房企大佬唱多城镇化红利 看好中长期发展

2012年12月31日 00:04
来源：中国证券报－中证网

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编者按

在推进新型城镇化背景下，房地产行业是否将继续黄金时代的辉煌，房地产调控是否延续“史上最严”态势，龙头房企会否进一步“攻城略地”？接受本报记者专访的招商地产董事长林少斌、绿地集团董事长张玉良、金地集团总裁黄俊灿认为，城镇化为房地产行业发展提供了重大机遇，将极大拓展房地产市场发展空间，未来行业调控将进一步市场化、法制化。他们将根据本公司的实际情况加快转型，稳步发展。

招商地产董事长林少斌

楼市料保持平稳 城镇化提供广阔空间

□本报记者 张昊

作为今年业绩高速增长的龙头房企，招商地产颇受关注。招商地产董事长林少斌日前接受中国证券报记者专访时表示，2012年的房地产市场对房企发展较为有利，预计未来楼市将保持平稳。他认为，城镇化将为房地产行业的发展提供广阔空间，公司将把绿色地产作为一项长期发展战略。

城镇化提供很大机遇

行业利润水平将保持平稳

中国证券报：招商地产怎样看待城镇化给房地产行业带来的影响？

林少斌：我理解的城镇化并不是把大城市的饼越摊越大，城镇化应该是把城市和乡镇进一步结合，应该是让一些乡镇也能承担城市的部分公共设施和服务的功能。简单来说，乡镇的设施完善了，当地的农民迁移到服务设施完善的乡镇，就实现了城镇化。中国有很多城镇需要建设，在这一过程中，开发商会获得很多机会。

招商地产未来可能会考虑进入一些乡镇进行开发，但是目前作为一线开发商，我们还是将把最主要的力量聚焦于一二线城市，兼顾三四线城市。我们认为，一二线城市房地产开发价值最大、市场容量最大、给股东带来的利益也最大。

对于未来中国房地产行业的发展空间，我认为未来的城市化进程将为公司提供很大的机遇。现在很多进入城市的农村人口并不能享有城市的公共服务，如教育、医疗、住房等等。有资料称这样的人口在城市中数量庞大，如果减去这些人口，中国的城市化只有30%多。中国的城市化还有很长的路要走，这些都是地产商的机会。

中国证券报：房企的利润水平可能下降，招商地产对未来的行业利润水平有何判断？

林少斌：目前，开发商的利润水平都差不多，具体项目的利润水平和产品结构、土地成本相关。但我们认为，现在房地产企业利润处于一个较合适的水平。其实，国内地产行业的利润水平比外界想象的要低，房地产是一个资金密集型行业，也是一个税率较高的行业。从资产获利能力看，房地产行业的利润水平已经接近市场的平均水平。

我们预计全行业的成本会越来越高，利润水平提升的空间很小，不排除利润率会出现合理的降幅。但由于需求能够保持稳定，行业的利润水平也将保持平稳。

明年销售额有望超过400亿元

将积极稳妥地增加土地储备

中国证券报：今年招商地产销售收入明显增长，如何看待今年的市场？明年公司有何规划？

林少斌：我们认为今年的市场很不错，前半段流动性支撑市场，后半段经济企稳。如果明年能顺势发展，市场形势也会不错。首先，国内经济和世界经济的各种指标都呈现出了底部特征；其次，目前楼市调控政策是到位的，效果已经得到体现。我觉得除了房产税试点扩大之外，出台更严厉调控政策的可能性不大。当然，调控力度也不太可能大幅度放松，但不排除调控可能出现局部微调。所以，我们认为明年的市场将较为平稳。我们也希望市场能够保持平稳，不希望大起大落，起的时候市场有不少泡沫，落的时候很多行业参与者也会有损失。

明年，招商地产新推出和在售的货值接近700亿元。如果按60%-70%的去化来算，明年的销售额有望超过400亿元。我认为，招商地产明年推售量能够保证。对于中期规划，公司目前有一个“千亿百亿”的目标，就是销售额实现1000亿元，利润达到100亿元，我们希望能尽快实现这个目标。

中国证券报：招商地产明年是否仍会保持较快拿地节奏？今年下半年招商地产收购了一家香港上市公司，如何利用这一融资平台？

林少斌：随着公司规模的扩大，招商地产购置土地的数量也会增加，明年还会积极稳妥地采用多种方式增加土地储备。但招商地产会合理把握购地节奏，同时严控公司的负债水平。公司的负债率、净负债率一直处于行业较低的水平，财务成本也一直处于可控的范围，足以支撑公司未来的发展。

目前，国内资本市场对于A股房地产公司的再融资闸门依然紧闭。今年我们在香港收购了东力实业这个上市平台，我们希望东力实业和招商地产之间能够有很好的业务规划，合理利用这个上市平台为公司的发展提供更多的资金来源。

住宅产业方兴未艾

继续发展绿色地产

中国证券报：招商地产对未来的产品线有何规划？是否仍将住宅作为最重要的产品？

林少斌：招商地产一直在进行拓展公司产品线的尝试。未来，招商地产将在商业地产、产业地产、养生地产、旅游地产等方面进行实践。不过，住宅仍将是招商地产最主要的业务。这是基于住宅产业方兴未艾的判断，住宅产业周转较快，符合股东对利润回报的要求。

一个企业能否成为百年企业，取决于企业能否提供优质的产品和良好的服务。招商地产走向全国晚一些，我们从2000年走出蛇口，2003年走向全国。和业内其他一些公司相比，我们的销售额还有差距，但是招商地产的效益还说得过去。招商地产的产品定位中端偏上，我们在商业地产也积累了很多人才和经验。招商地产可能特点不是特别突出，但比较均衡。综合开发能力是招商的优势之一。

中国证券报：绿色地产作为公司长远规划，招商地产将从哪些方面推动这一规划落实到应用层面？

林少斌：招商地产从2002年首倡绿色地产，十年来一直坚持这个方向，未来也将坚持这一方向。具体到绿色地产的实践应用，有以下几方面：

首先，结合项目，推进绿色实践。深圳泰格公寓是国内首个获得美国绿色建筑LEED认证的商业项目，南海意库三号楼改造是中国南方第一个建筑绿色改造示范项目。我们全国的绿色评级项目有40多个。

其次，结合标准建设，推进绿色套餐。我们会根据项目的具体情况，如项目区域、建筑使用性质不同，制定相应绿色技术标准和规范，指导项目定位、产品设计。

第三，积极推进绿色理念宣传。我们在全国各项目上设立了绿色体验区；从2004年起，我们与住建部等有关部门一起，每年举办一次中外绿色人居论坛。今年是第九届，不久前刚刚在常州举办完成。此外，今年初我们与住建部建设科技与产业促进中心一起推进国家绿色相关规范制定等。

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