动车追尾事故：瑞士信贷唱空中国“高铁地产”

2011年07月26日 07:20
来源：东方早报 作者：早报记者 周祺瑾

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“7·23”甬温线动车追尾事故原因尚未发布，关于此次事故的影响讨论已如火如荼，甚至波及地产。

早报记者 周祺瑾

注：高铁线路资料来源于铁道部网站《中长期铁路网规划图》(2008年调整)，房价资料来源于中国指数研究院6月百城样本数据。 刘建平 制图

“7·23”甬温线动车追尾事故原因尚未发布，关于此次事故的影响讨论已如火如荼，甚至波及地产。

7月25日，瑞士信贷发布报告称，“7·23”甬温线动车追尾事故以及京沪高铁自6月底开始运行以来频繁出现的故障，可能至少在近期内抑制投资者对新铁路线沿线城市的地产投资兴趣，尤其在这些地区的地产价格近期上涨后更是如此。

接受早报记者采访的部分开发商则认为，甬温线动车追尾事故只是偶然事件，而高铁带来的商机和人流仍是巨大的，长远看，高铁沿线城市的地产投资依然会持续，但开发商会保持谨慎。

早报记者昨日翻查中国指数研究院此前发布的6月百城房价数据发现，在京沪高铁沿线，有统计数据的12个城市中，有8个城市的房价环比(较5月)上涨。其中，山东德州涨幅最高，达1.24%。

“违法用地风险”

前述瑞士信贷的报告提到，“7·23”甬温线动车追尾事故调查力度的加大，可能影响到地产开发商现有的土地储备。未来固定资产投资将不可避免地降温，而这将对地产业的盈利能力产生显著影响。

此前的7月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，重点布控土地管理。会议提到，“国土资源、交通运输、铁路等部门要协同配合，切实解决重点工程项目用地未批先用问题”。

对此，国家土地督察上海局相关负责人昨日回应称，各大城市的高铁等用地多通过划拨获得，并不存在大规模的违法征地。

另有国企开发商也称，不排除个别城市存在违法征用土地的现象，但目前违法出让土地的情况并不多，特别是高铁站附近，多是新城规划，这种所谓的违法用地风险，并不足以导致开发企业降低对高铁附近的投资热情。

前述国企开发商提到，开发商在买地时，无法识别地块是否是通过正常途径流转进入出让市场。

多家房企扎堆高铁地产

事实上，近年来，参与高铁沿线城市房地产开发的企业不在少数，其中不乏大型开发商。

瑞士信贷25日的报告称，包括中海地产(0688.HK)、雅居乐(3383.HK)、远洋地产(3377.HK)、世茂(0813.HK)在内的多家企业，近年在天津、济南及南京等京沪高铁沿线城市购入土储。此前，瑞安地产曾宣布，将在虹桥高铁站附近投建虹桥天地。

汉宇地产6月底发布的一份研究报告称，自高铁规划布局开始，长三角地区的高铁沿线城市就已成为房地产开发商布局的重点。以常州为例，2010年以来常州已云集众多国内外知名的一线开发商，江苏新城、绿地、华润、九龙仓、万达等。伴随着品牌开发商的布局，目前常州市外地购房者的比例已达30%～40%，较两年前提高了一倍。

前述汉宇地产研究数据分析，几乎所有高铁沿线城市，都在高铁站点展开了新一轮的城市规划建设。

对此，雅仕铂(亚洲)有限公司总裁杨咏诗称，高铁站一般位于相对不成熟地区，地价总体比较便宜，而且出让的总面积很大，对于大型企业而言，十分具有吸引力，此外由于位于交通枢纽，因此这类综合体不仅具有大量的人口导入，而且辐射范围是跨区域的，这种模式因为无法复制而深受开发商青睐。

高铁地产前景之辩

另有沪上某大型国企开发商表示，他们已在徐州、郑州等多个城市的高铁站附近开发商业地产。其个人认为，高铁地产前景很好，他们在选择开发高铁地产的时候，首要关注的是高铁站附近的规划以及交通基础设施是否到位。

据前述国企开发商介绍，目前在京沪高铁沿线附近，已有20余个高铁新城，融入了当地政府对高铁站的配套和布局理念。

另有不愿具名的大型开发商称，高铁地产的前景不错，但需要的资金量很大。此外，同为高铁站附近的地块，差异巨大。相比一些偶然事件的风险，对于项目的运营能力，致使他们至今对于投资高铁地产仍十分谨慎。

杨咏诗也称，在高铁附近开发商业地产的企业，大多具备很强的资金实力和商业地产开发经验。和传统的商业地产不同，高铁站跨区域的交通网络，承载了大量的客流，开发商必须根据该特点，提供创新的商业形态。由于高铁站地处区域的商业活力尚需培育，开发企业必须有持续的运营和招商能力，这对资金要求也很高，不少开发商在开发高铁地产，都引入了国外的基金作为合作伙伴。

高铁拉动效应

高铁的拉动效应不言而喻。

戴德梁行在2010年三季度对南京房地产市场发布的一份报告显示，南京三季度甲级写字楼的租金环比涨2.24%，同比涨8.1%，达到每天每平方米3.19元。报告认为，沪宁高铁的通车显然是三季度数据转好的主要原因之一，而这一趋势还将持续较长一段时间。

戴德梁行华东区董事总经理陆逢兆在前述报告中提到，根据国际市场的经验，以英国伦敦旁边的Ashford市为例，高铁通车后缩短了交通时间，而每节省一分钟，带来的物业的平均升值为1000英镑。　

住宅市场同样受益高铁拉动。

据汉宇地产市场研究部6月底的监测数据，京沪高铁通车后，蚌埠市一手房市场受到多家知名开发商关注，目前该市近期住宅成交均价在5000元/平方米左右，与去年新建商品住宅平均成交价格(4340元/平方米)相比，涨幅在10%之上。

据某位国企开发商回忆，京沪高铁通车后，不少开发商的确炒作过高铁房，也取得了较好销售额，特别是一些嘉兴的养老房产，吸引了不少上海客群。

某不愿具名的业内人士称，长远看，高铁对于房地产市场的利益带动依然相当大。