任志强：只有极少数人希望把房价打下去 然后趁机捞一把

中国企业家论坛第十届亚布力年会于2010年2月26日-3月1日召开，主题为：亚布力10年—企业家思想力。凤凰网财经进行全程报道。

凤凰网独家对话华远集团总裁任志强，文字实录如下：

凤凰网：感谢您能来到亚布力凤凰网之夜，与凤凰网财经进行对话。先跟您聊聊房价，最近在刺激政策复苏的今天，包括国家也出台了一些对房地产调控的措施，尤其是最近北京出现了新的政策，您怎么看今年的房地产形势，会像2008年那样吗？

任志强：房价不是我说了算，房价是消费者和政府说了算，为什么说政府说了算？因为我们的土地资源是政府垄断性配置，如果政府垄断性配置的资源价格很高的话，那房价没有办法降下去。因为地价高到一定程度，不提高房价的话，投资者没有利润，投资者就不投资了，不投资的结果就是房子越来越少，房子越少的话，供求关系平衡不了，形成恶性循环，房子就更贵了。

所以首先是政府垄断性资源的配置条件对房价产生一定影响，很多人自以为他们说，土地的价格不是决定房子价格的重要原因，是因为房价高了，土地价格才高，错了。是因为土地价格决定了供求关系，如果供求关系发生变化，房价才能提高。因为如果你土地更便宜的话，就会有更多人参与房价投资，就会更多地扩大房地产的供应量。那么就会加大市场中的竞争，就会缓解供求之间的矛盾，房价才能去降。他们仅仅从它是成本的一部分来考虑，不是经济学的范畴，所以这是第一部分。

第二部分就是我们的需求，如果政府限制了城市化的需求，比如说不断扩大城市化，不允许农民进城，可能需求就没有那么大。但是如果政府你在不断地扩大城市化率，我们的路向指标是说二、三线城市要放开户口，要扩大农民工进城的比例，或者是让农民工能真正成为城市的居住者、受益者，那你不论如何他得有一个地方待，不能睡在大街上。那就是说你这边如果限制了土地的供应量，那边又扩大着需求的总量，那房价怎么可能降下去呢。他们认为可能房价高了，大家就买不起，不是这样。

如果有需求的话，这个需求即使房价高，他也得买，因为他有这个需求。如果房价高到了他从这个城市到另外一个城市去，就在那个城市形成了房价的提升，这个城市下来了，那个城市提升了，所以它不表示房价跌下来。当然我们可以用形成的方式去抑制地价，那也就是政府说了算，什么办法呢？就是我们不给所有的消费者以消费信贷，但是政府为什么要这么做呢？政府的目的不是要解决大家的住房吗？那你就不能不给，世界各国，连资本主义国家都给居民以消费信贷，以扩大和满足他的住房需求，中国政府为什么要逆而行之呢？不会吧。

所以这个需求就会在一定程度上，在供求关系上决定价格的变化。所以价格变化，我不认为中国政府出台的所有政策是想把价格降下去，全世界的情况都证明，当有个人消费按揭贷款的时候，只有在房价下跌的时候，违约率才会上升，而在房价上升的时候，不会有信贷的违约率出现。那么中国政府是不是把银行大量的信贷，我们大概有44000亿左右，变成违约率呢？不可能。所以中国政府目标绝不是说把房价打下去，而是不让涨得过快。媒体们胡说八道，所以把所有的政府政策都理解为要把房价打下去，这是个错误的理解。

什么叫打下去呢？本来是100块钱的房价，你要变成80块钱和60块钱，那么意思就是让所有已经购买房屋的人，或者说已经拥有住房资产的人都受到损失，这个比率占多大？占到85%，牺牲这85%人的利益去满足15%，没有购房人的利益，是良策吗？肯定不是。现在是100块钱，如果按过去的增长速度，可能要涨到120块钱，政府的限制措施，不要让它涨到120块钱，而是涨到110，或者101，102，慢慢地涨，所以我们出台的政策明确叫做抑制部分城市的房价过快上涨，而没有在中央所有的文件里出台一个叫做抑制房价上涨或者说要把房价打下去。所以你们提这个问题，本身就是个错误，就是对中央指示的错误理解，对经济发展状态的错误理解，和对经济运行状态的一种错误理解。

只有极少数人才希望把房价打下去，然后好趁机捞一笔便宜，这是不劳而获的一种做法。很多没买房的人就说，房价跌了，我们就买得起了，如果你买了房子以后，再低你还买吗？完全是一个谬论，谬论就在于他们想占国家、市场、大多数人的便宜，而想不劳而获。不表示他希望房价跌了，能解决他居住问题，解决居住问题和财富问题是两回事。商品房是财富，解决居住问题是租房子，或者说廉租房，或者是公租房，或者是其他的市场廉租房，这叫解决居住问题。而拥有财产问题，叫做商品房，因为商品房在全世界各国来说都不是针对低收入家庭，因为商品房是国家收了大量土地出让金的一种房屋，而任何一个国家都没有这样捞钱的政府，所以中国政府也同样不会把收取了大量出让土地金的房子用于面向低收入的穷人。而应该是廉租房免收土地出让金，经济住房免收土地出让金，来解决中低收入家庭住房问题。

既然政策已经明确了商品房房价，只是针对于非低收入人群和非穷人的，那干吗要给这些富人以优惠？因为他不是穷人，所以试想把房价打下去的所有观念，都可以说是错误观念，只能说我们希望房价增长的速度不要过快，不要过快就是什么指标？就是不要高于人民收入的增长水平。我们去年的房价增长和收入增长来说，没有超过收入增长的比例，但接近房价增长，部分城市的房价增长过快，或者有些部分城市的房价增长超过了当地居民收入的增长，这是对部分城市要进行调控的理由。

但大多数城市，或者全国平均情况来看，居民收入增长速度是快于房价增长速度。你没有看一个统计数字说不是，我们不管有多少人怀疑统计数字是真的假的，但你只能用统计数字说话。因为房价也是统计数字出来的，你要怀疑收入的统计数字，你也要怀疑房价的统计数字，所以没有这个道理。

凤凰网：最近几年来，开发商似乎永远是被骂最多的，很多人都是把高房价指向了开发商。

任志强：因为你们不敢指向政府，和开发商有什么关系？我的原料成本高，我自然就提高房屋的消费价格，供不应求市场，我自然要提高消费价格，有什么关系。我们认为五星级酒店的房价贵，你就骂五星级酒店吗？我们认为飞机票、火车票涨得高了，你坐不起，你就骂火车、骂航空公司吗？有什么道理。生产者永远没有错误，因为生产者我生产的是奢侈性产品，LV包也很贵，奔驰车也很贵，你买不起奔驰车，你就骂奔驰车生产厂家，没有道理。凭什么买不起住房，你说要怨开发商呢？

不是所有的开发商都生产高档产品的，有人生产奢侈性产品，也有人生产非奢侈性产品，我们西安的房子卖4000块钱，不表示都是奢侈性产品，不表示都是给富人盖的房子。但是我们认为都是富人房子，为什么？因为收取的土地出让金一定不是面向穷人的，这个道理是很清楚的，国家说得很清楚。所以既然你不是穷人那一列的，你就是富人一列的。你总不能说我介于穷人和富人之间，你不是穷人就是富人，只是你富的程度够不够高，只能这么说。因为穷人是要受政府保护的，要补贴的，不管是各种各样的生活补贴也好，还是住房补贴也好，都一样。你只要不应该享受政府补贴，都不能说你是穷人，道理很简单。

凤凰网：任总，还有一个问题，从我个人的角度出发，我也是一个普通的购房者，我买房子的时候，当时还有利率的优惠，现在把很多购房优惠都给取消了？

任志强：没有，现在购房优惠没有取消，只能说购买第二套住房的优惠利率取消了，那么也就是说你已经解决了基本的财富问题，你只要增加财富，既然你要增加财富，政府可以不给你优惠，因为你买第一套住房都是优惠的，如果你买的是第二套住房，说明你已经有了一定财富基础。既然你的财富基础，这个财富已经可以升值了，因为你卖房子的时候已经升值了，你已经赚到钱了，为什么政府还要给你优惠呢？

所以说大部分年轻人，不劳而获，老希望市场、政府给你一点便宜，你老想天上掉馅饼，掉馅饼还不能砸到别人头上，一定要砸到你头上，就是这种想法。我们大部分年轻人这种错误想法，才导致了他们对开发商、房价、市场、政府的攻击。你如果不知道中国政府过去有一些福利分房，不知道你的父辈可能有福利分房，老觉得他们占便宜，他们那时候工资还低呢。分房子是因为工资低，你现在工资高了，你还想让政府分房子，还想白得，错误思想，你要努力工作才行，所以我觉得这个要值得批判。

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