2012年中国楼市-中国企业家论坛夏季高峰会分论坛实录

2012年07月07日 16:32
来源：凤凰财经

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2012年中国企业家论坛夏季高峰会

讨论主题：2012年的中国楼市

时间：2012年7月7日 14：00-15：30

地点：东湖宾馆国际会议中心 十堰厅

主持人：我们就开始今天下午的这场论坛。其实是一个非常有意思的论坛，它会跟我们在座的每个人都相关，一会儿会让场上的四位嘉宾先做个自我介绍，希望他们的介绍多一点，他们投资的地产都在哪里？为什么让他们做这么一个介绍，我们论坛后面会留一点时间给大家，你们要买房，要投资，你们有什么样的问题看不清楚的可以找台上四位咨询。从朱总开始介绍。

朱昌宁：我是来自于苏州广大投资集团，我们在哪里投资造房子呢？我们主要在江苏的苏州、南京、南通，上海也有一点小地方，大概就这么一些区域。

陈海淳：我也是被临时叫上来的，我是本地当代集团的，本身地产在当代集团是一个小的部分，我们主要集中在湖北省的地方，包括上海有一些投资，整个规模不算是太大。

陈志华：我是复地集团的陈志华，我们实际上伴随着复兴的20的成长而成长，等于是复兴一创业就有我们这个复地集团，目前在全国16个城市有项目，主要集中在上海，江浙一带，还有西安、武汉、长沙、成都、重庆，北方以北京为主，我们做的房地产项目比较综合，住宅，商业综合体基本都有，现在是这样一个状况。

赵汉忠：我是星浩资本的赵汉忠，它是一支私募基金，它的股东有红星美凯龙，苏宁电器等等，它的第一期募集资金是2010年开始，大概募了37亿，然后投资在大连、哈尔滨和南通，它投资的是城市综合体，所以投资比较大。经过不到一年的时间，这三个楼盘现在都在八九月份会开盘，在大连可以看到的。二期我们在2012年募集了20亿，也有非常多的看好这个团队的投资人士。第二期投在上海，前段时间下拨20多万方，它募集的速度非常快，出来的产品也非常快。像现在大连的产品出来之后，我们做这个产品和新河弯是一个档次的，也可以说是大连最好的能够望海的高端住宅。

星浩资本是一个新的团队，自己有开发能力的队伍，我在地产行业干了20年，原来在金立集团，出来以后有一大批人才聚在一起。像万达集团，它也是我们的股东，在商业方面也给予我们非常多的支撑。目前来说它的进展非常顺利，它后期的发展势头可以创造中国地产、基金和开发非常好的模式。谢谢！

主持人：感谢四位的介绍，从介绍中间听得出来他们是地产界的操纵者。像养老社区其实跟地产有关系的，它是商业地产项目，跟他做的主页养老保险也相关的。

我们现在讨论，最近两个月地产的交易非常活跃，无论是新房还是二手房，看一些数据显示，前十个城市里面增长的数据出现了，尤其是北京，包括南京前段时间还出现了排队抢购。有人说现在的楼市出现了回暖的迹象。一会儿听四位企业家评判一下，这个回暖的判断非常重要，如果开始往上走了，有想投资的是一个进入的很好时候，咱们听一听，是不是现在是一个回暖的时候了？先从朱总这儿说，一会儿再改变回答问题的顺序。

朱昌宁：关于题目叫“中国楼市”，中国楼市到底怎么讨论，我有两点看法。一个是中国楼市的讨论不仅仅是一个经济学的问题，更主要的可能是一个政治学的问题，所以我们恐怕讨论的面要更开阔一些，从经济学上来说房子即有使用价值，也有价值。政府需要的就是你这个房子就是使用价值，买了就是住，不是投资，也不是投机，这显然是一个政治的需要。又比如，如果现在的楼市政府也采取了各种各样的措施，这样调控，那样调控。搞来搞去，最后走到了一个已经不是说走一个市场经济的道路的问题，完全走到了一个外地人不需在别的城市去买房，这显然也是一个政治上的需要。如果这个问题一直不能解决，一个政府，或者是政府组成的相当的部门，恐怕就要走不下去了，在西方有很多这样的情况，走不下去得换人走呀。上一次也是亚布力论坛吧，也说到楼市的问题，我的基本看法是明年的政府换届之前，关于楼市的基本政策层面不会有大的变动，就在每个城市都在想，不管是地产商，还是地方政府，乃至于老百姓也想参与到楼市当中去的时候，中央一直强调这个楼市政策是不会变的，为什么呢？实际上就是要保持这届政府坚持下去，这又是一个政治学的问题。

我们的政治体制和行政体制是不是能有更多的变动？显然是不可能的。新的一届政府上台对后面的怎么做，前面的怎么看？昨天有人说，明年亚布力的主题该怎么定？定了又说猜，什么意思呢？就是说新的领导班子可能有新的走向，新的发展的目标。我们换一届政府，换一个党的领导人，肯定会有一些新的政策，现在我们的期待叫“猜猜猜”。当然社会主义建设肯定是要建的，但是对具体的楼市，一个非常重要的经济组成的板块当地怎么去走，这并不清楚。这届政府肯定不会有新的举措了，下一届政府到底如何走，现在是拭目以待，当然会有很多很好的愿望。当然这里面很多的问题不仅仅是经济学的问题，比如说看得见和看不见时候的问题，比如说保障房和经济房的问题怎么解决？现在大家都说在做保障房，我们在南京做一个项目，也是做保障房的配套，房子都造好了，是一个很大的量，离南京也不是特别远，据说在今后的五到八年当中是不是人让人住满？这是个问题。造好了以后有没有人去买的问题？这些问题显然又是一个政策层面的问题，所以我觉得我们讨论楼市以往更多的谈的经济学的问题，我们应该还要向社会学延伸。

另外一个问题，实际上中国楼市的问题不是一个理论问题，到底用什么样的理论来加以指导，我觉得是一个实践问题，大家都在做，实际上都在一个摸着石头过河，有些问题没法做，有些问题在理论上讲不通的，我们也在做。比如很多房产界很多的企业，比如说住宅商品房限购，是不是搞点工业地产、商业地产、养老地产、旅游地产等等，这些都有的，都在从事这方面的实践。比如商品房这个有点问题，是不是帮问题造点保障房。我们现在有很多的办法，包括在销售的方式上，资金的组织层面上，包括方方面面吧，都有很多的办法。我们现在讨论来讨论去就是一个具体怎么做的办法，在行动上面很难形成一个基本的共识。谢谢大家！

主持人：朱总刚才说的所有问题加起来就是中国式的问题，楼市到底怎么样了？朱总没有回答到底是不是回暖了，听听陈总怎么说。

陈海淳：我讲两个观点。应该说回暖是肯定的，因为调控刚开始是大量的门店倒闭，我其实认为春节后像武汉这样的地产已经回暖了。通过调利率呀，对未来市场的看好没有问题的。从短期来看，限购这个前提下，短期房价大幅度的变化不太现实，政策也不允许，从长期来看，下届政府，李克强副总理在去年的讲话中说带动美国的高科技，带动中国的地产，一个城市和农村的双元结构。这个也是一个问题，长期看好没有问题的。短期我觉得房价出现大幅度的变化是不太可能的，我认为本届政府最大的失误就是对房地产没有进行改革，就是土地制度。集体土地不能流动，地可以开天价，农民没有钱，国有化土地就是要把它流通，如果能流通的话，中国经济还能保持20年的发展。这些应该是政府要认真解决的问题，如果不解决这个问题，像解决贫富差距是不太可能的。

主持人：陈总说了很重要的一点，现在的回暖是预期的回暖，这意味着什么？它有更大的支撑性，如果大家都预期楼市要往上走了，这可能是一个比较大的支撑，接下来的判断大家心里面也有了。地产的改革下一步讨论，下面请复地的陈总对当前的楼市趋势做一个判断。

陈志华：今年以来，特别是近期几个月，房地产的成交量在全国地都是有上涨的，这个上涨是成交量的成长，没有说价格大幅上涨，所以这里面有本质上的区别的。实际上从2010年开始调控，实际上最有效的措施是从2011年初开始，就是限购，限贷，从2011年来说是房地产企业最困难的一年，这个除了政策的实质性作用以外，还有就是说对我们购房者，限购号称有房票，有相当一部分有资格买房的人都在买，他预期这么严厉的政策应该会下到他所预期的房价。所以大家的心理预期都是在往下走的。

中国经济今年以来各项指标在往下滑，我们总理强调了稳增长作为首要人物，要防止各地政府的资金链断裂，这些问题带来了一系列的问题，对消费者的消费有很大的支撑，特别是有很多有实际需求的。包括首次置业的，还包括要改善的，原来房子住的小一点的，现在要满足我的要求，以后再买。现在政策有松动了，大家的信心有提高了，实际上限购政策并没有改变，但是交易量上去了，交易量上去了伴随着就是房价上去，这实际上就是一个刚性需求的真实展现。所以大家对限购批评，不符合市场经济的规律，但是对于限制房价上涨是有效的。

我们复地集团房子卖的很好，各个城市小户型卖的很好，要是说豪宅产品要区别对待，在上海也看到，有几个每套房要两三千万的，但是反而卖得好。后来去调查，有相当一批原来住在郊区别墅的，反而住到城里来了，觉得郊区很多服务满足不了。所以说现在刚性的需求在逐步增长，我觉得这是目前房产形势回暖，这是我觉得还比较理想的。2010年的北京的房价也在涨，我们希望这个房价是一个稳定增长，每年增长个五到十，十年翻一倍，这是可以接受的，经济在增长嘛。但是如果说一年涨个50%，这个问题就大了，所以说现在这个情况，当然现在的限购并不是说百分百的正确，但是从目前来看，短期内必须要做的事情，未来是通过一系列的配套政策的上来，把限购这块放开，最主要的还是抑制住宅的投资，而不是住宅的销售。住宅的投资是什么意思？现在最可怕的就是一个人买了十套房，自己住一套，其他九套都空着，这是很可怕的，这对于中国经济来说是不利的。

现在来看目前楼市回暖是会的，今后限购的政策会有微调，但一定不希望出现以前放开房价的情况。

主持人：谢谢陈总，刚才他分析了地产的回暖是量增价平。楼市的需求肯定是会在的，因为城市化的脚步在那里。我们听听赵总怎么看待当前的楼市。

赵汉忠：我说两点：第一，政府用强烈的手段来调控房地产，市场又没有买账，通过两年的博弈，我们得出一个结论，这种调控是比较粗暴的，是没有按市场规律来进行的。

第二，我们国家十二五计划，看看我们创业的环境，民企的成长空间，包括在社会上的地位等等。这些东西实际上发现就是说，我们中国的下一个成长的发动机，就是我们经济推动经济的发动机到底是什么东西？城镇化现在是50%到60%，我们国家有巨大的城乡差别，农村和城市的差别实在是太大。实际上我们看到这个方面也是很不理想的，所以说中国的经济，或者说下一步我们的投资，就算房地产现在不好，投什么东西好呢？没有东西投。投金融好吗？股市怎么样。所以你看这些风险更大，你看到中国现在的住宅，过去十年它通过发展，竞争也非常强，我们还有很多的商业住宅呀，还有许多的城市综合体，我们还有非常好的在城市交通地段比较好的物业，它的的确确抗风险能力是更强的。

现在如果说投资的话是买地的好时候，因为现在可以看到建设的成本，这个都是看得到的，现在通过两年的调控，现在的地方政府对土地的期许在下降，所以是一个拿地的好机会。我不认为后面的拆迁出来土地价格更便宜，因为成本就放在那个地方。你如果是买房的话，哪怕是改善性的住房或者是出租，也是一个好机会。如果你仅仅是自助改善，冬天要住海南岛，夏天住大连、青岛，这都是可以的，随着消费水平的提高，以后的居住也可能会是，天热的时候在一个地方可以避暑，我不认为这个房地产有很多下降的空间，因为这两年的时间国家倾注全力在支持房地产。

所以回不回暖，没有太多的必要去争那个东西，就是看你的需要，如果你要去倒房，这种事情过去十年已经充分的演绎完了，但是其他的活动，我认为现在是一个比较好的机会，之所以国家的经济实用房，刚需也好，实需也好，你只要把这个市场放开，按市场规律做事，这些问题都可以解决的。现在问题是中国政府认为自己很聪明，这个需求能这样解决，那个问题能那样解决，其实一个都解决不了，他也没有能力解决。谢谢。

主持人：赵总给大家很多的建议，如果你想买房子的话，可以过候鸟的生活。但是他也说到，现在政府对地产的调控是粗暴的，这种粗暴的调控，市场用两年的抗争来证明了这个调控的粗暴，我们就来评价一下政府对楼市的调控，有一系列限制的政策，刚才陈总说了房票，这说明了政府调控给地产业带来的一些变化，现在楼市的调控，回暖是不是说明政府的调控出现了一些松动？当然我们也听到了一些声音，包括筑建业也说房地产的调控政策不可动摇。到底我们房地产的调控政策是怎么样评价？听听四位嘉宾的看法。

陈海淳：年初人大的时候温总理还比较坚定的强调楼市的事情，但是到现在谁都不会想到，才到7月份已经两次降息，速度非常快，处理问题的方法太短期了。这里面确定是有中国经济深层次的问题，从下一届政府，我自己想的是希望它能做一些更深刻的改革，包括土地制度呀，如果不做这个改革房地产成了一个烫手的山药，是取消限购，还是不取消呢？像武汉这样的城市，房价暴涨并不好。所以下一届政府到底怎么做？像李克强到底都在提城镇化，到底怎么做，还不是很清楚。但是房地产的前途是光明的，怎么做还是需要研究的。谢谢！

主持人：其实政府的调控希望能够进行一些深层次的改革，这件事情是不容易的，总理在两会的时候说到让房价回归到合理的价位。怎么叫合理呢？如果回归到合理价位，对中国经济是不是真的是好的呢？刚刚赵总说地产业可能成为接下来拉动的一个引擎，那实业怎么办，如果重要的经济没有实业做支撑的话，它的未来又在哪里，这么说的话，地产业的调整并不是一个楼市的问题，可能还是一个重要经济小循环，大循环的问题。

赵汉忠：关键的问题就是地产行业好不代表实业会不好，因为地产好了，税收就多了，然后没有更多的行政干预，大家生活的很舒畅，创业就多了。这个资本是会流动的，现在调控了地产，但是你发现你的实业更糟糕。地产是一个产业，让它按照市场规律去发展更好。并不是说地产好就要把其他的行业牺牲掉，不是这样说的。

主持人：现在主要是实业太困难了，有点钱绝对不投实业。前些时候有个朋友说千万不要投制造业，因为社会的折旧可以把资金压死，很多的投资不往实业里面去，这可能是另外一个问题，中国经济要进入一个健康的，稳步的良性循环。

赵汉忠：过去的十年地产行业，包括有些地产投资，它获取的利润的确是高了。

主持人：暴利。

赵汉忠：但是后面再不会出现这样的情况了，这样的话干实业的人和干地产的人就平衡了，原来地产可能会有暴力，拿了一块土地就赚钱了，后面不会出现这样的情况了。

主持人：作为一个消费者我最开心的是听到从地产的老总的嘴里面的，希望房地产业真正按照市场的规律去发展。但是这句话实践起来很难，但是我看到了中国房地产业的成熟，今天我们听到嘉宾说，其实房地产的企业希望房价利润是一个稳步发展的，跟中国经济的发展，和中国城镇化的发展一致，这是一个理性华的判断。听听陈总怎么说？

陈志华：中国房地产业不可能在中国的社会经济里面独善其成。所以我觉得中国经济平稳的、综合的平衡的发展是很重要的。几年前我搞总部园区的，我发现一个问题，有些老板他们一旦碰到房地产，钱多的去买地，钱少的去炒房，然后就后悔了，前半辈子做制造业亏死了。现在虽然说房地产的利润已经下降了，横向比较一下，和其他的制造业比较一下，我们的利润率还是偏高了，这样的话还是会让很多资金没有去处。现在有很大的一个变化就是制造业还能维持，尽可能去搞房地产，虚拟经济这块搞的越大，不搞实体经济怎么行？我很理解中央的限购政策，它是用一种行政手段抑制了房地产短时期的快速发展，但是我们希望政府能够更高明一点，在抑制房地产快速发展的同时，能够出台一些配套的完善的政策，让其他的实体经济的产业发展起来。

现在的环境还是很差的，这是最主要的问题。现在看来，这种体制如果再不进行转变，现在各地政府已经表态，我办的事情和我手上有的钱是不一样的。在这种情况下，新的政府不把财政体制做一个新的调整，把大量的税收还一部分给地方，这样实体经济上不来的。我们只是希望在房地产调控政策当中避免房价快速上涨，给其他的产业有好的空间，让它能够起来。我希望我们企业稳步发展和中国经济同步发展。

从和谐社会的角度来说，我在复地集团和中西部的几个老总说，你们有很大的机遇，中西部正好是产业的转移。从保障房的问题来说，从长三角，包括北京来说问题很大，因为在中心城区已经没有地方去建保障房了，而我们很多的需要保障的人员都要住到很远的郊区，因为城市里面社会化服务需要这些人来做，因为政府有很多的医院、学校等等这些在郊区没有，就出现了很多保障房建了很多没有人用。如果在中央政府的推动下能解决这个问题，在有钱人住的房子和没钱人住的保障的房子距离不远，这对整个社会的就业来说还是很有利的，这样的情况下，如果政府把保障房的政策做好，因为很多地方不统一，这是我们关注民生，整个社会和谐最关键的地方。

主持人：我们听听朱总的判断。

朱昌宁：我接着陈总的话说。

苏州广大投资集团有限公司董事长：朱昌宁

复地集团总裁：陈志华

星浩资本CEO：赵汉忠

武汉当代地产集团董事长：陈海淳

绿地集团董事长、总裁：张玉良

武汉银海置业有限公司董事长：曾文涛

长甲集团董事长：赵长甲

建业地产股份有限公司董事局主席：胡葆森

[责任编辑：caozhen] 标签：问题 楼市 政府 地产 

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