华生：即便你有土地产权 也不能随便盖房子

华生：盛洪讲的这个是他想象的一个东西，全世界找不到。刚才你这些道理不用跟我们讲，先跟日本人、美国人、德国人、法国人讲。你说科斯理论可以解决这个问题，怎么全世界都没用啊？你们盖房子和邻居谈啊，谈好了就盖啊，干嘛要政府搞出来那么多东西呢？美国地那么大，美国人均耕地是我们的好几十倍，不缺粮食啊，还往外卖粮食，为什么农地也不准盖房子呢，不准盖又为什么不赔呢？美国的法院不是宪政的保护神呢？这些东西先去看一看国际惯例。现在一联系中国的实际就不好办了，比如我对政府有意见，我就认为政府管的反正不对，这事就复杂化了。实际上这个问题讨论清楚不难，如果全世界发达国家都没有，理论再好也跟咱们没有太多关系。

科斯是讲了最好由市场解决，但是科斯也说了“等到市场外部性非常之多的时候，市场不能解决的时候，就以政府规定解决之”。在现代的建筑问题上是一个典型的例子，为什么都不通过市场？让邻里之间谈判解决自己盖多大多高房子的问题？其实人家一开始都试过。我要盖房子跟邻居商量盖高点，你不同意我给你一千块钱、一万块钱，我多盖一层。问题是还有邻居的邻居，还有社区，还有整个城市，还有环保人士。比如我在英国生活时，不要说盖房子，搭一个玻璃房都不行啊。比如我买的房子比较大，中国人都喜欢每个房子里面有卫生间。我把施工队找来说多搞几个卫生间。过几天就查来了，谁让你在房间里面搞卫生间的？我说，我的房子是绝对的私有产权，外观上什么变化都没有，搞几个卫生间怎么了？碍谁的事了？他说当然碍事了，你的卫生间要不要用水、走下水道？这首先是增加水的使用，第二增加了污水的排放，这就影响了市政管线的处理能力。所以不光跟邻居商量，要商量的人多了。还有自然保护主义者，你把绿地占了也许跟种粮食没有关系，但他认为你把绿地占了就碍他的事了。西方有些人认为不光是他的绿地被占了，甚至亚马逊的绿地占了跟他也有关系，怎么办呢？最后为什么市场谈判不来？发达国家早就试过了没有办法谈，因为相关利益者太多，每个人都可以出来，你没有跟这所有人谈判。

还有可以赔人家，赔不起。我这个地方本来是块绿地，是我的。我现在想盖房子，你说我别盖，你来赔。但这个地方虽然是五环外，随着北京的扩大将来肯定是要发展的，我是准备盖108层，现在世界上的技术是够了。我可以不盖，你按照108层一万块钱每平米赔我，你赔的起吗？因为没有盖，他说准备这么盖，然后跟你要钱，你给不给？不给那每个人就可以随便盖？所以世界上这个事情做不成是有原因的。比如你刚才讲的美国的分区管制，你以为就是分区两个字啊？英国地少人多，美国是移民国家，大农场都一眼望不到边。但就是这样，我去查查那个管制，一个县里面建筑规划和用途管制就有四五百页。我们都纳闷了，四五百页写什么呢？包括一眼望不见人的大农场都管住了，你们家盖多少房，房子盖多高。包括什么地方能盖鸡窝，什么地方不能盖鸡窝。你们家的信箱是1.2米，不能超过，什么都写好了。我也很奇怪，美国人是自由的，为什么在这个地方这么不自由？我在那里生活了以后就都明白了，因为如果没有人管，人的贪婪心是没有止境的。就像现在北京有的别墅区每家都往外盖，结果连儿童乐园都被占了。他把儿童乐园占了，听说那人很横。其他的犯不着跟他去斗，因为代价也许很高，但最后好处是大家的。西方这样子最后是节省交易成本。我们去西方看城市乡村都特别整洁、漂亮，我当年住在伦敦西郊的时候，那是算是好地方，房子很贵，最近伦敦的房子更贵了。但是遍地都是绿地，那些绿地都是私人的，为什么不盖房子。差一条路，隔一点距离，这边相当于几千万一亩，那边几乎一分钱不值，为什么？这是绿地你想干啥？不是那个人不想牟利，而是因为法治社会。这实际上就是现代社会土地所有权与开发建筑权的分离。

这就是说，在法规给定的范围内你有充分的财产权利，但是所谓土地的空中权也就是建筑权已经不归你自己了，这就是现代社会。尽管是从欧洲最先开始的，但是应该说美国的法律，特别是美国最高法院的判定把这些都规定起来了。一个县的管制有四五百页，因为把每一个小区、每一个房子不能出什么格都规划了。

盛洪教授对这个还有想法，最好先跟美国人谈，因为他们比我们先进的多，他们能做了我们可以跟上。我们这儿的问题很多，像这种连发达国家都没有解决的问题咱们先去挑战，麻烦就大了。