炒房资金转战商业地产

□本报记者 林喆

在住宅市场“冰冻”后，山西、浙江等地的民间资本正把目光瞄向北京、上海等一线城市的商业地产项目。

日前，国内首只专注于商业地产的私募基金——高和投资旗下的中莎广场在经过标准化商业培育后，开始进入客户认筹阶段，价格在3.2万元至3.5万元/平方米。业内人士指出，中莎广场是北京房地产市场调控后，民间资本通过私募形式进行的第一次物业收购。种种迹象表明，炒房资金从住宅市场撤出后，开始进入商业地产领域。

高和投资董事长苏鑫向中国证券报记者介绍，中莎广场位于北京燕莎商圈，目前为已落成的商办物业，包括写字楼和底商，面积约为2.5万平方米，预计6月初即可开始销售。销售回款后，该基金将进一步物色城市核心区的商办物业进行统一培育，通过商业标准设定来提升物业价值，最后在物业成熟时寻求“安全性资本”实现退出。

苏鑫表示：“租金回报率在5%以上的项目可以保证客户长期的投资回报，而回报率在2%以下的项目显然存在泡沫。而回报率是高和投资为安全性资本寻找项目的标准。”

高和投资以山西等地的民间投资者为募资对象，今年初，高和投资已尝试收购了凯德置地开发的凯德华玺几千平方米底商。高和投资在收购这些商铺后，投入部分资金，对商铺进行了统一的形象设计，设定进入门槛和运营标准，再出租给品质较高的租户，最后带租约整体出售给下家。苏鑫称这种带有资产管理性质的投资方式为资本的“精装修”。

高通智库首席分析师张宏认为，民间资本看上商业地产的原因是，这一物业形态的价值很大程度上被低估。

相关统计数据显示，目前北京、上海等地高档公寓的租金回报率仅为1%—2%，而写字楼和商铺租金回报率可达4%—5%，“商住价格倒挂”现象极为严重。

全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，资本具有不同的属性，在北京市场，来自山西、内蒙古资源矿产行业的安全性资本往往是支撑商业地产的主要投资动力。安全性资本并不要求短期的高回报，而更看重长期的资产升值潜力和稳定的回报率。因此，即使在住宅市场陷入低谷的时候，一些核心地段的商业物业仍能取得较好的销售业绩。而REITS有望在今年出台，这将为投资商业地产的各类基金提供退出通道，也为商业地产的发展提供机遇。

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