房地产行业：虽基本已到底部 但很难明显修复

2011年06月29日 18:06
来源：迈博汇金 作者：华创证券

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1. 信贷和限购政策将使房地产销售额负增长8.91%：

a) 信贷政策的影响：在目前利率水平和实际GDP增长9%假设下，按揭政策将使商品房销售额减少7.73%，货币供应趋紧将使商品房销售额减少1.02%，综合考虑信贷趋紧将使商品房销售额减少4.38%，信贷政策将由10年的促进需求释放转向为抑制需求释放。

b) 限购政策的影响：限购政策实施后约10.38%的投资投机性需求将被彻底压制，首次置业和改善性需求将因为不符合购买资格减少4.15%，限购政策总计将使商品房销售额减少14.53%。

c) 综合考虑人均收入增长和城市化率提升对于商品房的正常需求增长以及政策对于需求的影响，我们认为11年商品房销售额将负增长8.91%。

2. 房地产新开工、投资额与房价走势出现背离：

a) 11年统计口径商品房新开工面积将同比增长9.7%，达到17.97亿平米。考虑11年保障房中扣除经济适用房和两限房的新开工面积约4亿平米，11年整体房屋新开工面积约为21.97亿平米，相比10年增长17.49%。

b) 11年统计口径的房地产投资额将同比增长23.3%，包含所有保障性住房后的实际房地产投资额将同比增长29.6%，对于下游建筑建材行业有很大的拉动作用。

c) 我们测算11年全国范围房价涨幅将大概率微幅上涨0.21%。

3. 12年EPS下行将阻碍估值修复

a) 以某地产公司为例，发现调控下该地产企业11年经营现金流将相比不调控下减少约25.8%，12年EPS将相比目前盈利预期减少27.97%，EPS下行也将阻碍估值的修复。

b) 下半年房地产类股票估值被信贷政策和限购政策压制，虽基本已到底部但很难明显修复，将随政策的松紧波动。而股价的变化由估值变动和EPS变动情况决定，大概率为区间震荡。