最大开发商碧桂园320亿悬疑

2008年09月02日 13:38英才【大中小】【打印】已有评论0条

一个低调到极少直面媒体的人，在最近一年间却一直充当重磅新闻的焦点人物。他就是杨国强——碧桂园集团董事会主席。

2008年以来，更是如此:年初，即有传言称杨国强计划投资30亿元在内蒙古建“煤制油”示范工厂，此后投资估计最少达130亿元；5月，杨国强欲以125亿-130亿港元收购独霸香港电视界几十年的TVB消息一爆出，即令业界震惊；及至7月，他更是表示拟以25亿美元接手重建沈阳荷兰村，一个令沈阳市头疼近5年的“问题项目”……

不容忽略的背景是，奥运的狂热与杨所在的地产业无关——那里是另一个季节，寒冬。

万通地产董事长冯仑的预言似已应验，一些地产商正在“卖儿卖女”:苏宁环球退掉了上海一幅来之不易的黄金地块，雅居乐和首创把一部分项目股权割肉卖给了外资；通往资本市场的道路不再畅通，恒大被挡在了港交所门外，更多的房企还在门口踌躇，而那些已经上了市的，今年初以来，大多数市值都缩水了50%以上。

地产商们开始过紧巴巴的日子。但也有人反对现金为王，譬如上市首日市值就超过千亿元的碧桂园。今年8月12日，杨国强在中期业绩记者会上说:“如果我告诉你，碧桂园有170亿 (现金，那它)就是笨蛋，搞地产又不是搞银行，要那么多现金干什么？”

截至2008年6月30日，碧桂园的现金及银行存款接近70亿元，与之相对的是，它的在建及已建项目从上市前的23个跃升至如今的52个，其中25个是广东省外的项目。为此，“公司所有高管，所有项目负责人都出差在外”，7月25日，碧桂园集团一位高管告诉《英才》记者。

这样的扩张态势，或许让人联想起四五年前的顺驰，彼时的顺驰从天津奔向全国，以超常规的速度扩张，顶峰时期，它在全国的项目超过40个。碧桂园当然不是顺驰，可是，它的体能跟得上它飞奔的脚步吗？

8月12日，碧桂园公布的中报让杨国强再度成为“焦点”——股东应占纯利同比下跌28.5%至10.16亿元，每股盈利同比下跌35.7%至0.06元，销售额虽然同比增长23.3%，达到了74.38亿元，但要完成全年320亿元的销售目标，任重而道远。

“这毕竟是我们上市后的第一年，就像学生一样，能考多少分还不知道呢。”碧桂园的那位高管说。

起家歪打正着

有了教育这张牌，杨国强才有了解套之日。

碧桂园曾创下内地房企融资额的最高纪录。2007年4月20日，该公司在香港联交所挂牌上市，此次上市共发行24亿股，行使超额配售权后，融资148.49 亿港元。

SOHO中国紧随其后，同年10月8日，在香港联交所挂牌上市，共发行15.49亿股，行使超额配售权后，融资近147.89亿港元，直逼碧桂园。

如果把这两起经典高价IPO的主角潘石屹、杨国强二人放在一起比较，你会发现他们一个来自火星，一个来自金星。老潘在繁华的北京CBD耕耘，老杨在广阔的农村行进；老潘做小生意，一个项目一个项目地搞，老杨是大手笔，一个城一个城地造；老潘的房子金贵，老杨的房子实惠；上市前，老潘只攒了120万平方米的土地，还不及老杨的1/10(根据招股说明书，碧桂园上市前的土地储备已经达到1870万平方米)；还有，老潘是博主、明星CEO以及一部商业电影的男主角，老杨则基本上不给媒体任何机会。

老潘在生意上的保守，据说是受了当年海南房地产泡沫破灭的影响，同样从那一轮行业调整中死里逃生的老杨，却走向了另一个极端。这多少有点儿歪打正着的意思。

7月的顺德碧桂园，花木扶疏，山峦青翠。很难想象，这样一个依山傍水的地方差一点儿就埋葬了杨国强的梦想。

1993年，作为碧桂园的承建商，杨国强的北滘建筑工程公司为顺德三和物业发展公司垫资盖了几百套别墅。房子盖好了，宏观调控来了，银行不能给碧桂园提供贷款，投资过亿的大项目看样子要砸手里。此时，北滘建筑工程公司向三和讨要它此前垫付的工程费，三和拿不出，双方协商的结果是:由杨国强销售已盖好的别墅，以销售款核销工程费。

就这样，阴差阳错地，“包工头”杨国强挤入了开发商的队伍，当然，这在当时不是什么好差事，别墅卖不掉、垫资收不回，杨随时可能被打回原形，过一穷二白的生活。

对于贫穷，杨国强有着切肤之痛。杨发迹之后，他的三女儿杨子莹经常说自己“想吃点苦”。“我就跟她说，吃苦就是这样的——你想要的东西，它不会有，你不想要的东西——忍饥、挨饿、受晒、受冻，它一定要给你。”

而杨国强想要的——一件新衣服、一双真正的鞋、在学校吃一顿7分钱的午饭，18岁之前，他从来没有得到。18岁之后务农，一天才挣5毛钱。有一次，杨国强跟大哥杨国华谈到未来，忍不住哭了起来。后来，杨跟着大哥做起了建筑，从泥水佬一步步干成了包工头。

杨国强曾这样解释他成功的原因，“打个比方，如果我明天有事一定要去广州，那我一定会去，如果没有汽车，我就坐摩托车、骑自行车，如果连自行车也没有，我就走路，如果有河流挡道，我就游过去。”

眼下，挡道的是成片卖不动的别墅。杨国强尝试了包括名人题词在内的各种办法，收效甚微，最后，他受当时新华社记者王志纲的点拨，并从广州一所贵族学校那里得到启发，找到了出路——教育地产。

1993年，杨国强筹办广东碧桂园学校，他请来时任广东省高教出版社副总编辑的廖秉权出任校长，此人恰好与北京景山学校的校长崔孟明是大学同窗，最后，碧桂园学校成为北京景山学校与顺德北滘镇合办的学校。

现任凤凰城中英文学校校长的程晋升参与了学校当年的筹建工作，负责招聘老师。他告诉《英才》记者，因为收入颇丰(当时，一般学校的老师月薪大概是三四百元，碧桂园的是2000元)，学校收到了8000多封应聘信，程及他的同事从中挑选出了100多位老师。

1993年底，学校开始招生，高水准的师资队伍、景山学校的金字招牌加上碧桂园的宣传攻势，到第二年9月开学，学校统共招了1300多名学生，每个学生收取30万元的储备金，有了这笔预收资金，碧桂园才有了喘息之机，而有了教育这张牌，杨国强才有了解套之日。

1999年，杨进军广州楼市，此后，碧桂园的触角延伸到广东各地。杨国强盘活了碧桂园，也意外地找到了有别于多数地产商的生存模式。

模式 “贵族学校+五星级酒店”

此前，一些同行甚至讥讽碧桂园是在建设“社会主义新农村”。

2007年底，碧桂园身陷“全国最大地主”和“零地价拿地”的泥潭，这令杨国强颇为苦闷。

此前，整个华南地产界普遍认为碧桂园的产品“很一般”，一些同行甚至讥讽碧桂园是在建设“社会主义新农村”，万科董事长王石也曾评价碧桂园:红极一时，不能持久。

王石对碧桂园改变看法的缘起说起来颇有意思。王的一个亲戚，在广州买了两套房，一套是万科的，一套是碧桂园的。去年的一次家庭聚会，他告诉王，自己把万科的房子卖了，因为万科虽然各方面条件都不错，但他还是觉得住碧桂园更方便。

王石不解，立即责成万科战略与投资管理部对碧桂园进行系统的研究，研究报告出炉后，王到处打电话，说要收回此前对碧桂园的评价。“这是一家好公司。”他说。

碧桂园把自己的模式总结为八个字:快速开发、快速销售。

到底有多快？根据万科的研究，碧桂园获得土地使用权证后，立即进行50%以上土地面积的开发，从拿地到预售平均7个月，从预售到结算约8至10个月。

事实确实如此。杨国强很难容忍行动迟缓。广东碧桂园学校创办初期，杨常去学校巡视，有一次，他看到一位音乐老师上课时在黑板上抄歌词，心里很不高兴。“一堂课有多少时间？”他说:“学生在下面白等，如果课前抄好或者用电脑准备好，一上课就可以用，那多好。”

2002年，杨国强创办国华纪念中学，面向全国招收优秀的贫困生。在校务处主任胡婉莲的记忆里，当年4月，学校开始打桩，到9月开学的时候，“教学楼和教学设施都已全部到位，只剩操场的塑胶跑道还没有铺”。

“这边新生报到，那边工人栽树，从宿舍往下看，密密麻麻都是人，睡个午觉起来，整个学校都变绿了。”胡婉莲对《英才》记者回忆说。

实际上，这跟碧桂园的快速开发有着异曲同工之妙。广州凤凰城开盘前，成全机构的董事长全忠去踩过盘，“工地蔚为壮观，跟赤壁大战一样，全是碧桂园的车、塔吊和工篷，有上万人甚至于几万人在施工，”他对《英才》记者说:“就是一种大规模作战的思路。”

协同作战的包括碧桂园自己的设计、建筑、装修、建材(部分)、营销、物业管理等多个兵种。

“我们看一块地的时候就带上设计和营销人员，设计师、工程师、营销人员一起考虑产品方向，并先设计起来。即使招标落空，亏的只是人工，而假如能拿到地，就可以马上出图纸，马上动工。”碧桂园总裁兼执行董事崔健波曾这样解释碧桂园的战略战术。

碧桂园的另一个战术是，它盖的房子，虽然“平(便宜)过自己起屋”，却往往有两个豪奢的东西作为配套，一个是五星级酒店，另一个是贵族学校。

截至目前，碧桂园在建及已建的五星级酒店已有16家。在信奉专业主义的地产商眼里，五星级酒店就意味着资产沉淀，然而，由于是大规模开发，碧桂园在五星级酒店上的投入仅占总投资的2%，相当于一个楼盘一般情况下的营销费用。建这么多五星级酒店能给碧桂园带来什么？“一是提升地块价格，二是满足政府需求，这个(指五星级酒店)对政府是很重要的。”一位业内人士对《英才》记者分析。

靠办学校，碧桂园翻了身。此后杨国强多次谈到，他把学校看得比企业还要重要。1999年以前，杨经常去广东碧桂园学校开会、检查，他甚至客串了一阵子的“班主任”，以学习怎样教育好富家子弟。去美国留学之前的暑假，杨的二女儿杨惠妍还跑到国华去看胡婉莲她们招生，回国之后也“经常过来”。杨的夫人据说也经常去国华，“我们学校开一个小小的运动会，她都过来出席。”胡婉莲说。

除国华纪念中学和国良职业培训学校这两所慈善学校外，碧桂园旗下已拥有五所学校，相比较其他地产商的教育配套，程晋升认为碧桂园最大的不同在于——“我们的教育是我们自己办的，他们是找学校合作办学，你地产商有地产商的想法，学校有学校的想法，不可能一心一意地来办学校。”

程晋升管理的凤凰城中英文学校成立于2003年，一亿七八千万的投资尚未收回，不过，管理层并没有什么盈利压力。“我们这个学校不要求合理回报，按照民办教育营运法，(杨国强)可以按20%的比例领取回报，但他不要回报，即使盈利也不要，而是不断往里投钱。”程晋升说。

虽然不直接贡献利润，但是声誉日隆的学校对于楼盘营销的推动是有力的。例如想就读凤凰城学校，学费方面，业主和非业主的差额是每年6000元。

做大急速扩张

对于管理，杨并没有高深的洞见和新鲜的理论，他只有三个字——“对人好”。

上市之后，碧桂园加快了扩张的速度。

2007年的表征被媒体形容为“疯狂拿地”。其2007年的年报显示，截至2007年12月31日，碧桂园的土地储备已由上市时的1870万平方米增加到3840万平方米，翻了一倍还多。而总资产已超过千亿元的万科，其土地储备在整个2007年也不过增加了930万平方米。

2007年10月，负债激增至192亿元上下的碧桂园试图向海外发债，不料市场急剧恶化，发债计划只得延期，2008年2月，急着偿还中银香港一笔18.3亿港元短期贷款的碧桂园缩水发行5亿美元可转股债券，为了成功发行可转债，还被迫接受了美林证券“股份掉期”的协议，对赌碧桂园股价。

此后，碧桂园的圈地速度明显放缓，其今年中报显示，截至2008年6月30日，公司的土地储备为4600万平方米。

这并不意味着碧桂园正在收缩战线，从公开资料上看，碧桂园去年底的在建总建筑面积为988万平方米，今年5月底，这个数字已增加到1390万，到6月底，增至1530万，以这样的速度发展下去，碧桂园全年的开发规模超过千万平方米只能说是保守估计。

“不是说它囤地多吗，如果一年开发2000万(平方米)，只够它开发两年，这与一家开发能力一般的企业储备300万平方米的土地，是一个道理的，只不过咱们往往爱比绝对数。”全忠说。

问题在于，碧桂园形成了这样的开发能力吗？

王石对此深以为忧:“杨国强很着急，他跟我说，明(2008)年要开发3000万平方米建筑面积，就是把手里的地赶快开发掉。他现在一年才开发几百万平方米，一下子把规模拉上去，可能会动作变形。”

万科曾吃过盲目扩张的大亏，顺驰当年急速扩张，王石也曾善意提醒。碧桂园会走顺驰的老路吗？

对于《英才》将碧桂园与顺驰相提并论，总裁崔健波并不介怀。他以一贯的温和语调解释说:“我们跟顺驰不一样，他们是把地价拍得很高，而售价又不一定是水涨船高的结果，利润非常少，而我们的土地成本，不到平均售价的10%，所以，我们整个是没有风险的。”

虽然乐观，崔仍反复强调“绝对要保持资金的稳健状态”。

“所以，你看我们今年基本上没有大规模去买地，到今天(8月14日)为止，我们今年的土地出让金支出才14个亿，而且，我们会把资金重点用在开发上面。”他说。

规模一旦放大，一个突出的问题是产能。

据统计，到7月底，碧桂园今年在广东、江苏、安徽、重庆、湖北、辽宁等地已经推出11个新盘，而接下来的几个月，碧桂园的开盘行动将更加密集。

而在密集推出新盘的过程中，能否保持一贯的特色与质量，也并非杞人忧天的问题。实际上，长沙碧桂园威尼斯城的项目，已经遇到了一些麻烦。该项目于2007年11月交付时，部分业主认为“工程质量有问题”。

一位业主告诉《英才》记者，即使入住以后，也感觉很不方便，“一个是交通，现在只有127路这一趟，还要等好长时间，老人、小孩进出都很不方便。第二个是配套设施根本没有。他告诉我们是一个‘五星级的家’，然后你的小孩去玩都没地方，打羽毛球、打网球、踢足球都没地方。游泳池也没有，(五星级)酒店里的游泳池一次要50块，你一天去一次根本消费不起。”

而威尼斯城的问题并非个案，在搜房网的论坛里，你还可以看到业主对阳江碧桂园的抱怨——那是碧桂园广东省内的项目。

值得借鉴的是，万科解决产能问题靠的是住宅产业化，“而目前碧桂园基本上还是手拉肩扛的传统方式，它只是简单的扩大、复制，没有靠技术的创新或生产流程的创新来解决问题。”一位地产专家对《英才》记者指出。

另一个问题在于人才。杨国强对自己的管理能力颇为自信，2001年，他曾说，“公司配别克轿车的高级职员，除一人曾去过其他公司，现在又回来了外，近五年内没有流动的”。

对于管理，杨并没有高深的洞见和新鲜的理论，基本只有三个字——“对人好”。记者在国华参观时曾让胡婉莲评价一下杨国强，胡连说了几个“好人”；而据程晋升的介绍，碧桂园还在生死间挣扎的时候，杨就给广东碧桂园的老师“提前一个月发工资”，从不拖欠。

尽管如此，这家公司的家族化、乡族化还是让它看上去离现代企业有些差距。一个广为流传的故事是，在崔健波之前的职业经理人，只要他在某个领域足够优秀而不够强势，杨国强都会委派自己的几个侄子辈人物去当助理，杨的说法是:让他给你“拎包”。“实际上就是一个监军”，全忠表示。

崔健波也坦言，在全国铺开时，碧桂园在管理上遇到了诸多问题，他表示“管理是这一两年的一个重点”。这不奇怪，2007年，碧桂园首次面向全国招收了3000多名新员工，新员工与老员工，省外的与省内的，正在融合。