中报行情一触即发 三大板块寻找超预期“黑马”(8)

2011年07月06日 09:28
来源：中国证券网

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销售业绩持续上涨

根据国家统计局公布的数据，今年前5月，全国房地产开发投资累计同比增长34.6%，其中住宅投资累计增长37.8%。而据西南证券监测的35个城市数据，6月第四周，24城市楼市成交量同比上涨，17城市成交量涨幅在50%以上。其中，从榜单结果来看，万科集团以644.2亿元的销售业绩再居榜首，对比2010年上半年355亿元的销售业绩，增幅达到81%。而此前，2004年万科集团全年的销售业绩仅为60亿左右，2010年已达1200亿之多，7年时间内翻了20倍。

事实上，目前房地产市场火爆的销售业绩，已经对A股市场产生了正面影响，地产板块在最近10个交易日里收出了8根阳线，深深房A在昨日涨停，而苏宁环球10位高管亦宣布集体对公司股票进行增持……

英大证券表示，房地产企业的低估值优势仍然存在，这种优势有望在下半年转化为上行的动力。首先，房价矛盾如果出现缓解，意味着政策压力的舒缓，投资者信心将恢复。第二，从盈利能力来看，在各行业中房地产行业是佼佼者。第三，以1-5月份的销售数据来看，房地产企业尤其是龙头房地产企业的业绩仍然不差，优质房地产企业的业绩保障仍然稳固。

来自中金公司的数据显示，其预测今年房地产行业供给的高峰将出现在9、10月份，随着供给的释放，房价将进入调整期，房地产投资增速将明显回落；但与2008年不同，较好的宏观经济环境和高的通胀水平使行业的调整较为平缓，行业的调整较为可能通过时间换空间的方式完成；保障房的大规模推出将冲击一二线城市的郊区市场和部分三四线城市。

调控政策或将趋缓

对于制约房地产发展的融资问题，齐鲁证券行业分析师周涛认为，下半年地产调控僵局将打破，而结局一定不是“双输”。“在宏观经济增长稳定、存量资金并不枯竭以及刚需依然旺盛的情形下，价格的适度调整，必将带来销量的逐步修复”，周涛表示。

周涛认为，调控非一日之功，政策将在多重博弈中寻求动态平衡。“目前政策虽然基本压制了房价上涨，但因为当前调控行政色彩浓厚，容易一放就乱，长远看只有加大有效供给，同时加快经济结构化转型，解决对土地财政严重依赖的问题，调控才能真正完成。而中期来看，通胀和本币升值问题仍是调控的干扰因素。”因此周涛判断，下半年至明年政策难以放松，后期政策维稳，微调为主，重点在于保障房建设的落实问题。

不过，在宏观政策方面，房地产对于利率的敏感性亦非常强，5月份CPI同比增加5.5%，达到2008年7月以来的新高，央行自去年以来已4次加息，12次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率已达到21.5%的历史高位。民族证券表示，虽然信贷政策目前依然保持从紧，但未来有可能随着CPI的见顶，信贷政策从紧程度或将趋于缓和。从趋势上来看，5月份CPI可能没有见到顶部，但上涨空间已不大。管理层明确表示，我国通胀已在可控范围内，价格上涨趋势正得到控制。

就市场关注的保障房建设进度问题，中金公司预测1000万套保障性住房作为政治任务，将进一步加大地方政府的资金压力，而今年地方政府资金缺口将超过2.3万亿，因此管理层对地方政府融资适度放开将是必然；而保障房将是中央、地方和开发商博弈的一个突破口，未来扶持政策将向保障房倾斜，持续了一年半的地产紧缩政策不会再继续加码。

保障房仍是投资首选

在上述情况下，下半年哪些地产股具备上涨潜力？

申银万国行业分析师殷姿表示，地方政府已经开始通过各种方式增加房地产市场准入以提高购买力，包括全国范围高端人才落户限制取消，长沙等地提高公积金贷款额度等。从大概率的事件来看，在政府换届选取完成前，政策出现明显转向的概率不大，但不会更紧，且从重组、保障性住房融资等多方面会寻找到平衡点和突破口。

投资标的上，殷姿的推荐逻辑之一为：低估值+确定性增长+逆势拿地。具体个股可关注保利地产、金地集团、万科A、冠城大通、滨江集团、金融街、ST东源。推荐逻辑之二：保障性住房模式拓宽拿地和融资渠道。具体个股可关注，保利地产、福星股份、中国建筑、北京城建、首开股份、中天城投。推荐逻辑之三：重组类股票预期进一步明确。具体个股可关注，ST东源、ST国祥、ST百科、ST兰光。

周涛表示，选股遵循三条逻辑：一是“强者恒强”逻辑，着重推荐行业高周转龙头，以及部分资金充裕，业绩确定的区域龙头。二是“模式差异化”逻辑，即某些商业模式独特，具有差异化扩张模式，并且未来两年有良好的销售预期的企业。三是“保障房”逻辑，保障房融资模式创新的推进将对参建保障房的开发商形成利好。其下半年重点推荐的组合是，福星股份、首开股份、保利地产、万科、冠城大通、北京城建和鲁商置业。(李果)