给房屋产权，而是用一套严密的制度设计，并由专门的机构每年核定这些保障对象的收入，根据收入的变化强制保障对象退出，确保保障性住房的好处由需要保障的人来独享。

由此来看，中国经济适用房出现的诸多怪象和制度失灵，并不在于因为拥有产权，而是缺乏一个严格的内循环退出机制，并且在整个制度设计上留下了很多寻租的空间。这样的怪象，如果管理不严，在未来廉租房问题上依然会出现。因此，解决问题的关键并不是取消经济适用房，而是确保内循环，确保没有牟利的空间。

未来数年，保障性住房建设将进入高峰期，在经过多年激烈的争议后，政府依然将经济适用房列为保障性住房的主要类型。但要确保经济适用房以及廉租房的确用于需要保障的人，我们急需建立一个类似英国和日本的没有牟利空间的 “内循环”机制，只有制度跑在腐败的前面，才有真正的公平存活的空间。

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