2011年02月18日 17:35
来源：2011年中国地产领袖年会

字号:T|T

0条评论 打印 转发

中国的城市化该如何发展

“十二五”规划，中央十七届五中全会讲得很清楚，““十二五”时期是我国全面实现小康的一个关键时期，是我们加快经济发展方式转变的攻坚时期。”这样的说法我觉得是相当正确的。只要我们按照这样一个思想去做，我想调整我们的经济结构、转变我们的经济增长方式，城市化的问题是可以解决的。这个解决概括起来是两头的问题，因为城市化的过程总是有一个把农民变成市民的过程，所以各国的城市化率也都用城市人口占总人口的比例来描述。

所以，对中国的现实来说，一头是要解决农民进城的落地问题，这头的问题恐怕有很多重要的问题需要解决，包括大家都在讲的户籍问题。更重要的问题恐怕是这些进城人口如何能够让他在城市里面落下来，那么你就需要解决就业，需要解决他的住房，需要解决他的社会保障。就业问题能不能解决？中国这么多人口，我觉得是能解决的。我们现在有些解决的办法不见的是对的。你想想，如果我们让政府去解决就业，像去年一样，你弄20万大学生去参军，再弄上多少村官，能解决多少问题？恐怕还需要放开，让大家去想办法，那就需要民营经济的发展。其实，咱们做一些调整也是可以解决这个问题的，我举两个简单的例子大家就可以想到了。

我们现在的中小学一个班5、60，甚至还有更多，大班哄，课堂上解决不了，就给课外的辅导找了一个更大的市场。现在这样的状况把孩子弄得疲于奔命，为什么不可以划班，把每一个班划得不超过20个人，课堂上老师就能解决问题，那对课外的辅导就是一个釜底抽薪的办法。但是，你可以想想，它可以解决多少大学生的就业问题，现在咱们有多少中小学的教师，你可以考虑考虑这样的问题。但是我们的教育部不这样，有的地方人少了，他还合校，所以，教育改革从这儿做起，既解决就业问题，又解决教育本身的问题。

还有，城市的服务业，你看中国现在的老年人口已经是12.5%了，进入老年。咱们的老年产业发展是相当落后的，老年的服务是相当落后的。你想想，为多少进城的人口可以提供他的就业？

再看住房，和咱们地产业有关。现在的住房政策我觉得是有问题的。咱们现在不管是廉租房，还是保障性住房，政府考虑的只是城市的贫困人口，城市的无房人口，而并没有把进城的1.45亿农民工包括在内，也没有把那些北漂人包括在内。你可以看到，这给需求方面就减少了一大块。再从供给的方面来看，我们的政策也不对，咱们现在国有的房地产企业在干什么呢？也在二级市场上炒地皮、炒房价。既然国有企业应该承担政府的职能，为什么不让这些国有的房地产业去做保障性住房的事情？所以，从供给方面，我觉得我们的政策也不对。如果我们能把这个从需求和供给方面都做出调整，我想可以解决这样的问题。

大家说，现在的土地问题很紧张，那么，经过这些年的扩展，城市的土地已经没有了，城市需要扩展，怎么解决它的土地问题？现在所谓的那些规划，大家不过还是跑到国土资源部要指标，因为你规划有了，没有计划指标还是不能用的。那么，你按什么给他计划指标？有没有标准？没有。其实这个问题就提供了一个解决这个问题的标准，就是按你真正进城落户的农村人口来给你用地指标，进一个人就给你相应的土地，不管是按现在城市人均占地面积来给也好，还是按全国平均水平来给也好，它确实是一个标准。有了标准，而且把城市化联系起来，我想，这个问题就能解决。现在这个东西是烂的，打破头的，没有标准的，是谁的公关能力强，谁拿到的多。那么，它造成了一大堆的问题，就是咱们可以看到的，国土部门腐败，倒下去一个一个的那些官员。

另一头，你怎么样解决这个问题呢？就是让农村的人口出来的时候没有后顾之忧，能够很好的出来，解决那块出来的问题。现在的问题是因为土地的问题，其实咱们很多政策，我觉得如果不从长远来看，有些政策是短视的，比如说取消农业税，有没有好的作用呢？有好的作用；但是现在你也可以看到它的负面作用也出来了。那么现在如何解决这个问题？咱们可以看到很多地方，成都、重庆搞地票，搞土地的指标交易，可不可以搞呢？我觉得是可以的，动总比不动好，咱们过去一律不准交易、不准动，这是不行的，资源就死在那个地方了，而我现在动了，好！但是怎么动，是可以讲究的。指标交易是中国在改革中间的一个创造，本来这个东西是一个不合法的东西，但它确实解决了我们的问题。大家想一想，1994年，我们外汇并轨就是指标交易，有外汇的、没有外汇的到外汇交易中心去搞一个外汇指标，交易了，出了门，黑市价格补齐，最后使得汇率并轨，解决了问题；烟草的指标交易也是这样，有烟草生产能力的和没有生产能力的都有指标，这个交易实际上是政府税收交易，我把指标给你，你给我一些税收，这个发改委和烟草总局也解决了这个问题，很好的事情。

但是现在土地的指标交易却是一个用政府的交易而完成的市场交易，为什么呢？大家仔细想，有指标的是远郊的农民，因为远郊把宅基地让农民上楼，把宅基地复垦，变成建设用地指标腾出来。那么，谁需要这个建设用地指标呢？实际上是郊区的农民，因为城市要扩展，占的是郊区的土地，郊区的土地原来是农地，现在要变成建设用地，他需要的指标。现在咱们的操作是远郊的农民把指标卖给政府，政府再卖给开发商，开发商再来去占地，转了这么一大圈，而农民根本不能参与这个交易。那么，不能参与这个交易，大部分的利益就被政府占去了，土地出让金，去年是1万5千亿，今年是2万7千亿，大家可以看看结果，就是这么来的。成都的指标交易，去年的价格是每亩8万元。

所以，我觉得如果要解决这个问题，其实可以让它交易公开，让交易的主体能够参与进来，把它公开化、透明化。实际上真正城市化的过程就是一个人口流动、资源流动进行的过程，我们如果能够这样做，让资源能够交易，那么这个问题都好解决。所以，我倒觉得，如果按照这个思路去改变我们现在这样一些城市化中间的政策，我想很多问题都能够解决。当然问题具体操作起来是复杂的，三部分农民的情况是不一样的，你要分开来考虑，一是进城的农民工；二是郊区的农民；三是远郊的农民，他们对土地的态度也都不一样，你就得根据这个东西来解决，你能如何提高土地的比较收益，让农民自己去保护耕地，而不是现在温家宝要保护耕地，农民不保护、地方政府不保护，他是保护不了的，利益不享用，只有利益享用的政策才有可能自动的实施，而利益不享用的政策是永远实施不了的。所以，如果按照这个道理来解决的话，我想中国的问题不难解决，中国的问题也会很快的完成。

谢谢大家！