投资客扫楼喀什风险大过收益

陆志明

继海南借力“旅游岛”概念疯炒房价之后，内陆边疆城市喀什再次借道“特区”概念提升楼市。从今年3月“两会”上传出要在喀什建立经济特区之后，香港、广州、温州等地的炒房团蜂拥而至，将整栋楼和整个单元买下，致使房价一路上涨。喀什最繁华的环疆片区楼盘起价3450/平方米，最高楼层售价已突破4000元；而商铺的价格也从一万多上涨至三四万每平方米。

在新“国十条”定调打击楼市投机，还商品房居住消费属性之后，上述报道令人称奇，也令人生疑。因为，早先已有相关报道揭露出，曾有内地开发商给予温州炒房团出场费，以达到吸引眼球炒作的目的。

姑且不论这则消息的真伪，在楼市宏观紧缩的大背景之下，投资客扫楼二三线城市未必是规避一线城市风险的最佳选择。况且喀什作为边疆欠发达地区城市，其真正居住投资价值几何尚存不小的争议。

首先，在楼市系统性风险背景之下，投资二三线城市风险实际更大于一线城市。对于投资客而言，投资二三线城市的主要原因恐怕还在于心理对赌成本较低。相较于京沪深广这样的一线城市来说，二三线城市普遍单价较低，如上述报道中提及的喀什环疆区最高层楼盘也仅4000元左右。但是实际上低单价未必意味着低总价，成栋成片扫楼下来，资金成本同样不亚于一线城市。

此外，投资客到二三线城市扫楼带来的“垄断供给”心理暗示实际上是自欺欺人。从根本上来讲，一线京沪深广与内陆二三线城市最大的差异就在于其城市个人发展、社会保障、成功机遇等综合吸引力较强，外来年轻人口大量涌入，对楼市存在真正的刚性需求。诸如北京“蚁族”这样的群体并未因房价快速上涨而出现迅速消退的迹象。当然这部分刚性需求短期内通过高企的商品房市场根本无法解决，只能通过廉租房市场逐渐过渡。

而内陆二三线城市则不具备相应的人才吸引力，外地流入人口数量相当有限，且多数可能为过渡性工作安排，未必会产生实质性的购房需求。近期被国内外媒体曝光的内蒙古鄂尔多斯“鬼城”就是最好的案例。一旦楼市产生反转性的趋势，那么这些地区的房地产市场甚至连转售为租的机会都没有。

其次，借助概念炒作拉抬楼市多数难以持续。2009年海南“旅游岛事件”便是最好的案例，从“一房难求”到“无人问津”的反转只在旦夕之间。事实上，真正具备赚钱效应的炒作往往是炒作对象本身具备较高的升值潜力，从而形成公众共同的升值预期，而非生拉硬拽，制造概念。喀什这样的内陆边疆城市并不靠近发达的出口目的地，周边国家经济状况甚至不如中国，再加上出口这些国家与地区的政治经济风险较大，因而在此地建立生产制造基地的可能性微乎其微。最大的可能也就是类似鄂尔多斯，开发当地的矿产资源。

如果是这样，那么其吸引的外来劳动力和人才将会受到较大的限制，再加上当地干燥炎热的气候和沙漠环境，不具备海南那样吸引外来旅游观光者的能力。因此从长远来看，当地发展商品房市场的潜力相当有限。在楼市宏观背景不断吃紧，各路开发商日趋转型商业地产和保障性住房的今天，贸然介入前景不明朗的房地产，其未来的收益空间注定有限。 (作者为复旦大学金融学博士)

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