陈淮：房贷三成首付是世界范围内一种常态

2010年10月11日 10:34凤凰网财经【大中小】【打印】共有评论0条

陈淮：房贷三成首付是世界范围内一种常态

住房和城乡建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮

凤凰网财经讯 2010年10月11日上午，中国国际经济交流中心“经济每月谈”第十六期在北京举行。本次主题是“加快保障性住房建设，促进房地产市场健康发展”。凤凰网财经全程直播。住房和城乡建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮，在会上发表演讲，演讲中他概述了四种类型的住房保障可以采取的模式，并强调：房贷三成首付是世界范围内的一种常态，我们原有的两成首付实际上是一种打折、优惠。打折和优惠是不可能长久的。以下为文字实录：

主持人郑新立:

下面请城乡建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所陈淮同志演讲。陈淮同志曾任国务院发展中心市场研究所的副所长。这几年主要研究房地产问题，他的见解也非常深入、独到。下面我们以热烈的掌声欢迎陈淮同志为我们作演讲。

陈淮:

谢谢大家，我是到了会场才知道，今天这个月度的会是重点讲保障，并且多个国家讲，时间很有限，咱们择其要和大家交流。

今天会议的主题是保障性住房建设和房地产市场健康发展。从这个题目说起。首先说保障房建设不等于住房保障体系，保障体系和房地产市场之间也不是一个相互隔绝的关系。我们先说他们俩之间有什么关系。很长一段时间以来，颇有一些舆论说，保障归保障，市场归市场的说法。这种说法应该说比起单纯强调市场配置资源是一种进步，但是是不完整、不完全的。最近国际上对中国关于人权的说法又强烈起来了。什么叫人权呢？美国人说了，我们那个《独立宣言》里写着呢，“人人生而平等，有追求幸福的权利”，这叫人权。咱还别小看这两句平淡无奇之话。人人生而平等，是对皇权、王权以及种种贵族制度、社会等级制度的否定，的确是历史进步。人人有追求幸福的权利，更是对神权的一种否定。所有的宗教都告诉老百姓，你这辈子活着没多大劲，努力多吃点苦、受点罪，要忍耐，争取死后进入天堂，或者下辈子托生个好人家什么的。你要一不怕苦，二不怕死，你怎么能想着娶漂亮媳妇住好房子呢？肯定是受了资产阶级思想腐蚀，已经变成修正主义了。坦率说，的确有它的历史进步意义。但是到了上世纪中叶，五十年代之后，包括美国人在内，人们也认识到，人人有追求幸福的权利是不完整的，就有人追求上幸福了，就有人一辈子也追求不上幸福。怎么办？有人买到更好的房子了，有人可能依靠他自己的竞争力是无法从市场中获取充分的生存资源的。怎么办？于是，人们就提出，人人有享受基本社会保障的权利。我们所讨论的住房保障体系就是这样一个人人有享受社会基本保障的权利中的一个组成部分。

陈淮:

首先我们说，它和市场是什么关系？没有这样一个非市场化的资源配置体系，以竞争、以优胜劣汰为资源配置原则的市场化配置资源体系就不可能完善。就像奥运会一样的，得金牌固然是鲜花簇拥，记者围着拍照，广告商围着他，给我们当代理人吧；小姑娘给写纸条，“刘翔哥，我想你”。应该有这个机制，一切优质资源向优胜者身上堆积是鼓励社会进步的机制。但是刘翔脚崴了，因病伤退出比赛的人怎么办？他们是不是就应当无人救助，连回家的路费都没有，躺在那里，生死有命富贵在天呢？这也不是社会文明的体现，否则下一个奥运会比赛的时候，跑得慢的给跑得快的下药的事件就会多起来了，“我叫你跑得快，我叫你迈腿就拉稀”。用在社会上，社会矛盾就会发展到激化、对立和对抗。所以，我们一定需要一个不依靠竞争，没有竞争能力，不依靠优胜劣汰、和等价交换没有关系，他不能给社会做贡献或他只能做很小的贡献，而社会给他房子住的机制。这个机制叫保障。

陈淮:

第二层意思，中国住房保障体系是一个年轻的体系，整个社会化的保障体系迄今最多不过是十年。中国以前不是没有保障，我们叫“生老病死有依靠”，依靠的是公有制，这个成本是包含在企业运行成本中的。在改革开放前二十年中，我们没有太多注重这样一个保障体系。但是到九十年代末期的亚洲金融危机的时候，大量的国企停产半停产，包含在国企之中的“生老病死有依靠体系”不能维持下去了，我们才开始建立社会化的保障体系。仅仅十年多的时间，我们从城市最低生活保障、下岗失业保障、养老金社会发放的保障以及其他的保障，陆续发展到住房保障体系。一个13亿人口的大国，一个有6.2亿城镇人口的巨大群体，我们用十年时间，应该说走得是不慢的。这是一个天翻地覆的社会革命，一个资源配置体系的重新搭建，我们别把这件事想得太容易。

陈淮:

住房保障体系并不等于就是保障房建设，住房保障体系是针对一个社会发展过程中人所必需的住房这种东西，采取政府行为给予支持的一种保障体系。我刚才说，人人生而，老天爷派你到这世上走一遭，你就要体面的活着，享有基本生存需要保障的权利。你什么都干不了，社会也应当给你一个房子住，这就叫基本保障。住房保障体系，从客观规律和国际经验看，结合中国的国情，有四个层次的组成部分。我们刚才贺主任所讲到的基本保障以及大家所关注的今年的廉租房建设，以及其他的保障房建设，属于基本保障或者叫最低保障。我们把它归结为救助、救济性的保障，如同民政局发低保一样的，有一些重度残疾人、无人赡养的孤寡老人，家庭劳动力和人口需要负担严重不匹配的人的家庭，需要社会救助才能生存下去；如同我刚才说的，如果家里别说没有劳动力，就是有劳动力，挣的工资如果按人均达不到北京最低生活费标准，民政局有义务、有责任给你补到最低生活费。这就叫救济性的保障。廉租房就属于这个保障体系的构成。

陈淮:

这个构成对中国来说格外重要，在于我们是个发展中国家，我们是一个底子薄、发展历史短的国家，我们是一个发展严重不平衡的国家，我们同时还是一个大人口从农村向城市快速聚集迁徙过程的国家。低端老百姓所占比重比发达国家要高得多。

陈淮:

这个历史阶段，我们需要二十到三十年才能从一个金字塔型的社会财富分布结构过渡到橄榄型、枣核型的结构，也就是中产阶级占主要比重的结构。因此，在发达国家，有6%-7%的人群是需要社会和政府不要钱或者基本不要钱给房子住的人。不仅仅是我刚才说的这两种，比如在美国还有未婚先孕的单亲母亲、家庭暴力的受害者、非法移民等诸多来纽约，这类人群相对稳定的占到6%-7%，他连租房都租不起，政府基本上不要钱给房子住的，但是保障的标准只是满足基本住房需求。我估计，得比贺主任略微悲观一点。中国保障的群体恐怕不是10%-15%，而是15%-20%略多，这个比例是城市大小东西部，以及随着时间的推移，会逐步变化的，但是起步的时候，由于中国老百姓祖上爷爷爸爸那一辈都是无产阶级，没有人有财富累计，大家都从一无所有起步，所以这个比重比发达国家大。救济、救助性的人群保障廉租房，廉租房也并非就一定是实物房，包括实物房，包括贴租，也包括货币保障。

陈淮:

第二个层面是援助型的保障，和救助型、救济型相去配的援助型，也属于住房保障的题中应有之义。全世界的年轻人哪怕是发达国家的年轻人，彩票孛娑砸桓霾豢筛谋涞牧侥眩簿褪撬槐沧庸ぷ骰钍亲愎宦蛞惶壮菩娜缫狻⒙愀纳乒δ茏》康摹５牵芄徽庑┣枰40岁-45岁，而他25岁或者28岁就需要结婚娶媳妇，这就存在一个时间差，这是一个天然的自然属性的差别。在城市中，实际上还存在着千差万别的很多其他原因导致的，比如大家说的夹心层，比如说“北漂”、流动人口。援助型的保障是指，自己有一定能力解决住房问题，但是不足，需要政府给予帮助。但是这个不足覆盖的面是比较宽的。假定说自我解决依靠市场化的方式解决住房问题，有需要十成能力，有八成能力缺两成也叫不足，十成能力中有两成缺八成，也叫不足。这个援助型的包括大家诟病的但我以为有存在意义的经济适用房，包括近两年政府大力提倡的公共租赁住房，包括公务员享受的住房补贴，包括今后可能发展的贴息、贴租。顺便说一句，大家说，首套房首付提高到三成，是不是就把穷人或者“夹心层”排除在外了？我以为这个认识恐怕是对房地产市场发展规律了解不多的一种认识。因为全世界皆然，房贷三成首付是一种常态。我们原有的两成首付是一种打折优惠，是在2009年“保增长、保民生”过程中，刺激经济的一个短期性的优惠性政策，不会有一个商店每天都打折优惠，那就不叫打折。因为两成首付的风险是由银行这个作为企业的主体来承担的，在短期内负担社会责任是它应尽的义务，但是要求银行长期承担这种低于正常风险临界点的贷款比例，恐怕是超出银行负担。

陈淮:

一些“夹心层”付三成首付之后，他自己的负担加重了，我们有没有可能从低首付的货币政策调整为援助型的财政政策呢？我认为这个余地很大。比如说贴租，比如说在首付问题上的政府担保等诸多，当然这是处在研究阶段的设想而已。但是讲援助型保障的时候，顺便说到，我们在援助型保障的范围内，有很多文章可做。我们的两进两现的小户型也属于援助型保障。我们刚才说了，保障和市场之间并不是完全隔绝的，有一个重要的连接点。连接点在哪里呢？在过去十年里，我们盖了70亿平方米的城镇住房，盖了八千万套住宅，理论上说，我们现有的八千万套相当于现有城镇居民家庭的三分之一，仅仅十年时间，盖的新房就有这么多。从这个指标上我们听出来，我们盖房的速度是不慢的。但是同一组数据还可以另有一个解读。如果说在过去十年，有30%到33%的家庭住进了新房，每年每百户家庭也只能有三到四户住新房，这还是过去十年我们住房建设大跃进的一个过程。如果有一百户老百姓想改善住房条件，每年只能盖三到四套新房的话，哪三到四户先改善的问题就提出来了。如果我们说了，保障归保障，市场归市场，那这一套四套的分配完全交给市场的话，显而易见的结果就是谁最有钱谁先改善，出价最高那三到四户优先改善。

陈淮:

而政府可以做的，就是让那些住房严重困难亟待改善的群体，参加工作不久，急等着结婚娶媳妇和父母分开住的“夹心层”优先改善。这也是政府的一种援助型保障性行为，这也是我们在过去几年中一直坚持，特别是今年以来格外强调的土地供应和住房建设中一定要有相当比例的小户型、两进两限房以及公租房，另外的是经济适用房和廉租房这五类房的原因，这也属于援助型。政府通过种种方式的援助政策，使那些需要有一个过渡期的群体，也适当满足自己的住房需求，也适时满足自己的住房需求。

陈淮:

第三个层次的保障，也是保障体系中的应有之义，最典型的就是公积金，我们把它称为互助型的保障。老百姓互相帮助和政府有什么关系？怎么就成了政策了呢？公积金显而易见是一个重要的政策性工具，比如政府规定，每个雇主都得给雇员建立公积金账户，是强制的，尽管我们现在的覆盖面还远达不到，是三分之一略强。但是政策和行政性规定是有的，并且我从网上经常看到，有位小白领说我是房奴，我的工资里扣除税费、个人所得税、公积金以后所剩无几。这个说法中有一个重要的瑕疵，扣公积金不是扣掉了，而是得到了，每从你的工资中缴随一块钱公积金，你实际上得到了两块钱。因为你的雇主还得给你配缴百分之百，而且，这两部分配缴是免个人所得税的。假定你这五千块钱交12%的公积金的话，你除了1600块钱免交个人所得税，实际上还有另外1200块钱也是免交个人所得税的。这部分相当于政府补贴15%到20%。鼓励这种互助型的政策性工具，也是我们今后完善住房保障体系的一个重要方面。住房公积金是一个好工具，只是我们现在还存在着比较多的不足和缺陷，需要进一步完善。比如覆盖面不充分，代际互助，比如说正主任以上的社会层次的官员，工资很高，累计很多，但是他不需要贷款和买房，但是刚刚参加工作的“夹心层”年轻人需要利用这种政策贷款工具，但是他所能贷的额度是非常低或者有限的，叫贷记互助功能不充分。另外，缴存和使用的规定也存在一些问题，比如有些地方公积金缴存额大量贷不出去，由于条件过于苛刻，我们进一步完善的问题。但是这个框架、这个层次的工具我们是有了的。

陈淮:

第四个层次的保障，我们略为生疏，但是很可能是今后一个长期发展过程中住房保障中最重要的部分，自助型保障。我自己帮自己，还要你政府干吗？你的政策体现在哪儿？其实这种保障体系是将来更符合中国国情也符合客观规律和国际经验的。什么样的政策工具叫自助型的政策保障体系呢？比如说住宅储蓄银行，或者住宅储蓄账户。与公积金账户的区别在于，它不是强制缴存的，是自愿缴存的，但是你往这个账户里存钱可以享受减或者免个人所得税。一方面，通过这种政府暗补的方式，给需要保障的人群提供了一个新的出口，另一个，也鼓励和促进人们对自己解决自己的住房需求负起更大的责任。你就是不存，自己自然在解决住房问题上，要比别人更多困难，如果你愿意对自己将来娶了媳妇以后还要生孩子，生了孩子以后还要赡养父母，这些问题考虑在先，政府给予你减或者免个人所得税等诸多优惠。这个储蓄的账户可能只有一个出口，就是用于住房消费，而不能唱卡拉OK或者干别的。这种政策性工具，应该说值得我们调查研究，更有普及的机会。

陈淮:

我顺便再说几句创新。在发达国家，除了低端的救助型保障是一个相对稳定的比例和相对稳定的品种之外，因为市场经济发展比较充分了，城市化任务基本完成了，人口向城市的迁徙已经结束了，人口在城和乡的分布已经稳定了。这个保障体系中，更多的主要集中于，除了我刚才说的相对稳定的救助以外，主要是互助和自助性的保障。比如说美国有退伍军人基金、公务员基金、教师基金等等，实际上这都是政策参与其中的互助型加自助型保障为主。而且这种保障，跟刚才讲到的公共租赁住房，也是我们最近研究的。我们说公共租赁住房不由政府出钱，那由谁出钱呢？我们说可以由企业承担，政府贴租就可以了。我们最近也在做一个研究，企业说，政府只要给我贴租，我愿意承担，我也不求厚利，但是我不亏本，略有薄利就可以了。问题是怎么退出，政府说你长期持有，保证你不亏本就行了，每年给你贴息，或者贴租就行，你从银行贷款建公租房，政府给你贴租的租金略高于利息不就行了吗？那也不行。因为企业的财务报表上，他的负债资产就变得很庞大，对企业经营来说也是一种很不利的风险，就需要市场参与时的退出机制。谁当这个债务人的问题，借银行的钱建公租房，谁当债务人的问题，和住房储蓄账户和公积金相配合，就可以想社会发行债券的方式投资基金，就可以承担债务人长期负担这个债务，通过政府政策贴租，持有这个资产的问题。这些都是我们在不断的社会发展中面对的新问题。我想，以中国人的聪明，不难解决这些问题。

陈淮:

除此之外，在住房保障体系中还有很多值得探索的创新层面。我们创新层面是只停留在理论探讨，离实际操作还有一定距离，但是理论框架是存在的，比如说可交易的房价指数。我们为什么在过去两三年中，房价起伏不定，而且过快上涨总是不断出现呢？因为有一些明年、后年、三年、五年以后的需求，恐慌性地提前入市。为什么提前入呢？他规避价格上涨的风险。如果我们有交易的政策性住房指数，老百姓就可以通过购买指数来规避价格上涨的风险，而不必非得储备一个实物房。他儿子才上高中，把他将来娶媳妇的房子都预备好了。这种需求就可以在时间上合理地配置。

陈淮:

另外，投资性的需求并非都是不合理的需求，投资也是中国老百姓从总体的逐步的小康走向全面小康的一个重要体现。社会的利益诉求已经从增加收入发展为增加收入和加速个人资产累积并重的发展阶段，这叫全面小康。但是如果我们有这种虚拟的指数交易方式，如果你认为房价会涨，你无需购买实物住房，只需要买指数就够了。我们可以把这种需求从实物型住房市场中合理地分离出来。这些实际上都是人们在市场经济发展过程中，在各个领域有过不同实践和操作的。我们是一个发展中国家，我们是一个对市场经济认识还不充分、了解还不多的经济体，我想，随着社会的发展，随着类似我们今天这样的论坛的举办，我们的认识和我们的经验，会不断地提高与充分。

仅供参考，谢谢大家。

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