2011年02月14日 06:46
来源：中国证券报－中证网 作者：蒋旭峰

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2月11日，美国财政部终于向国会提交了市场期待已久的住房抵押市场改革白皮书，标志着以美国两大房地产抵押贷款机构房地美和房利美(合称“两房”)为核心的住房抵押市场手术即将“开刀”。不过，各路“会诊专家”普遍认为，“两房”动刀涉及面广、风险度高，宜用谨慎疗法。

美财政部长盖特纳11日上午临时参加一项活动，就是在华盛顿智库布鲁金斯学会举办的一个美国住房抵押贷款市场改革研讨会上发表讲话，向公众解释这一牵动市场神经的重要改革。

与投资人士预计相近的是，针对近11万亿美元的庞大住房抵押贷款市场，这份长达31页的白皮书提出了奥巴马政府三项长期改革方案供国会商讨。第一项方案，是除美国联邦住房管理局等现有房地产市场管理机构外，政府将完全退出房地产抵押贷款市场，由私营资本唱“主角”，这是三种方案中最激进的，也是政府“退市”最为彻底的。第二项方案，是只有在市场出现危机时，政府才援手担保住房抵押贷款；这项方案为的是打造一条“能进能退”的通道，而在住房抵押贷款风平浪静时，政府只做“旁观者”，当住房抵押贷款出现危机时，政府出面担任“消防员”。第三项方案，是让私营资本在美国房地产抵押贷款市场上担任龙头并承担主要风险，政府负责给一些已经有私人资本保险的合规抵押贷款业务证券化产品提供再保险，即政府担任市场“防火墙”的作用，但是这道“防火墙”只有在私人保险公司无力支付赔款时才会激活。

分析人士认为，不论美国国会最终接受哪种方案，或是对其中的某项方案进行怎样的修改，都意味着在美国已经持续数十年之久的政府主导房地产金融体系模式将成为过去时，私人资本将在美国房地产抵押贷款市场上拥有更大话语权。

不可否认，“两房”主导的美国住房抵押贷款体系曾在历史上发挥了不可忽视的作用，对于稳定市场信心、促进房地产市场发展、提高美国民众房屋拥有率、保障中低收入阶层实现“居者有其屋”的梦想至关重要。但是，在此次席卷全球的金融危机中，“两房”体制和美国金融市场过度创新的弊端也显露无遗。“两房”目前已经消耗了美国纳税人约15000亿美元的救助资金，去年夏天，股价已经跌无可跌的“两房”从纽约证券交易所黯然退市。根据国会预算局预计，若照此情形，到2019年，“两房”将吞噬掉纳税人3890亿美元的“给养费”。在削减政府预算、减少公共债务成为华盛顿经济生态新风向标的2011年，“两房”改革已经势在必行。

“我们现在就要启动改革进程，这是一项重大的改革，将减少政府支持企业在市场上的影响，让私营资本在市场上拥有主导权，同时保证有需求的美国人能够买到负担得起的住房。”盖特纳在研讨会上开门见山地说。但是，盖特纳也强调，“两房”改革是一个“非常复杂”的进程，动刀需要“慎之又慎”。

经济学家认为，在三项改革方案中，美国政府在未来住房抵押贷款市场上所扮演的角色都将相对减弱的角色，但这几项方案背后至少存有三重经济、政治和市场隐忧。

第一，美国普通购房者将承受改革成本；如果离开了政府资助，日益市场化的房地产抵押贷款格局将推高普通购房者的借贷成本，白皮书对于这一担忧也没有避讳；“羊毛出在羊身上”，言之凿凿的改革方案其成本最终将由美国普通民众来埋单。

第二，目前是否是这一改革的最佳时机值得商榷，改革效果不佳或是选择方案不慎，民主党和共和党都有可能无法向选民交代。房地产业是上轮金融危机中受重创且尚未恢复元气的主要行业，倘若普通购房者因为借贷成本提升和首付比重提高而延缓购房需求的话，对于美国当前脆弱的经济复苏非常不利。也是在这一论坛上，美联储前主席格林斯潘对于当前是否是“两房”手术最佳窗口期这一敏感问题拒绝发表置评，但格老在约一小时的演讲和提问环节中传达的主要信息就是，当前美国房地产市场的库存仍无法在短期内消化，美国房地产业复苏和价格回暖仍需时日。

第三，在存在数十年之久的“两房”格局转变过程中，政府如何才能保证既不扭曲市场信息和资源配置，又能在确有必要的时候发挥好“消防队员”和“防火墙”的作用，这也给监管机构自己设下了一道两难的应用题。

在奥巴马政府第一任期已然过半之际，白宫一方面正在努力改善与商界的关系，一方面与国会在“两房”手术、金融监管改革、预算等诸多问题上仍存隔隙，彼此间的各种博弈既互不相让又相互渗透。在这一背景下，对于“两房”的手术最终如何开刀且疗效如何值得观察。