2010如何促进消费嘉宾对话实录(4)

芮成钢：接下来进入大家都特别关心的房价讨论，或者是继续关于房价的讨论。首先我想请问吴晓灵女士，回顾一下2009年，您觉得年初大规模信贷增长和后来房价的走势，中间有因果关系吗？

吴晓灵：刚才已经讲过，好像刚才也讲了一下。房价上涨和大规模的信贷投入，货币的过度供应是有关系的，但是不是唯一的。

芮成钢：对于监管者来说，老百姓问房价为什么一直不好控制，房价能不能控制住，还是想不想控制住，到底是能不能的问题？还是想不想的问题？

吴晓灵：我想这个问题还不是说能不能和想不想的问题，我个人认为，说我刚才的观点，我不是进了吗？我们把房地产应该当做一个满足人民基本生活所需要的一个产业来发展，如果从这个角度来说，我们只要能够把老百姓，80%、90%的老百姓的基本生活弄好了、安排好了，高端房价涨多少，不用去管它。

我们应该把我们的调控目标，新加坡的总屋政策满足的是低收入和一般中等收入人的生活，他的房子，他采取的是强制的积蓄公积金，咱们现在学的住房公积金，但是咱们学了一半，没学好。然后他要用公积金的钱，政府来供应土地，开发了房子分配给、出售给中低收入的人，这时候的房价不会太高，但是新加坡还有高端的房地产市场，我想政府应该关心的是中低收入的老百姓的基本生活用品问题，把着眼点放在这。至于说高端房地产市场，它的价格有多少，那是富人的事，我觉得不用去管，完全把这个可以交给市场。

芮成钢：夏斌老师，有人说中国房地产价格问题的核心在于还是土地出让这块的收入，对于地方政府来说可能太重要了这一块，所以问题的核心还是在于考核问题，比如说地方政府在收入问题上的一些选择，这个问题如果不解决，房价永远解决不了，您觉得呢？

夏斌：我认为中国的房市问题，某一个不能的某一项核心政策是核心，好像都不能全面。我写了一个，网上和《第一财经》都登了，全面反思中国房市调控的12项原则。简单讲。

第一，低收入群体必须有房住，这是保18亿亩耕地的底线一样，地方政府必须保，这是社会安定的原则。从土地供应、财政实力、财政资金安排，必须保。

第二，为了把这个弄好，土地出让，可以卖，卖完能不能专款专用，出来的钱首先全部保障低收入群体的住房要求，如果这个原则执行了，房价越涨，老百姓越高兴，因为土地出让的钱是保建设、保项目。

第三，对于一般的市场法一定要说清楚是市场法，还是保障法。对于首付比例，政策一定要明确，绝对不允许商业银行、金融机构在这个问题上进行竞争，这不是竞争原则，这是属于宏观调控的原则。怎么办？根据中国经济增长和居民可持续收入，大概算出了一个比例，我们要支持居民的消费，与此同时要吸取美国的教训，对过多的消费要进行一定的抑制，当然这个数量需要测算。如果按照这么走，问题在哪里，房子需求下来了，很多不买社会保障房了，按揭一定比例，需求下来，房价下来了，房价下来，地价就下来了，地价下来，地方政府的矛盾，50%的土地财政收入矛盾出来了，怎么办？所以我刚才前面讲的，非房市政策的配套，必须进行国进民退这样的政策配合。对于中国这个高储蓄的国家，这么多居民有钱，钱往哪里投，没地方投，必须把一些可赚钱的好的项目，政府不要去搞了，让出来，让老百姓赚钱，让老百姓来投资。我甚至在文章里也公开讲，包括政府持有的一些好企业的股份，中央企业18万亿的净资产，好企业的股份，在保持有些行业战略上的绝对控股和相对控股之外的股份，慢慢出让，让老百姓使用，这个整个中国经济情况就区域良性循环，房价肯定区域稳定的增长，不会出现像现在有的人讲的刚性需求，那是个似是而非的刚性需求。

芮成钢：夏斌先生也在说暗示42亿的需求背后有泡沫存在。李小加先生现在在中国香港工作，如果拿香港来距离。

大涨大落更健康？还是平稳较快发展更健康？

李小加：刚才讲房价问题，讲低收入房发展，居民收入能给农民创收，整体大家的消费提高，这个问题实际上是大家早就看出来，这个问题谈了很久，我们要问，为什么一直不做，阻力在什么地方，道理是大家都很清楚的，大家所有人都把钱搁在银行里，所有人都看将来买房子难，教育难，医疗难，越怕就越存，越存就越不消费，越不消费，经济不平衡的循环就出来了，道理很简单，为什么不做呢？这个问题我觉得应该是深层次考虑的，整个结构上的哪些因素使得我们的各级政府都不愿意做大家实际上在理智上都认为应该做的事情。

我也不知道为什么，但是我觉得可能和人的人性有关，人总是先愿意做容易的事情，容易马上见效的事情，特别花了很长时间以后，慢慢才有效果的事情，等我任后才有效，或者我儿子才有效，十年以后大家认为我是大英雄，明年大家认为我是狗熊，不大愿意去想。如果把房市发展看成像梯形或者三角形，顶端在上面，越到下面越是低端的。整个设计里面，如果不解决下一步的问题，大家只能往上拱，我没钱，家里好几个兄弟，先解决大儿子的问题，大家一起把钱合起来，其实我们每个人单独买不起这个房子，但是我们最后统一贡献了整个房子价格的上涨，因为我们一个人买不起，大家把钱搁在一起买。每个人都往上走，必然同着这个三角形继续往上走，因为越到顶上，压力越大。

不解决下端的问题，每个人都在买要费很大牛劲，想了很多办法才能买到的房子的时候，房价就一直是往上拱的。

这种情况下，从政府角度来说比较容易见到效果，这样等于靠这个东西来带动消费，带动其他的火车头慢慢往上走，这种带动，当后面的尾巴比较小的时候，比较容易带动，现在问题是这个尾巴已经很大了，在这种情况下，能不能继续带动，真要让农民花钱，给大家的社会保险解决了，给大家的医疗保险解决了，这些东西要花很多钱，花很长时间。在美国也好，在香港也好，整个中低层的社会稳定是非常非常好的，就是因为它很早就开始在这个方面，早早的整个政策方面，它解决的不是价格问题，所以在香港炒房，香港炒房也是很火，比中国有过之而无不及，真正香港炒房疯狂的房价在顶端20%到30%的范围内，首先有50%的老百姓的房子不卖，是政府的廉租房，剩下的是慢慢买来的，不是真正用来投资的，70%、80%的房价比较稳定，逐步往上走，最上面出现大规模的波动，这个对社会的影响相对来说小很多。

芮成钢：李稻葵先生有补充吗？

李稻葵：我觉得房地产的产业在中国经济已经到了非改不可的境地，虽然过去十几年，表面上看、数据上看发展得不错，房价在涨，对国民经济的推动力很强，成为一个支柱产业，但是必须看到，这个产业已经蕴藏着巨大的矛盾，我称之为谁也玩不赢的一个游戏，没有赢家。为什么？普通百姓买不起房子，十几年，甚至几十年的储蓄才能买一套房子，百姓不是赢家。地方政府表面上很风光，卖房子了，获得钱了，实际上不是直接的赢家，土地就这么一点，卖出去以后，住宅用房70年，工业用地50年，对于开放上而言，也不是赢家。这一轮土地拍卖的过程中，很多地王并不是传统的开发商，开发商已经心中打鼓了，这么高的地价，买下来之后能不能开发出来，有非常大的不确定性。更不用说，开发商背上了很大的社会骂名，压力越来越大。所以我想到了非改不可的境地了，不能只看表面，要看内部深层积攒的矛盾。怎么改，在我看来，在中国这么一个特定的转轨时期，中国特定的经济结构情况下，必须要有一个彻底的战略转型。中国特点是什么？第一，储蓄高，第二，百姓有土地情节，都喜欢买房子，不喜欢租房子，因此一旦完全搞市场经济，肯定财富高的家庭，每个家庭三四套房子，房子拿来之后，既不出租，也不住，作为收藏，投资回报率也不见得高，成为收藏品、艺术品，这种情况下，土地、房子供应不上，要涨到很高的水平才往下降。所以在中国情况下，还是多研究研究跟我们的经济结构类似的经济体，比如香港、新加坡，香港也好，新加坡也好，早就琢磨出这个道理，早就搞清楚了，新加坡80%的家庭住在政府开发的房子里面，不是我们脑子里的低收入家庭，新加坡的大学教授也住在这个房子里面，只有这样才能稳定社会。按照目前的做法，我们没有竞争力了，我在清华大学经济管理里，我去招人，竞争不过香港，竞争不过新加坡，为什么？就是一套，五道口的房子7000多一平米，新加坡、香港给老师提供房子，我们没有竞争力，没有竞争力怎么发展。所以房地产这个行业一定要改，怎么改要进一步研究，但是改革是不可避免的。

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