2011年03月06日 14:33
来源：凤凰网博客 作者：许子枋

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民众一直以为大规模的保障房建设将压低商品房价并为之欢呼，呵，这真是一种懵懂和一厢情愿！

地产观察者许子枋认为：保障房与商品房将形成两个平行的房地产运行体系，从保障房建设资金来自土地出让金的提留来分析，从保障房挤占商品房用地额度来分析，较长时间来看，保障房对商品房的挤出效应，反而会推高商品房价。

保障房建设意在降房价乎？非也！是醉翁之意，不是项庄舞剑之意。保障房建设的用意不是要降房价。保障房政策的战略后果是：中高收入阶层与低收入阶层实行分野，城镇化在大城市病后强健运行，实现人人有房住而非人人有住房才是公平社会！

商品房与保障房，两个平行的市场

2011年全国将建设公共租赁住房200余万套，各类保障房建设将达到1000万套，今后5年，新建保障性住房3600万套。从经济学原理来看，保障房大大的增加了住房市场的供给，似乎对降低房价作用显著，但实际上在中国，商品房与保障房将成为中国房地产业的阴面和阳面。

当前，商品房市场虽然存在价格泡沫，但是这个泡沫主要是市场机制形成的，又以投资需求作为吹大房价泡沫的最大力量，开发商和投资者在这里击鼓传花，形成一个具备强大抵御能力的利益共同体，捂盘、囤房，用尽各种手段化解调控压力。而我们通常所说的刚需，则主要是指来自于这个市场的供给。

保障房市场的供给，从理论上是提供给城市最低收入的群体的(即我们所说的外地农民工、刚毕业的大学生、蚁族等)，这部分人群本身就不属于刚需的范畴，而且保障房中有很大比重的廉租房和公租房是不计入销售的。由于中国收入差距大，阶层分化明显，需求差异性大，使得商品房市场和保障房市场并不存在明显的线性相关关系。

保障房资金供给压力将导致商品房价抗跌

在地方土地财政局面未发生根本性改变的前提下，各地保障房建设的资金来源在很大程度上还需土地出让金的资金反补，这也决定了地方政府不会让商品房价格大幅下跌，这就形成了保障房和商品房两个市场相互依赖的尴尬局面。

保障房市场规模的增加，需要占用商品房市场的土地。由于土地资源有限，土地供应随之越发紧张，保障房反而会形成一种助推房价上涨的力量。

由于保障房并不能显著增加市场的供给，因此保障房的用意不是要降低房价。保障房是为了解决在城市的中低收入群体的住房困难，是一种改善改善民生的行政而非市场手段。从长远说，保障房会减少社会对住房的过度依赖，从而抑制投资性需求。

保障房是城镇化时代的强效手段

有人说限购令是驱逐外地人，实际上它只是后城市化时代的一种反思，是城市资源承载能力枯竭和城市人口容量超过警戒线的一种本能反应，是一种大城市病后的暂时减负。

另一方面，城镇化还在快速推进，中低收入群体阶段性支付能力不足的矛盾日益显现。十二五规划建议强调：加强城镇化建设，要把符合落户条件的农业转移人口逐步转为城镇居民。而保障房建设成为城镇化时代的一种有效手段，对我国发展方式转型和社会和谐稳定有着重大意义。

限购令与保障房这两种政策并不矛盾，它们都是后城市化时代下城市的合理反思。

站在政府与公众的立场，改善民生并不一定要降低房价，房地产市场的繁荣有利于抵御外来的金融风险，保证经济长期高速运转。但是政府一定要推进经济结构转型，打击投资性需求形成的房价泡沫，控制 CPI指数，抑制通货膨胀，缩小财富分配差距，提高居民的实际购买力。

如国家近期出台的提高城市最低工资水平，以及两会正在讨论的提高个税起点等，都是扩大内需的有效手段。总之，要让居民收入增长的速度超过房价上涨的速度。延伸阅读：地标集团 -许子枋咨询专栏。