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恒大IPO鼓点渐近将在29日完成聆讯

2009年09月26日 11:56中国经营报【大中小】【打印】共有评论0条

作者: 李碧

记者从核心人士处获知，“广东地产五虎”之一的恒大地产或将在9月29日左右在港交所上市聆讯。而此前香港媒体纷传，恒大将于9月24日完成聆讯。

对于焦渴于上市的恒大地产董事局主席许家印来说，5天的差距不仅是时间的距离，更像是一场马拉松长跑的结束。为上市而纳入4600万平方米土地、高达1006万平方米的开工面积，以及上半年特价营销换来的127亿元销售额，恒大只为博得投资者一笑。

站在港交所门口，相信许家印的笑容并不轻松。为2008年上市失利留下的对赌协议，仍时刻悬在恒大的头顶，而当初许家印从投资机构私募超过50亿元的“救命稻草”，更是如今许家印上市后首先要还的“人情债”。

这是一个激进房企熬过寒冬、走向资本市场的案例，在恒大的身上集中了“最大地主”、“新首富”、“上市失败”、“全国大幅降价”、“投行对赌”、“地王退地”等诸多争议话题，几乎是两年来这个地产周期中房企经历的标本。

目标渐近

“恒大去年在港交所花100万元买下了‘3333’作为股票代码，一年过去了，他们还是要我们交100万元。”早前一次媒体见面会上，许家印如此隐晦地表达了上市志在必得的决心。如今来看，已然成功在望。

“一旦通过上市委员会聆讯审核，恒大只需择日刊发招股章程及正式通告，最终完成IPO路演，”香港某证券机构董事告诉记者，“恒大在香港早有一个十多人的团队负责资本市场工作，还有美林等机构协作，不过正式上市应该要排在10月。”

早在8月初，香港媒体即报道恒大已经向港交所递交了上市排期申请表，最快可望10月在香港挂牌上市，而初定融资额为10亿~15亿美元(约78亿~117亿港元)，远低于2008年计划集资的104亿~166亿港元。如招股顺利，恒大可能与21日~24日进行招股的恒盛地产一道，成为今年以来内地在香港IPO募资超过100亿港元的房企。

而一直传为市场焦点的是，由于恒大本次计划发售的股份约相当于恒大扩大后股本的10%，按照78亿~117亿港元的规模计算，恒大地产上市后的总市值可能会超过1000亿港元，而许家印则有望成为“新首富”。

“恒大这次重启招股计划，正好遇着内地房地产市场回暖，众多在港上市的内房股均备受追捧。同时，今年以来上市的新股几乎都一路高涨，高过招股价，投资者对炒新股相当眼热。”上述董事分析称，“新股市场热潮仍将持续数月，对恒大这类即将展开招股的公司非常有利。”

“恒大最大卖点还是其庞大的土地储备。”上述董事浸淫香港股市多年，在他看来，香港投资者对于土储丰厚的房企向来青睐有加。

为此，恒大打造了全新的承销团队，由高盛取代了瑞银，和美林、中银国际一起担当其承销商，据悉，瑞银离开承销团队的原因在于该行认为无法达到恒大在人力及其他资源上的要求。

高调造势

9月23日，记者致电恒大相关负责人，其直言“正在上市缄默期，不方便透露任何消息”。而亦有恒大内部人士接受问询时表示，“你们都沸沸扬扬了，我们这里还是风平浪静。”

谨慎，抑或低调？这似乎与重启上市之后高调造势的恒大“判若两人”。

7月10日，恒大酒店高调开业，在资本明星、影视明星，以及100多家媒体记者面前，恒大副总裁夏海均公布“半年销售127亿元”的强势数据；8月1日，恒大女排与郎平签约，一时间轰动体育界和地产界；8月23日，恒大地产集团在全国15个城市的27个楼盘同步推盘发售，进入9月，这一数据增加到16个城市31个项目，“开盘必特价、特价必升值”再度出击。

“这正是许的一贯手段，”一位接近恒大的核心知情人士告诉记者，“为了让香港投资者更加认同恒大品牌，2009年恒大在香港也有大规模的宣传。”

最为显眼的是，7月15日至17日，恒大上市保荐人美林邀约香港基金经理参观恒大旗下的6个楼盘，从广州珠江新城的“金碧华府”到重庆大盘“恒大城”，堪称恒大最齐备的产品线。

“这一‘反向路演’正是恒大在香港广告轰炸的直接效果。”该人士指出，“而恒大也努力通过恒大酒店开业，以及大加宣传半年业绩，渲染其盈利能力，来加深港人的印象。”

与此同时，恒大毫不掩饰其为上市准备的扩张之势。8月24日，恒大在内地多家报纸及网站刊登大幅招聘广告，欲招聘15名地区公司董事长兼总经理(集团副总裁级)。这个被恒大内部表述为“一次正常的人事决定”，但在成都明德咨询分析师涂菲看来，两周招聘15名副总裁级的人物，许家印要在15天之内每天排出4个小时来面试新员工，时间是否与上市相冲突，很难摆脱“宣传造势”的嫌疑。

得来不易

虽然如今上市之事“十有八九”，然而谈及过去，许家印总会坦承，2008年3月后，面对赴港上市失败和地产市场低迷，恒大开始进入了“两个寒冬”。

对于2007年急速扩张的“准上市”房企来说，“寒冬”在2008年成为一种常态，恒大亦不例外。自2006年开始，心仪上市的恒大启动超常规扩张的步伐。土地储备从310万平方米增至4600万平方米，成为内地土地储备最大的房地产商，在建工程面积从70多万平方米膨胀至1006万平方米，进入城市从2个拓展到23个。

因为曾经过于激进，恒大的冬天显得尤其寒冷：大量土地需缴付出让金，单是广州员村地王、重庆科技学院项目和上海项目涉及土地出让金就达80亿元；投行对赌的上市压力如剑悬顶，近10亿美元的机构投资者借款需要偿还。当时恒大招股书显示，截至2007年9月30日，资产负债比已经超过了95%，总负债高达140.67亿港元。

如今回头来看，许家印当初两大举动才让恒大完成了“惊险一跃”。先是许家印从美林、德意志银行、科威特投资局等机构手中募得5.09亿美元，郑裕彤父子参股恒大项目的7.8亿元人民币，超过50亿元“人情债”才缓解了恒大紧绷的资金。再是2008年9月开始持续至今的“开盘必特价，特价必升值”特价营销，恒大通过这一杀手锏，在2008年完成销售118亿元，2009年上半年销售127亿元。

停止拿地，大量推货，开源节流背后的资金积累让恒大重启上市显得底气十足。“开工面积再增500万平方米，年内开工1500万平方米，达到国内房企最大开工面积”、“下半年的销售任务定为180亿元，以实现全年销售金额超300亿元的目标”，“年底实现土地储备5000万平方米”，这正是许家印预备给上市成功后首份年报的宏大愿景。

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