房地产行业：下半年CPI有望下降对行业构成利好

2011年06月30日 10:08
来源：中邮证券 作者：中邮证券

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核心观点：

我们认为，房地产行业目前的优势是估值便宜，市盈率维持历史较低水平，但当前的行业形势复杂，风险依然较高。维持行业?中性评级。我们判断房地产板块整体下半年的走势为继续底部震荡整理，股价虽然无趋势性行情，但仍然存在风险降低引发的阶段性行情。同时，由于房地产PE 已经很低，因此房地产的?防御性?也是值得投资的一个方面。

房价不涨，地产股难有大行情。房价是地产股大幅快速上扬的催化剂，但从当前的行业环境来看，房价没有大幅上涨的趋势。销售收入增速趋缓：货币供应量M2 的增速和商品房销售额呈正相关关系，两者趋势基本趋同。我们预计未来M2 大幅增长的可能性不大，全年维持在15%左右水平，另外考虑到下半年房地产政策仍然会持续，因此房屋销售额出现超预期增长的概率不大。开发成本居高不下：1、土地价格下降的同时，成交面积也相对较少，开发企业并非完全享受到成本降低的好处；2、地方政府更大力度地在商品房用地上配建保障房，隐性成本提高。从建安成本来看，钢筋、混凝土和人工费用这几项成本在2011 年均呈上涨趋势，而下半年随着保障房更大面积的开工，对建材的需求继续提升，建材价格难以下降。

房地产投资的可能机会：

收益率公式：房地产股票预期收益率=融资风险溢价+宏观风险溢价+货币风险溢价+经营风险溢价+其他政策风险溢价+企业经营收益 融资环境改善。当前开发企业的融资环境比较恶劣，如果开发企业的融资环境有所改善，如开发贷款适度放开、按揭贷款发放更加顺畅，其他融资渠道开闸等利好，则会刺激股价上行，房地产板块有估值修复机会。

经济增长保持稳定。我们宏观研究小组预计全年增速在9.5%左右，这意味着未来GDP 增速还会继续下滑。不过我们测算的房地产开发投资增速依然能够保持较高水平，对GDP 增长将构成一定支撑。 货币政策放松。下半年如果粮食和猪肉价格稳定，则CPI 同比增速有望下降。加息预期减弱，这对于房地产板块构成一定利好。 经营性风险可能降低。如果未来开发企业能够以价换量，则其经营风险可以降低，对其股价上扬有一定的促进作用。

操作建议： 在震荡的行情下， 我们建议一般投资者选取固定比例(constant-mix)?的操作策略，建议风险承受能力强的投资者采取?买入并持有(buy&hold)?策略。 个股推荐:保利地产(600048)、招商地产(000024)、荣盛发展(002146) 和金融街(000402)。

风险提示：各种风险因素继续向不利于地产行业的方向发展。

[责任编辑：zoulin] 标签：风险 增速 行业 融资 

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