2011年02月23日 23:33
来源：21世纪经济报道 作者：荆宝洁

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究竟是什么因素导致房租上涨的脚步加快？

“限购声”四起之际，与之相伴的还有全国各地房租的普涨。

“你们认为房租究竟上涨了多少？”链家副总裁林倩在电话里反问道。林倩清晰地记得，2010年7月，彼时房租也曾大涨。公众愤怒的情绪一股脑的宣泄到中介身上，认为中介是房租上涨的推手，主管部门还曾对此进行调查。对此，多家中介都颇感委屈。

在林倩看来，房租的确在上涨，但问题的根源并不出在中介。数千家中介支撑的租赁市场上，是充分竞争的市场，促成成交，比提高租金价格更重要。单靠中介的力量，无力操纵房租。

北京中原也认为，现有租赁市场反映的是真实的需求与供给在市场条件下博弈的结果，包括中介在内，没有租房者会囤积房源。

究竟是什么因素导致房租上涨的脚步加快？

上涨的房租

据“链家地产”门店租赁经纪人反映，近一周内到门店咨询租房的消费者增加了2倍，成交在一周时间里翻了一番，租赁业务也变得繁忙，咨询量中的20%能快速成交。

本报记者汇集北京几家主要中介的统计数据显示，房租确有上涨趋势。但各家中介由于受门面店所在位置、成交类型不同，数据也有所差异。官方网站上没有统一的数据公布。

例如，21世纪不动产监测数据显示，2010年北京市一居室全年均价2570元/月，二居室4085元/月，三居室5503元/月，这一价格在2011年1月又刷新了新的记录，1月份一居均价在2900元/月，二居4391元/月，三居 5737元/月，短短两个月的时间租金分别上涨约12.8%、7.4%、4.3%。

最显著的变化是，业主纷纷调高了挂牌价。据九九房搜索综合各家的统计数据显示，2月租赁市场挂牌房源量开始增加，特别是春节后，相比春节前增加了7.7%。如果不按户型划分，新增挂牌房源的平均租金为2898元/月，环比1月，涨幅达8.7%。

“涨价使得业主和承租人之间议价空间变大了，出租房难度在增加，但需求增长的速度似乎更快。”林倩分析，更主要的是季节因素。每年春节后租赁开始活跃，3月底达到峰值。不可否认的是，“限购”在短期之内改变了业主的心理预期。

上海房屋租赁市场也出现了类似情况。21世纪不动产上海闵行区一门店发现，近期中低端房源租金上涨比较明显。位于七莘路上的“万科城市花园”，一套70多平方米的两室户去年下半年月租金在2800-3000元之间，春节过后房东的报价普遍提至3200元以上。

二三线城市租房市场也有所升温。据成都租房网数据统计显示，成都1月份全市租金平均为2089元/月·套，环比去年12月微幅上涨0.58%，但部分城区涨幅较高。

房租真相

上涨的房租让承租人感到无奈和愤怒，微博里搜索“房租”二字，随处可见不满情绪的宣泄。

2011年春节后房租上涨的统计数据，无法反映更多的真相。近五年来，北京住宅租金持续走高，21世纪不动产监测数据显示，北京租金环比数据由2007年的3.5%上升至2008的4.2%；2009年进一步上升至6.5%。到2010年，涨幅开始呈现较大跨度，租金比2009年上涨了近10%。

“CPI在上涨，房价在上涨，租金怎么可能不涨？”林倩说。2010年，房租涨幅恰和房价涨幅保持相同步伐。北京市统计局统计数据显示，2010年北京市房屋销售价格比上年上涨11.5%，其中新建住宅上涨18%。

我爱我家副总裁胡景晖也认为，过去几年，房租和房价是长期背离的，部分房屋的租售比(租售比通用的计算方法是：用量、同质商品一个月的租赁价格与商品出售价格相比)达到了1∶700甚至更严重。如果不计算折旧费用，按现时的房屋租金水平计算，需要58年以上才收回成本。“这是价值规律的纠正。”胡景晖和林倩持相似看法。

不过，21世纪不动产集团市场总监林蕾认为，房租上涨会推动物价上涨，但物价并不必然推动租金上涨。去年以来房租上涨更多是供需关系变化主导的结果，政策是其中的一个变量。但她坚决不同意中介操纵房租的说法，即使北京市场占有率最高的中介机构也无力操纵房租，这是有关人士在转移租房者的视线。

房租上涨背后同样存在供需问题。以北京为例，据“链家地产”市场研究部统计数据分析，当前可供租赁房源中，租价在平均租金以上的房源占到了总房源的45%左右，其中多为节前未租出去的剩余房源。但精装大户型的业主对高租金信心坚定，因而多处于有价无市的状态。

据胡景晖观察，北京月租金在3500元以下的房屋会很快出手，而此价位以上的房屋，处于买方市场，租赁难度加大。另外，近5年来，地价频频上涨，开发商更愿意建设高端住宅，中低价位的可供出租的房屋越来越少。1