城镇化地囧调研：嘉兴两退两进 一年腾退万亩工业土地(2)

2013年03月04日 06:27
来源：东方早报 作者：葛熔金

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退地时的铁腕与怀柔

“‘两退两进’在嘉兴市级层面上没有统一的土地收回补偿标准，都由各县(市、区)自行制定，甚至是各乡镇(开发区、街道)制定，具体内容也会千差万别。这些标准不能说谁好谁坏，都是各地结合自身情况制定。”嘉兴市国土资源局土地利用处处长王新龙说。

如何让企业退地考验着“两退两进”的具体操刀者。

“‘两退两进’在嘉兴市级层面上没有统一的土地收回补偿标准，都由各县(市、区)自行制定，甚至是各乡镇(开发区、街道)制定，具体内容也会千差万别。这些标准不能说谁好谁坏，都是各地结合自身情况制定，有一定针对性。”嘉兴市国土资源局土地利用处处长王新龙说。

以“闲置土地收回”为例，嘉兴平湖市、南湖区和桐乡市之间的补偿标准差异极大。

“我们一般先会跟有闲置土地的公司沟通，希望他们能接受政府按当时的出让价加上一定的财务成本将土地收回。如果企业不同意，我们会发律师函，以‘土地使用者自身原因造成未动工开发建设造成土地闲置’为由要求无偿收回，在这样情况下企业一般都会理解。”徐海飞介绍，该市在收回伊诺华精密材料(平湖)有限公司闲置土地时，补偿标准按2010年政府出让该地块时13.1万元/亩加上财务成本(银行贷款同期年利率8%乘以出让年限)计算，由此得出每亩的补偿标准为15.2万元。

相对于平湖市的铁腕，南湖区显得较为温和。“在收回闲置土地时，我们会与企业进行多次沟通，做通他们的思想工作。在补偿标准上，我们与企业协商，一般会按当前市里工业用地的市场基准价计算。”嘉兴南湖区经济商务局副局长施益民说。如在该区余新镇收回嘉兴市建城商贸有限公司的闲置土地时，虽然该地块为2003年出让，时价仅5万余元/亩，在与企业沟通时企业报价30万 /亩，最终双方协商按南湖区当时工业用地出让基准价21.3万元/亩的价格收回。

桐乡的闲置土地回收补偿，则可以用怀柔来形容。“一般闲置土地收入，会按同期工业用地市场基准价的基础上给予适当奖励。如果闲置用地回收后用于‘退二进三’项目，土地性质由工业用地转为三产用地后土地升值，我们也会让企业享受升值红利。”桐乡市“两退两进”办公室相关负责人说。

这样的补偿标准不仅局限于闲置土地收回，各地在处理所有工业用地收回时基本也参照同一做法。

同样，收回土地需要动用大量的资金，在各地“两退两进”过程中回收的出资主体基本上为乡镇(开发区、街道)。如何保证他们的资金来源，各地做法也不尽相同。平湖市采取了政银合作的方式，由市政府出面与7家银行签订授信总额为25亿元的“两退两进”政银信贷合作总体框架协议，相关主体还与6家银行签订授信总额为12.36亿元的“两退两进”项目信贷合作协议。同时，该市设立了“两退两进”专项资金，从新增土地出让金中计提2%注入专项资金。

桐乡则采取“政府”买单方式。该市经信局相关负责人邵峰介绍，该市设立了“ 桐乡市转型升级财政引导专项资金”，单位在收回处置企业过程中如果遇到资金困难，市财政给予协助资金周转借款。借款期限四个月以内的市财政实行贴息；四个月以上至借款最高期限的按银行基准利率计算。工业用地借款期限最高为一年，经营性用地借款期限最高为两年，超过借款期限可从财政体制等其他资金中予以扣款。

“两退两进”的隐忧

相关官员介绍，目前各地在引导腾退空间的布局上，基本都是关一个企业算一个，呈现“点状化”、“碎片化”，缺少成片腾退的项目，这样很难引进规模较大的项目。

嘉兴去年推行“两退两进”腾退工业用地10151亩，而该市计划在2015年末共腾退低效工业用地3万亩、力争达到4万亩。这样的腾退指标被分解到各县(市、区)，如桐乡市将在2016年底，全市共腾退低效工业用地6000亩以上；平湖则是截至2015年底计划腾退建设用地8000亩以上。

“要明确腾退对象，首先要摸清楚家底。嘉兴将用半年时间，对全市工业用地绩效情况进行一次全面系统的调查摸底和分析梳理。”嘉兴市经信委生产服务业处处长申海良表示，调查范围包括全市所有规模以上企业，以及实际用地面积3亩以上或租用厂房面积在2000平方米以上的规模以下企业。其中，规上企业考核亩均销售收入、亩均税收、单位能耗工业增加值、亩均COD(化学需氧量)排放、全员劳动生产率；规下企业考核亩均税收、单位能耗税收。各项指标都会根据2010-2012年三年平均值进行计算，并设置一定权数进行排序，分ABCD四类企业，其中D类企业为重点腾退的对象。

事实上，平湖市已在2012年对全市2430家企业的3635宗、39674亩工业用地进行了“全身体检”，且调查内容较嘉兴将要展开的调查更为翔实。南湖区也对全区266家规模以上企业和210家规模以下企业进行了用地绩效调查，并初步确定腾退企业名录。桐乡市也于此前对全市的企业展开了用地绩效调查，确定了一批腾退土地名单。

“嘉兴市2013年计划腾退工业用地1万亩，分到我们这里的指标是600亩。从目前的腾退企业名单来看，容易腾退的土地，去年已经腾退得差不多了，今年我真不知道怎么去完成这个指标。”嘉兴市一名不愿具名的官员表示。这样的忧虑，在早报记者采访的官员中不在少数，有些官员在上报2012年度腾退项目时，刻意保留了一些项目，即便如此他们对今年如何完成指标依旧心里没底。

有的官员称，心里没底的原因并不是没有企业可以腾，而是觉得要让这些企业腾出地来难度太大，补偿标准与企业的要求差距很大，腾退土地主要靠行政力量推动，很多“退低”企业本身就有抵触情绪。特别是对合法经营的低效企业，要求其腾退显得有些“底气不足”。还有一些坐地起价的企业，也给推进工作带来很大难度。

相对于“退”而言，“进”的问题对嘉兴各地官员的考验更大。《“两退两进”若干意见》明确，新增工业项目的投资强度不低于280万元/亩，新增服务业项目的投资强度不低于200万元/亩；容积率不低于1.0，以后逐年提高。强化“亩产论英雄”导向，原则上亩均销售收入不低于300万元、亩均税收不低于12万元，并逐年提高。

如何保证“进”的项目能符合嘉兴市的要求，避免选中的企业如此前一样出现空置、低效等情况，各地政府也绞尽脑汁。南湖区在全区各乡镇抽调人手，前往上海、杭州和宁波等驻点招商，一般驻点时间为半年；平湖经济开发区考虑园区了有十多家世界500强企业的优势，准备派人前往德国驻点，借此吸引欧洲的优质企业进入；而桐乡经济技术开发区则对企业跟踪回访，一旦发现企业在供地后规定时间未开工，即时将土地收回。去年，该开发区已将出让给某企业不到2年的土地收回，避免土地出现闲置情况。

相关官员介绍，目前各地在“两退两进”中存在一些问题，也有很多不如意的地方。如部分实施了“两退两进”的企业，受到区域位置和周边业态的影响，退二后并未进三、退低后并未进高，而是将厂房租赁给规模更小的二产企业，谋求短期利益。还有一些地方即便退二进三，很多土地由乡镇、街道处理，形成了层次较低的传统型、生活型三产。同时，目前各地在引导腾退空间的布局上，基本都是关一个企业算一个，呈现“点状化”、“碎片化”，缺少成片腾退的项目，这样很难引进规模较大的项目。

“城镇化与农民新命”专题目录

《专访张林江：应让农民自主选择进城方式，不要强制与土地产权挂钩》

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《一个村庄土地史的细节背后：被农村集体产权屏蔽的农民》

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《成都淮口镇：“十二五”GDP欲年增51%，农民“上楼”遭工作荒》

——详见东方早报2月28日A32-A33·聚焦

《专访郭晓鸣：小城镇政府要扩权强镇，要让农民放心、放胆进城》

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《村庄土地交易全景图扫描：最原始的讨价还价和权力说服》

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《农民工的尊严、权利与梦想：是 公民劳动者，就一个都不能少》

——详见东方早报3月1日A34-A35·聚焦

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