2010年07月21日 23:2921世纪经济报道【大 中 小】 【打印】 共有评论0条

刘华 海口、浙江报道

海南楼市正在遭遇寒潮。

近日,海南金手指地产公司宣布，8折销售其在海口和兴隆开发的住宅项目。这是今年以来海南第一家降价20%的地产商。

据国家统计局公布的数据显示，上半年海南完成商品住宅投资184.99亿元，同比增长78.1%，销售增长121.7%。但6月份，海南房地产投资环比下降8.42%，商品住宅投资环比下降6.32%，商品房销售面积环比下降20.56%，商品房销售额环比下降29.18%。

这再次引发了各界对于海南房地产前景的担忧。

海南中行急售楼

一桩关于抵债烂尾楼资产的陈年老帐，引起了财政部、中国银行总行的高度关注。

7月13日，记者获得的一份权威部门书面材料称，“中行海南省分行在处置海南福地苑房地产开发公司金融不良资产时，违反资产处置操作规程，存在暗箱操作和国有资产流失的可能”。

据调查，2004年4月21日，海南中行向福地苑发放4500万元商业贷款，期限4年，用于“鸿联商务广场”建设。截至2009年底贷款余额4498.5万元，拖欠利息1762.4万元。

“鸿联商务广场”位于海口滨海大道123号，原为海南鸿联房地产公司开发，2004年转让给福地苑。截至2005年底福地苑已付款项总额的97%，但未完成工商登记过户。

2008年6月，海南中行拟将福地苑债权作价6200万元转让给海南太阳岛房地产有限公司，中总行同意减免全部表外利息1211.3万元。但因“鸿联商务广场”未过户到福地苑名下，重组未遂。直到2008年底才完成过户。

2009年6月，海南中行以法院强制执行超过2年未收回贷款款项为由，报经中总行核销了福地苑项下的贷款本金和利息，其中本金4498.5万元，拖欠利息为1446.1万元。随后，海南省高院执行局发布公开拍卖信息。

12月1日，海南中行与福地苑、海南义隆实业公司签订《债权债务重组合同书》，拟将福地苑债权作价6200万元转让给义隆公司。但此时，海南中行并未取消公开拍卖信息。

12月15日，海南泰达拍卖公司与浙江客户吴先生签定竞买意向并收取了保证金，当天被海南中行通知中止拍卖程序。一个月后，海南中行取得义隆公司2000万元的预付款。

据财政部海南特派办调查认定，上述操作存在超越权限减免息、处置程序不规范、筛选重组对象不透明、重组定价未按现实状况予以重估等四大问题。

该书面材料称，海南中行和福地苑、义隆公司债务重组合同，已经免除了福地苑项下的贷款利息1675.4万元(截至2009年7月20日)。根据《中国银行表外应收未收利息减免管理办法》第十四条规定，海南中行超过800万元的利息减免，应该报经中总行审批，但该债务重组合同涉及的利息减免未经履行审批手续。

又如，海南中行与义隆公司的债务重组合同签定于2009年12月1日，而重组方案到12月15日才获得海南中行资产委员会议通过。

“重组方案未经批准就实施重组并签定合同，处置程序明显违规。”该书面材料称。

“这个重组合同正在履行中，义隆公司现已交纳4600万元，还有尾款1600万元未付。”海南中行代理行长王一林在接受记者电话采访时称，该项目为已核销资产，海南中行在处置时不存在任何程序瑕疵。

王一林说，“总行6月12日专门派员来调查过，没有什么问题。”

烂尾楼烂了15年

烂尾楼现象，在海南并不鲜见。

180位农民工，在海口金滩路通华小区的2号楼安了“家”。和其他9栋装修完好的高楼相比，2号楼就像是一个魔盒，窗框上封着色彩班驳的麻袋和破布，外墙布满青苔，大量钢筋暴露在外，刺激着每位路人的视线。

从1995年大楼停工至今，当时39岁的包工头陈玉彪就一直住在这里。开发商跑了，陈玉彪没钱给工人发工资，差点被情绪失控的老乡们投到海里喂鱼。如今，儿子在烂尾楼里长大，孙子在烂尾楼里出生。而这座烂尾楼，正和老陈一样一天天老去。

老陈说，通华小区作为海口市安居工程，由香港通华房地产有限公司和海口市政府共同开发。他当时和上海宏志公司签订协议，负责2号楼的施工，共9层、1万余平方米。按行规，他累计垫资500万元建设该楼，并负担100多万元的工人工资。

1995年，通华公司老板丁铭曜在未经过项目验收的情况下，偷偷办理了房产证，把总共8栋楼抵押给建设银行海口住房城建支行。获得600余万元贷款后，丁铭曜携款消失。而2号楼被迫停工，成为一栋烂尾楼。

直到2004年，得知丁铭曜被抓，陈玉彪与上海宏志联合起诉通华公司，海口市中级法院判决通华公司向宏志公司支付工程欠款及损失650余万元。但因牵涉债权银行及其他关联方，该案没能顺利执行。

目前在政府协调下，涉及2号楼的各方已初步同意由陈玉彪先期还清通华公司对银行的贷款，然后自行处置这栋烂尾楼。

通华小区并非孤例。在海口黄金地段的滨海大道，一栋高达23层的建筑同样成为“烂尾楼”。这座名为“海口海景酒店”的项目总投资5.2亿元，前期为1992年报批的一栋6层建筑，但在完成桩基后停工。经过多次股权变更，最终建成了23层的半拉子工程。

海南省住建厅改革发展处处长史贵友说，上世纪九十年代海南楼市泡沫破裂后，房地产积压率净占全国的十分之一。从1999年起，中央政府给予海南专门优惠政策，还给予5亿元的财政补贴，海南省政府也免除相关税收10亿元。到2007年，海南烂尾楼基本绝迹。

但本报从海南浙江商会一负责人处获悉，海口仍有多栋楼盘在“沉睡”，例如海口琼州大道(琼山监狱对面)两栋烂尾楼、东环铁路桥下的一处大型“半拉子”、龙昆南路上的凯立大厦、新港路农贸市场对面的海洋大厦、滨海公园对面的银达大厦等。

“大家又都在海南疯狂投资房地产，我们真担心新仇添旧恨啊！”陈玉彪低沉的感叹道。

激辩海南楼市

对于海南房地产前景，各方观点不一。

“下半年海南房价将趋于理性，但没有烂尾风险。”搜狐焦点网杭州首席代表陈贤锋指出，“新国十条”出台后，海南楼市的投资性需求受到打击。而每年的5、6、7、8月份均为海南的购房淡季，本地购房者购买能力有限，因此造成了商品房成交量连续下降。

“再度复制去年年底那轮房价疯涨，已经不大可能。”北京浙江企业商会副会长陈俊说，目前海南投资回报还不如二线城市，房价上涨空间有限，投资海南楼市需要格外谨慎。

金江金外滩营销总监杜慧颖认为，在海南国际旅游岛建设正逐渐开篇之时，降价不可能成为市场的主旋律。“土地环节价格没有降下来，房价是不会降的。”她说。

近日，《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》起草组负责人、海南省旅游委副主任邓小刚公开表示，2010年至2020年海南省固定资产投资将达到3.52万亿元。而1988年至2009年，该省固定资产投资累计完成5797亿元，财收收入累计不到1300亿元。

过去20年间，海南省固定资产投资年均增长一成九，其中房地产业贡献近三成。去年和今年上半年，海南房地产投资分别同比增长四成四和七成九，今年的涨幅更位居全国第一。

邓小刚表示，海南要吸引投资需建立新的投融资平台，向境内外大企业和大财团招商引资。

但海南省委党校副校长廖逊坦言，在后金融危机时代，靠借债、卖地等方式筹资都不可行，海南应打好实业基础，培育内生发展动力。

“一边是政府官员预测房价将下跌，另一方面则是不少央企还在疯狂高价拿地。”海南大学经济学院副院长李仁君认为，当地房地产市场处于量价齐跌的状况，岛外需求持续观望，前景不乐观。

虽然很多人说目前海南房价疯涨，海南已经出现了泡沫，但也有人反驳此次不同于上世纪海南楼市泡沫，因为很多购房者是一次性付款，不会出现烂尾的风险。但也正因如此，一次性付款的受益者是开发商，却把风险扔给了购房者。

怎样避免可能的泡沫带给市场的伤害，已成为横亘在地方政府和开发商以及各利益集团面前的一道课题。

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