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房地产问题关键不在市场而在土地改革

2010年09月28日 10:52时代周报【大中小】【打印】共有评论0条

北京楼市危局

2010年5月7日下午，华远集团总裁任志强受邀参加第六届大连住宅与房地产业高峰论坛。正当他准备开始做主题为《2010房地产发展形势分析与预测》的现场演讲时，一双破旧的皮鞋从台下砸向了他。

“看来，我的礼遇比得上总统了。”和布什一样躲过了“鞋袭”的任志强当场自我调侃。然而，现场气氛却因此陷入一片尴尬。

其实，在这一轮“史上最严厉”的楼市调控之下，开发商们的日子都不好过。

而向来作为国内房地产业“风向标”的北京楼市，在“五一”期间，成交量仅7套。

最严厉新政

面对房价的肆意疯涨，十年罕见的大力度楼市政策调控大幕在2010年的4月拉开，从中央到地方，新政相继出台。从信贷政策调整到供应结构调整，从规范拿地到规范期房销售，从增加供应到限制需求等等，政策的触角延伸到各个层面。

4月13日，住房和城乡建设部(以下简称“住建部”)召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设。4月17日，中国政府网刊登了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(以下简称“《通知》”或“国十条”)。

此后，一系列配套措施相继密集出台。

“尽管近几年中央一再声明要抑制房价增长过快并陆续出台了系列政策，但像今年这样高密集、大力度的政策还前所未见。”经济学者孙飞对时代周报分析，中央之所以在今年采取如此严厉的措施，是因为“中国的房地产住宅已经沦为了一种投资品”。

“住宅是商品，但也不仅是商品，还是公共产品，具有公共产品的属性。而目前中国的保障房体系还没有健全，商品房又供不应求，住房是严重稀缺的产品。中国的房地产市场是资源垄断下的资源稀缺导致的市场失灵，商品房稀缺、保障房更稀缺、土地被政府垄断了也是稀缺的，然后卖给开发商又被开发商垄断了。”孙飞说，特别是在住房沦为投资品的情况下，房地产市场已经非理性，并严重影响了国民经济的正常发展。

然而，值得注意的是，尽管“国十条”来势汹汹，但作为一项面向全国的《通知》，“国十条”并未在细节方面作出太多的硬性规定。而在这一轮调控中，最让市场“尖叫”的，就是4月30日北京推出的地产新政—“京十二条”。

4月30日，作为“国十条”的地方配套细则，《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》(以下简称“京十二条”)出台。在“国十条”为地方政府留出的具体操作空间中，北京市全部执行了最严厉的上限，细则比中央政府的《通知》更加严厉。因此，潘石屹如此评价：北京地产新政是对住房市场“最严厉的政策”。

除了重复增加有效住房供应、政策性住房与中小套型普通商品房用地不低于住房建设用地的70%以外，北京独创性地打压住房投资。例如，明确要求商业银行根据风险状况，对第3套以上住房和不能提供1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京市居民暂停发放购房贷款；自政策发布之日起，同一购房家庭只能新购买一套商品住房；金融机构和税务部门可以根据本市房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策等。

“皇城根下，首都北京当然要做出表率，支持中央的政策落地。而且北京的房价也确实太高了！”一位从业多年的地产中介对时代周报说，根据北京市泛地产交易管理网公布的数据显示，4月份，北京住宅签约的总套数为32894套，而截至5月11日，这一数据仅为687套。“北京的楼市新政已经渐显其效。”

为地方利益预留空间？

在国务院出台“国十条”的同时，国土部印发了《保发展保红线工程—2010年行动方案》。4月21日，住建部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、牌号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。

同一日，银监会银行业监管一部杨家才在接受记者采访时强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。

5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。有专家指出，央行此次调整正是为配合楼市降温而考虑的。

5月7日，住建部副部长齐骥在接受中国政府网专访时表示，国务院已经明确规定，住建部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房认定标准，目前正在积极研究制定中。

此外，据交通银行副行长钱文挥的透露，该行近期已根据银监会的要求进行了压力测试。测试结果显示，房地产价格下降30%，开发贷款不良率增加1.2%，个人按揭不良率提高0.9%。

“尽管各个部门制定政策的利益出发点各有不同，但实际上，都与国务院调控政策的目标一致：让经济软着陆，让房价缓慢下跌。”孙飞对时代周报记者说。

然而，具体到地方政府的配套措施，“京十二条”的横空出世还是让不少人如潘石屹一样感到过于“严厉”。

著名经济评论人叶檀认为：“政府抑制房地产投机的苦心可以理解，问题是一直以来的手段是否符合经济规律，是否合法合规？”她举例，如“同一购房家庭只能在本市新购一套商品住房”的规定，“我们很难找出任何一条法律规定，禁止家庭购买二套以上的住房，这是对家庭自由资金使用权的粗暴干涉。”

此外，长期关注北京地产业的业内人士朱明尧也对时代周报称， “京十二条”与“国十条”一样，总体而言，仍然分为针对开发商、投资客、政府三方面的对策。表面看来，针对投资客的“商业银行可以根据风险状况停止三套房贷款以及没有本地一年以上纳税证明”这一条是最重要的，但是这一条只能说是针对投资客而言比较重要，在整个房市宏观调控上却并没有多大的效应。

“除了打击投资性需求，增大土地供应仍然是解决房地产问题的关键。这其中，要充分发挥政策性住房的作用，要让政策性住房始终保证一定的存量和增量。”朱明尧认为，政策性住房不能商品化，现有很多的经济适用房业主在短期内通过出租获利，长时间通过出让获利，这使得经济适用房应有的作用发挥不出来，成为无效供应。

“政府应建立专门的部门对政策性住房进行监督和经营，让没有购房能力的年轻人住进经济适用房，而当收入超过一定水平后就要退出，这样方能让经济适用房重复发挥作用。”朱明尧对时代周报说，“但是，北京的政策仍然回避了这个问题，这其实是为北京的地方利益预留了空间。”

土地供给仍是关键

尽管北京地产新政颇受争议，但目前社会最为关注的问题是：新政出台究竟对北京房地产有何影响？

根据北京房地产交易管理网的信息显示，新政出台后，在25个新取证项目中，有14个项目至今处于零成交或近零成交的状态。此外，北京住宅土地市场也遇冷。在5月7日北京集中招标出让四块住宅项目用地中，顺义区马坡镇新城9号地西侧地块意外流标，现场参与投标的几家开发商给出的价格均低于16.5亿的招标底价，有的开发商甚至只给出了7.6亿元报价。

另据时代周报从北京各大地产中介了解到的情况来看，地产新政出台后，北京许多区域的二手房挂牌价格都有一定幅度的下滑。个别区域挂牌价降幅超过1000元/平方米，降幅超过10%。“可是，只是个别区域降价而已。比如通州、望京、大兴、亦庄这些区域，此前涨得太猛了，这次的反应也就比较迅速。”一位中介对记者说。

“中央电视台今早高兴地播出新政出台之后北京房价下降了8000元的好消息。看来新政已取得了重大成果，却不知道北京不给高价房发放预售许可证。少了新盘的高价自然房价就下跌了。央视就像傻瓜一样骗自己，也骗民众。”5月11日上午，任志强在微博上更新了这条消息，直指北京房价回落有“人为”成分—北京市采取了强制性措施，对房价过高的楼盘拒发销售证。

尽管这一消息目前尚未得到证实，但据业内人士分析，如果政府果真在短期内减慢预售证的批示，开发商在资金压力下将不得不降价。

“目前北京楼市正处于胶着状态。”5月11日，中国投资学会副会长刘慧勇在接受时代周报专访时表示，由于各方都在观察北京楼市的不确定性，政府的相关动作将起关键作用。

对此，全国政协委员、建设部房地产估价与房地产经纪专家委员会委员郭松海也深表赞同。“事实上，回顾国家历年对于房价问题的调控措施，几年过去了，关于70%保障性住房的问题还是一直没有得到落实。”郭松海对时代周报说。

2008年，全球性金融危机爆发，在政府的一系列经济刺激政策下，房地产行业成为直接受益者，借着大量信贷的进入、刚性需求的爆发等“东风”，中国房地产业如过山车般直接从“炎冬”进入“盛夏”，直到此轮调控政策的出台。

“中国房地产问题的关键不在市场，而在土地改革。房价现在会高，主要是因为土地供给不足。政府如果不在供给这方面切入，问题是永远解决不了的。”刘慧勇打了个形象的比喻：“老鼠不缺房子，因为没有限制老鼠打洞的权利。”