2011年03月10日 15:13
来源：法制日报

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在德国这个欧洲综合经济实力最强的国家,60%的民众选择一辈子租房子。是高房价使得普通人对买房望而却步吗？不，相比于其国民收入水平，德国是西方发达国家中房价最低的几个国家之一。租房，作为大部分国民的规模性行为，在德国有着悠久的历史。长期以来，良好的法律法规、政策条例规范了房屋租赁市场，很好地保障了租客的权益。被称为“福利社会”的德国，对房屋租赁的规范深深地根植于其宪法精神中，这种理念值得国际社会借鉴与深思

福利国家理念根植宪法

多条法律维护租客权益

德国人自有住房率大约为42%,约60%的人选择租房住。在人们的传统观念中,相比于买房,租房通常与更低的支出、更频繁的搬迁、更混乱的管理相联系。但是在德国,居民在享受到支出上的节省、搬迁上的便利的同时,也省却了管理混乱的烦恼,这一切都与德国在房屋租赁方面的法律制度有关。

多年来,德国有一系列相关的法律法规,指导、规范着德国房产市场的均衡发展。德国房屋租赁业就是在这些历史沿革悠久又与时俱进的法规“调教”下蓬勃发展起来的,不仅为普通民众带来实惠,也为维护社会公平作出了突出贡献。在德国历史上,多条有关租房买房的法律条文在不同的历史时期发挥了延续性的作用,保障了房市的稳定。

相比于其他西方国家,德国在政府控制房市方面做得相当出色,这是德国根植于宪法精神中的“福利理念”所致。德国宪法中明确写道,“德意志联邦共和国是民主的和社会福利的联邦制国家”,宪法神圣的定义决定了德国政府不遗余力地致力于社会福利,保障社会公平。与医疗、教育等一样,保障居民住房也是联邦政府首要的政策目标之一,作为占据房产市场半壁江山的租赁业自然也是法律重点关注的行业。

而根据德国古老的《民法典》,房屋租赁被严格的法律条文分为“使用租赁”和“收益租赁”两类。商业、工业等产业用房的出租则属于“收益租赁”；“使用租赁”是指以使用为目的,普通民众租赁住房自然归位其中。而鉴于对住房租赁的特殊性的认识,《民法典》考虑得更多的是房屋租客的利益。

德国《住宅建设法Ⅰ、Ⅱ》是住房专业法,这两部分别于1950年和1956年出台的法律为住宅建设定下了“公益”、“福利”的基调,“创建面积、布局、租金或负担适合广大居民需要的住房”是其明文规定的宗旨。《住宅建设法Ⅰ、Ⅱ》就此为德国走上住房建设的成功之路拉开了大幕。

而更加专业的法律则是《租房法》,这项法律严格规定房租涨幅在三年内不得超过20%。此外,所有大中型城市都要制定每年更新的“租价表”,根据“租价表”制定“合理房价”,房租超出后者的20%将被视为“房租超高”的违法行为,会被课以巨额罚款,超出50%将直接被视作“房租暴利”的犯罪行为。房屋租赁市场因为严格的法规而干净透明,租客可以获得巨大的安全感——在德国,租住同一间房子达数十年之久的住客数量相当可观。

立法者关注低收入群体

政策沿革保障困难阶层

“德国的住房市场一直保持相对稳定,但即使德国的住房供需整体上是平衡的,仍有一些群体无法依靠自己的力量获得有保障的住房”——这是德国立法者在考虑房屋租赁市场问题上的宗旨,上面所提及的有关房屋租赁的法规就是例证。从住房的政策法律沿革看,一直以来德国政府的确为“无法依靠自己的力量获得有保障的住房”的群体提供了诸多便利。

十九世纪最后几年,德国正式开始了其城市化和工业化进程,大量农民、手工业者涌入城市寻找工作机会,给城市住房系统造成了巨大挑战。当时的政府对于这个棘手的新生问题束手无策,工人自助组织建立的“住宅合作社”应运而生,这是由工会性质的群众组织自发组建的机构。

1918年之后,饱经一战摧残的德国市民阶层再也无力承担起同阶级互助的重任,在住房方面,工人自助组织被政府财政取代,魏玛共和国政府开始直接出资支持公共住房建设。在二战后,分裂为东西的两德都继承了魏玛共和国的政策,在支持公共住房建设上不遗余力。东德的住房建设全靠国家财政出资,产权归政府所有,居民只需交纳房租,这种形式带有明显的公有制计划经济倾向；联邦德国则通过传统的资本主义调控手段——财政补贴杠杆——来调动各个方面的积极性。与后来的统一德国一样,国家财政在两者中都发挥了最重要的作用。

其后,上文提到的两部《住宅建设法》促进了包括联邦政府在内的各级政府推动住房政策的完善。从第一部《住宅建设法》实施开始,德国政府每年都向地方政府拨款用于住房建设与补贴的专项基金。而于2006年生效的德国《联邦改革法》规定,联邦政府不再管理住房建设事务,这意味着地方政府将无法获得国家财政支持。

在联邦政府退出公共住房管理后,保障社会公平的福利住房建设将如何实施呢?首先,政策上规定,在房屋建成后,住房投资人需要首先与政府合作,在一定的期限内以成本价将房屋出租给政府指定的群体,期限截止后,投资人才可进行市场运作。其次,政府将资助低收入群体租赁合适的住房。通过这些缓阻机制,德国政府力图缓解政府退出带来的后果。

租屋“可居性”规定严格

业主逐租客须有足够证据

“租还是买”,对于任何住房需求者来说,这都是一个需要深思熟虑的问题。在当今西方社会,随着现代人消费观念的改变,更多的人愿意在日常生活中更灵活地支出,以享受到更舒服的当下生活,而不是像以往那样为了一套房子一下耗掉几十年的积蓄,于是“租房”成了更加流行的选择。

在德国,法律法规的完善更是促进了住房租赁市场的繁荣。对于租房者来说,稳定、省心几乎与房租价钱一样重要。在租房业发达的国家,一个明显的共同点是健全的法规制度和适当的决策对租房者长期稳定的住房要求给予了强有力的保障。而德国出台的一系列租赁法规确实为租客创造了一个放心的环境,正是这种环境孕育出德国六成的租房率。

和许多欧洲国家一样,德国对于出租住房的“可居性”有严格的规定,先后建立了住房安全与健康标准等评估体系。对于租屋的评估从简单的面积评定拓展到生活设施、生理需求,甚至心理需求等更加细微、更加人性化的维度。

对于业主“驱逐租客”等行为,德国相关政策规定,即使租客有欠租违约等行为,业主也要出示足够证据,然后由执法人员实施收屋。为了防止业主收回再租,法律规定执法人员协助收屋的租房在一定时间期限内不得再次出租。

相比于大多数发展中国家和部分发达国家的居民,拥有住房与否并不是德国人社会地位与心理安全的象征,租房并不“丢人”,还可以享受与住买来的房一样的安全和稳定。在德国,人们的观点不是非得要买一栋房子才行,这也得益于政府保护租客权益的政策。

在英国,从2001年起房屋租售价格以每年20%的速度增长了四年,这意味着2005年的平均房价比2001年的高出一倍还多!而直到2006年,随着英国政府一系列强硬措施的出台,才使得英国房市稍稍降温。尽管新政策取得了一定成效,但房市价格仍以10%左右的速度递增,而一些房产专业评估机构对英国的房价降温仍持保守或悲观态度。相比于英国,德国房市在金融危机中的稳定表现就充分地体现出了国家力量在治理房地产市场中发挥的作用。尽管德国在住房政策方面曾学习过英国的做法,但德国在中央政府调控房价方面的所作所为确实比包括英国在内的许多国家更有效率。

法律法规在通过控制房市、完善房屋租赁市场以促进社会公平方面得到体现。民众不论选择租房还是买房都能获得居住的安全感。作为有“福利社会”传统的国家,德国实施的这些行之有效的法律、政策、措施,确实值得国际社会思考和借鉴。

沈圳

德国·租客权益保障面面观

对于出租住房的“可居性”有严格规定；业主“驱逐租客”要出示足够证据,一定时间期限内不得再次出租；房租涨幅在三年内不得超过20%；大中型城市每年更新“租价表”,根据“租价表”制定“合理房价”,房租超出“合理房价”20%将被视为“房租超高”的违法行为,会被课以巨额罚款；超出50%将直接被视作“房租暴利”的犯罪行为。