认房认贷仍存难度银行按揭有机可乘

2010年06月26日 11:30中国经营报【大中小】【打印】共有评论0条

作者: 董娟

“认房又认贷”的二套房认定细则已经出台将近一个月，上海各家银行在严格执行贷款新规时也体会到了套数认定难度大的滋味。

银监会在6月中旬发出预警，2010年个人住房按揭贷款业务中的不审慎行为可能加剧，信用风险隐患可能上升。部分银行已经着手准备进一步修订部分贷款要求细则，其中涉及到二套房的首付是否需要提高、公积金与商业贷款的组合比例等。

“异地认房”执行有难度

6月上旬，住建部、中国人民银行、银监会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。通知明确，对于二套房的认定不仅要以家庭为单位，同时执行认房又认贷的严厉政策。

此政策执行将近一个月，某国有银行上海分行个贷负责人告诉《中国经营报》记者：“在上海有购房记录的很容易查到，但异地的购房情况核实还是有难度的。”

在三部委联合发布的通知中规定，被认定为二套房(及以上)有三种情况：借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统)中其家庭已登记有一套(及以上)住房的；借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；贷款人通过查询征信记录、面测、面谈等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

但记者了解到，第一种情况在实际的执行过程中，如果申请买房者在异地购房，这种情况属于“暂不具备查询条件”，尤其是当借款人在异地已经一次性付清房款，再向当地银行申请贷款时，银行对其是否属于二套房认定有一定困难。

对于异地已有一次性付清方式购房记录，但在上海未有记录的借款人申请资格，建设银行(601939.SH)上海分行某客户经理告诉记者，这种情况理应按照第二套房的标准来进行审批。若能够出具在异地没有购房记录的证明，则可以按照第一套房的标准进行申请。

但由于一次性付清房款的置业行为未与银行发生关系，数据也无从在央行征信系统中查到。而银行向当地的房管部门进行查询也存在着很大的难度。

平安银行一位人士称，其实目前许多城市尚无准确核查家庭购房记录和套数系统，各地房管部门尚未实现全国联网，异地房产情况难以查实。尤其是涉及到家庭房产情况更为困难，要证明夫妻、父(母)子(女)关系需要有公安部门的介入，已购房但无贷的情况需要房地产交易中心的配合，已购房但有贷尚需要不同银行的合作，这些信息的共享与交互依然存在着难题。

此外，通知所规定的第三种二套房认定情况，即贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的，算作二套房。但银行在实际认定执行时尚有一些技术问题。

民生银行(600016.SH)一位人士表示，如果借款人同时买两套房，分别同时向两家银行申请贷款，但是两家银行把贷款信息录入央行征信系统的时间不一样。如果第一家银行贷款申请先批下来，按照首套房标准放贷，而隔了几天第二家银行的贷款申请批下来，理应执行二套房标准，但第一家银行电子化程度不及第二家银行，首套房记录没有及时录入，第二家银行就没法查询，那第二家银行只能按照首套房标准放贷。

“各家银行电子化程度不一样，电子系统先进的银行，贷款一发放就可以录入央行系统，但系统落后的银行需要人工一笔一笔操作录入，这形成的时间差也给银行造成二套房认定的困难。”上述民生银行人士说。

“房贷毕竟是银行传统的优质资产，在不违反规定的前提下尽量满足客户的需求，也算双赢。”上述国有行个贷负责人说。

下半年趋势不明朗

“现在还无法判断下半年房贷的趋势。”中国银行(601988.SH)上海分行个贷负责人如是判断未来的房贷情况，在紧缩背景下，个贷新增额增幅同比降低但依然保持稳步增长。如工商银行(601398.SH)最新公布的数据显示，今年前5个月新增贷款4554亿元，较去年底增幅8.57%，其中个人住房贷款余额1.02万亿元，比年初增加1466亿元。

记者了解到，从国务院4月14日颁布新“国十条”到三部委联合发布“认房又认贷”的通知以来，与年初相比，建设银行上海分行个贷业务量下滑超过了20%，平安银行上海分行个贷业务下滑30%。

某股份制商业银行上海分行个贷负责人称，从4月中旬的新政出台后，银行就意识到房贷业务可能会在一段时间内有较大萎缩，尤其是其所在的中小股份制银行的业务量下滑更明显。但是按以往历次国家对房价的调控看来，半年左右房贷业务或会恢复常态。

“我们已将二季度个贷20%贷款额度预留给了8月、9月和10月，时间不能太靠后，否则到了年底会很被动。”该负责人称，当然前提是房价会企稳或下降，带动成交量上升。

不过，银监会6月15日指出，国内房地产业的信贷风险正在上升，并警告不良贷款压力增长。伴随着房地产市场不确定性逐步增加，2010年个人住房按揭贷款业务中的不审慎行为可能加剧，信用风险隐患可能上升。

记者了解到，一些房贷比重较大的银行正在着手准备进一步修订部分贷款要求细则，其中涉及到二套房的首付是否需要提高、公积金与商业贷款的组合比例等。

比如某国有银行认为房贷虽然是优质资产，但在房地产市场不够明朗时要将此类资产尽可能优化，寻求效益与坏账风险之间的平衡，降低此类资产的风险性。按照该行过去压力测试结果，房价跌幅在15%以内，这类房贷资产的质量依然能够保持在“良好”之列，对银行的影响不大。